2020年8月28日，福州的土地拍卖会上，宗地2020-35号地块亮相。这块地的面积可不小，达到了94786平方米，用途多样，包括住宅和商业。容积率为2.0，起拍价高达10.26亿，楼面价大约是7902.01元/平方米。拍卖方式挺有意思，限制地价、控制房价，还得竞拍自持社会租赁住房的面积。
经过一番激烈的竞价，中梁以12.1亿元拿下了这块地，楼面价飙升至14164.97元/平方米。那时候，楼市还热乎着呢，双地铁口的地块，开发商愿意出高价，也是情理之中。中梁拿地后，和中交联手开发，销售时还自诩为“小绿城”。这倒不是吹牛，因为中交在2015年3月收购了绿城，而这个楼盘用的正是绿城的物业。
但是，四年后，一切都变了样。小编实地探访了这个楼盘，发现它是由中梁拿地并操盘，中交负责工程和财务，绿城物业也是加分项。2021年4月24日，楼盘开盘，备案均价约2.6万每平米，折后均价21762元每平米。开盘当天，推出了216套房源，卖掉了67套，去化率31%，对于三江口的楼盘来说，这成绩算是不错了。那时候，福州放宽了落户政策，对楼市是个大利好。购房者大多是刚需族，他们期待着在一个环境优美的地方，住进高品质的小区。
但是，交房后，一系列问题接踵而至，让人不忍直视。在短视频平台上，小编看到了这个楼盘的负面消息。广告上写着“央企品质现房，即买即办证”，但旁边却有人调侃“地库漏水，地库承重破裂”。有业主甚至形容自己的地库变成了泳池，只能无奈地哭诉。房子交付才一年，地下停车场就出现了渗水开裂，这确实让人心寒。开发商回应说这是极端天气造成的，但福州每年夏天都有强降雨，难道其他楼盘就没问题吗？附近的安置房，十几年的老社区，也没见这种情况。作为商品房，品质应该更高，更何况是刚交付的社区。物业也表示无奈，他们说这是建筑问题，开发商得负责。
现在，中介很少推这个楼盘的房子了，可能是因为隔壁的景粼天著有更好的成交机会。中介经常推景粼天著的特价房，价格比星海天宸的楼面价还低。2021年，星海天宸的均价还有2.1万左右，现在三江口板块的降幅超出了预期。开发商拿地的中梁在2022年暴雷了，资金链出了问题，楼盘自身没有利润，房子自然难以盖好。市面上的问题楼盘，大多是因为房企的资金链问题。这也提醒了购房者，在楼市下行周期，选择房企要慎重。
小编想说，作为有多年开发经验的房企，应该明白怎么解决问题。就算是极端天气造成的，为什么其他楼盘没有这个问题？星海天宸原先规划了979户，截稿时还有323户可售，占了总房源的三分之一。这么多房源，货值很高，现在受到负面影响，销售困难，总得找到新的出路。客观来说，星海天宸的居住价值还是挺高的：靠近地铁1号线和6号线梁厝站，周边环境不错，有休闲配套；小区园林景观好，楼间距开阔，户型也大多是全明结构。如果能给出一个妥善的解决方案，未来在售卖时，只要价格合理，还是会有购房者愿意购买的。房价下降对业主来说可能不是最难受的，但额外“赠送”的泳池，确实会让业主感到绝望。
风险提示：本文的信息仅供参考，不构成任何购房建议。
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