今年7月，央行的《中国区域金融运行报告（2024）》提到了存量房贷利率下调，这可是个大新闻。报告里说，降低存量房贷利率能减少大家提前还贷的冲动，还能刺激消费增长。这就是为啥现在大家都在讨论降低存量房贷利率。

咱们来看看数据，现在30个重点城市的首套房平均商贷利率是3.21%，二套房的平均贷款利率是3.53%。而存量房贷款的平均利率大概在4%左右。如果所有的按揭贷款利率都降到现在这个水平，那利率平均能下调大约60个基点，借款人每年能省下大约2400亿元的利息支出。这对银行来说，净息差会缩小7个基点，营业收入和净利润分别下降4%和7%。

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现在的情况是，降低存量房贷利率的预期已经很强了，银行想不降都难。但银行自己主动降息的意愿不高，这肯定需要政策来协调。而且，如果中国继续降息，哪怕美联储也降息，咱们的利差也不会缩小。

再说说地产走向新加坡模式的事，这是历史趋势，也是咱们体质决定的。业内有消息说，保障房摸底已经开始了。比如公务人员和体制内的人，可以用市场价的一半买保障房，但将来只能以原价卖回给政府。这种房子没有金融和资本属性，但居住的舒适度、教育、医疗等都和商品房一样。

这种保障房模式已经很接近新加坡的模式了，也在践行“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。如果这个政策落实了，那中国地产调整的极限也就基本明确了。当地房价的底限可能就是保障房的价格，如果保障房是每平米20000元，那商品房的价格调整位置也就在这个价位上下。

小编觉得这种模式挺好的，大家都不炒房了，未来大部分居民可能都会选择住保障房。至于房子升值不升值其实无所谓，因为你本来就不是按商品房价格买的，大家更关心的是不是可以和商品房同享学区等待遇。

看看全国的情况，比如西安的新房价格还在稳步上升，这可能是因为管理层推出了名校托管模式，满足了老百姓的虚荣心。别的区为啥不大力发展这种模式呢？

英国的保障性住房占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过80%。假设十年后，所有人都能享受到保障性住房的权利，那估计就没人会去疯狂炒房了。炒房发家的历史，几十年后可能只会出现在教科书里。

从某种意义上说，未来大部分人的贫富差距会越来越小。大家都是挣工资的，你比我一个月多挣一万，也不会显得特别有钱。但炒房挣钱获利100万，碰到2017年全国房价上涨，最多三年时间，这样的贫富差距就有点大了。