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案情回顾

2016年，张某为购置个人住房，向某商业银行申请贷款119万元。双方签订《个人购房借款及担保合同》，明确约定：银行向张某发放贷款119万元用于购房，张某以其所购的该套房屋作为借款抵押担保，若张某未按期足额还款，银行可就抵押房屋主张优先受偿。

合同签订后，银行依约向张某发放了全部贷款，张某顺利购得房屋，但此后双方均未主动到不动产登记机构办理案涉房屋的抵押登记手续，案涉房屋的不动产登记簿上始终未记载抵押相关信息。

后续借款履行过程中，张某前期能够按时偿还贷款本息，但一段时间后未能持续履约，出现逾期还款情况，且经银行多次催收仍未结清欠款。

无奈之下，银行将张某诉至人民法院，核心诉求有二：一是要求张某偿还所欠的贷款本金、利息及罚息；二是要求确认对张某所购的案涉房屋享有优先受偿权。

案件结果

人民法院受理案件后，经审理核查相关事实与证据，依法作出判决：

1.合同有效：确认张某与银行签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，张某需按照合同约定，向银行偿还所欠的全部本金、利息及罚息；

2.优先受偿权不成立：驳回银行要求对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求。法院明确，房屋属于不动产，根据法律规定，不动产抵押权自登记时设立，双方未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故银行无法主张优先受偿权。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

本案关键在于要分清两个极易混淆的法律概念——“抵押合同生效”和“抵押权设立”，这也是本案审理的核心逻辑所在：

第一，关于“抵押合同生效”。抵押合同是双方就抵押担保达成的合意，只要合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自签订时即生效。生效的抵押合同对双方都具有法律约束力，比如本案中，银行和张某签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，张某未按时还款就构成违约，这也是法院支持银行要求张某还款诉求的依据。简单来说，“抵押合同生效”解决的是“双方的约定是否有效”的问题，核心是约束合同双方履行约定义务。

第二，关于“抵押权设立”。抵押权是一种物权，对于房屋等不动产，法律明确规定“抵押权自登记时设立”（《中华人民共和国民法典》第四百零二条）。这意味着，即便抵押合同生效，只要没办理抵押登记，债权人就不能真正获得“优先受偿”的物权。“抵押权设立”解决的是“债权人是否真正享有抵押物权”的问题，核心是让抵押权利获得法律层面的公示和确认，从而拥有对抗第三人的效力。本案中，双方仅签了抵押合同却未登记，抵押权未设立，银行自然无法主张优先受偿权。

第三，抵押权未设立，债权人并非只能“吃哑巴亏”。很多债权人会误以为优先受偿权没了就毫无办法，其实并非如此。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条规定，抵押合同生效后，债权人仍有两种权利救济途径：一是要求抵押人（本案中的张某）配合办理抵押登记手续，若房屋仍具备登记条件，可通过补登记完善权利；二是若因抵押人自身原因（比如抵押人故意拖延、转让抵押房屋等）导致无法办理抵押登记，债权人可以要求抵押人在约定的担保范围内承担违约责任，不过该责任范围不能超过抵押权设立时抵押人应承担的责任。本案中，银行虽无法优先受偿，但可依据此规定要求张某承担相应的违约责任，弥补自身损失。

笔者寄语

签订抵押合同只是权利保障的第一步，办理抵押登记才是关键。务必在合同签订后，及时督促抵押人共同到不动产登记机构办理登记手续，确保抵押权依法设立，这样才能在债务人违约时，通过优先受偿权牢牢守住自身权益。

总之，不动产抵押的权利实现，离不开“合同生效”与“登记设立”的双重保障。记住“权利要优先，登记必须办”，严格遵守法律规定，重视每一个流程细节，才能有效防范交易风险，维护自身合法权益。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 彭学军