近日，江苏的胡先生在购房过程中遭遇5倍违约金霸王条款的案件引起了大家的热议。相信很多购房人都遇到过类似情况，在签合同时，相关销售人员会说这些条款不重要。于是，购房人稀里糊涂地签了合同。等到购房人反应过来，可能已经因为合同中的霸王条款站到了被告席。
实际购房的过程中，除违约责任不对等，要求购房人支付过高违约金外，开发商合同中的这些内容也涉嫌霸王条款。
第一类是广告宣传、销售承诺无效。为了避免自己后续陷入虚假宣传的相关纠纷中，开发商在购房合同或相关补充协议中可能会约定“宣传的楼书、沙盘、效果图、广告、样板间，销售人员的承诺……不是合同的组成部分，对开发商没有约束力。”此类条款实际上已经构成了霸王条款。但是，在司法实践中却很难被认定为霸王条款。因此，咱们购房的时候，一定要记住：但凡是没有写进合同的，都不要相信，都要做好无法实现的准备。
第二类是不利因素豁免。很多楼盘都会有一些不利因素，例如：周边有垃圾场、高压线塔、化粪池等。按照相关法律规定，这些不利因素是需要开发商提前在现场以及合同内告知购房人的。但是，在实际购房的过程中，购房人很难在现场看到相关信息。而不利因素相关的条款，往往会被隐藏在一堆文件或者补充协议里，购房人可能看都没看就签字了。当我们发现房屋周边的不利因素，通常为时已晚。因此，我们在签署购房协议、签署相关所有书面文件时，一定要认真查看其中的内容，小字部分也不要放过。
第三类是延期交房责任豁免。在我们与开发商签订的购房合同中，通常会约定交房日期、交房条件以及相关的违约责任等。这里需要提醒大家的是，合同内可能不仅有延期交房的违约责任条款，还有延期交房的责任豁免条款。我们仔细看购房合同不难发现，不可抗力、法规政策变化、政府建设行为、购房人资料提交不及时等原因，都可能成为开发商延期交房的免责条款。并且，在开发商提供的《补充协议》中，也有可能对开发商延期交房责任的承担进行更为限制性的约定。
以我们之前做过的一个案件为例，购房人在验房时发现房屋存在质量问题，要求开发商维修，并要求其承担延期交房的违约责任。然而，开发商却称《补充协议》中已写明，若购房人在验房后要求在交付前整改或维修后再收房，不构成出卖人逾期交房，因此无需承担违约责任。简而言之，购房人既要承担房屋质量问题的损失，又要承担延期入住的损失，而开发商却无需承担逾期交房的责任。这就是典型的霸王条款。
因此，我们在购房时一定要仔细核对购房合同，不仅要看主合同，更要看补充协议，尤其是关于逾期交房责任豁免方面的内容。相关的内容可能较为分散，我们在购房时要认真审核整份购房合同。
第四类是强制放弃共有权利。那些免费停车位、大面积绿地、老年活动中心等，或许在签合同之前就已经被开发商盯上了。于是，我们与开发商签订的购房合同内可能会出现类似的条款，“规划或设计上并不专属于特定房屋买受人但是可独立使用的室外平台、底层庭院（绿地）等；全体买受人同意可将其在本项目土地使用权期限内无偿交由所购房屋与之相毗邻或者相连接的买受人排他使用。”我们一旦签了字，开发商就可以明目张胆地侵占我们的公摊部分了。
第五类是捆绑销售。比如我们常看到的买房必须购买停车位、买装修或购买储藏室等。在这种销售手段下，购房人不能单独购买房屋。于是，大家不得不接受开发商的“霸王条款”。其实，捆绑销售早已是明令禁止的违法行为，购房人是可以明确拒绝的。
在遇到上述霸王条款时，我们可以明确拒绝签订合同。其次，如果已经签订了合同，我们可以向当地的市场监督管理局提出查处，由相关监管部门根据法律规定对格式条款进行认定，并对开发商进行处罚。
第三，我们还可以充分运用政府信息公开，对开发商进行全面、深入的了解，如果发现开发商存在其他违法违规行为，我们可以视情况一并提起相关违法查处。如果相关部门没有在规定的时间内履行职责，我们也可以进一步提起相关行政诉讼或行政复议。
第四，视情况提起相关诉讼，向法院起诉主张相关霸王条款无效。如果在合同中对于涉及购房人重大利害关系的内容没有进行特别的提示或者说明的，购房人可以向法院起诉主张该条款不是合同的内容。
在此基础上，我们也可以与开发商边打边谈，如果双方最终能够协商一致，也可以通过协议的方式解决问题。
最后，希望大家在购房时能够仔细审核合同内容，并勇敢地对霸王条款说“不”，用行动抵制开发商的霸王条款。同时，也希望各地的相关部门能够履行监督和管理的职责，为广大购房人营造公平、和谐的购房环境。
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