对于“公摊”的发展和壮大,香港的李嘉诚“功不可没”,他开发的得房率40%的长实元朗四季豪园,一直高居“神坑盘”榜首。

但是,2013年1月1日起,香港已经开始告别“建筑面积”时代,改为按套内面积计价。

内地取消公摊的呼声从未停止,现在,终于有了进展,越来越多城市开始对公摊下手。

多地政策支持“取消”公摊

今年以来,各地纷纷出台政策,似乎一夜之间,困扰我们近30年的公摊面积,飞速退出历史舞台!

2024年4月,长沙明确优化阳台等空间面积计算规则。

1、之前封阳台要全算面积,现在可计为半赠送;
2、飘窗不计面积,还可与房间等宽,出挑宽度由不超过0.6米进深改为不超过0.8米;
3、设备平台最多还可再赠送4平方米。

有人计算了一下,累计赠送面积最大可做到套内建筑面积30%左右。也就意味着,今后开发商做出来的产品可以实现得房率超100%

浙江多地,空中花园绿化阳台等不计入建筑面积和容积率,也不参与其他配套设施指标计算。理论上得房率可以达到100%,高的甚至能达到120%

还有部分城市,更简单直白,直接按套内面积计价。

广东肇庆,从5月1日起,实行按住房“套内面积计价”宣传销售。

湖南衡阳,探索商品住宅以套内建筑面积计价销售

9月4日,湖南湘潭发布新政,提到房地产开发企业可实行按住房套内面积计价宣传销售。

简而言之,今年之后,得房率肯定会提高,逼近甚至超过100%,“公摊面积”名存实亡……

取消公摊,对谁有影响?

购房者苦“公摊”久已!

目前市面上房子得房率多在75%-95%之间,买建面100平的房子,到手可能只有70多平,凭空消失了两间卧室

1、取消公摊,对购房者来说,相当于省了一大笔钱!

首先,室内活动空间变大,每花一分钱,都买到了空间;

其次,众所周知,精装房的精装费用是按建筑面积计算的,如今,公摊部分的精装费用,没有白花了;

再次,物业费是按建筑面积计价,得房率变高,花的物业费显得更值得了……

2、“公摊面积”的消失,对二手房市场、以及市面上在售的高公摊产品,有着很大冲击。

同样容积率,新房“加量不加价”,就相当于变相降价,这是地方在给开发商“让利”,让新房竞争力得到提升。

在很多核心城市,大量二手房凭着价格低、现楼交付的优势,在成交上吊打新房。当产品优势进一步削弱,这对房东来说,无疑雪上加霜,房价势必进一步下调,才能吸引人买单。

对于新拿地房企,或拿了地尚未入市的房企来说,这是挑战也是机遇。

开发商为拉大优势,占有市场,除了拼各种硬件软件配套之外,产品设计显得格外重要。

目前,长沙市面上已经出现了接近“0公摊”户型

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长沙某楼盘,打出0公摊的宣传,从户型设计来看,飘窗长度均与房间同宽,部分飘窗进深也顶格做到了0.8米,设备平台也顶格做到了4平左右,半赠送的阳台面积无限拉大,算下来,得房率100%应该问题不大。

今年拿地的洋湖某项目,放出风声,也要做0公摊户型,业内对其非常看好。

3、保新房市场,刺激开发商拿地

从一系列政策来看,地方对于保新房的态度非常明显,解除限购、降低利率、降低首付、变相取消公摊等,无不为新房市场保驾护航。

而对于二手房,则处于保守态度,限售基本没有放松,取消公摊冲击最大的也是二手房市场,近日,长沙望城和长沙县的二手房个税政策(按差额的20%征税)让二手房流通更为艰难。

这么多动作,无疑是在刺激土地市场的活跃。

最近,有机构发布了今年上半年全国土地成交情况。土地成交金额再跌29%!土地出让金是归地方的,可以感受一下地方的压力有多大。

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现在是楼市低迷期,通过允许、鼓励赠送的方式,让公摊面积名存实亡,不会刺激房价上涨,还能起到鼓励大家换房的作用,有利于新房销售,最终刺激开发商积极拿地。

为什么不直接套内计价?

前面提到过,部分城市鼓励按住房“套内面积计价”宣传销售,为什么不直接取消按建面销售,为什么不直接按套内计价?

实际上,羊毛出在羊身上,以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。本质上,这只是计算方法的差异,两种算法下的房屋总价应该是相近的,只是单价会有所不同。

简单说,按建面计价,单价低,按套内计价,单价提高,购房者的购房成本并没有降低,但是,它有利于提高房屋面积透明度,“所见即所得”。

在产品升级的情况下,可能套内计价还不如高赠送来得划算。

在新政之前,各房企为了“偷”面积让利给购房者,在产品创新上已经有很多尝试,例如错层复式,卖房的时候,只计算一层面积和二层部分面积,算下来得房率能超过100%;再例如第四代住宅,超大花园也只算部分面积……

长沙南城某第四代住宅实景
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长沙南城某第四代住宅实景

新政之后,高赠送合规化,产品必然会卷起来,高得房率是趋势,那么按建面来计价,对购房者来说是利好。来源:安居客、网易号整合整体