“比烂尾楼更难以承受的，是贫民窟。”
什么样子，才称得上是贫民窟。
绝大多数人的理解是，流动人口密集，满街小商铺，楼与楼紧密相连，看不见光，脏乱差和危险，弥漫在空气中…
不过，今天我们要讲的，是另一种贫民窟的意识形态——超高层。在不久的将来，会有大量的超高层不可阻挡的走向衰败，成为城市“新型贫民窟”
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超高层“老了”会变成怎样？
过去高楼越建越多，随着时间的推移，这些建筑老化也不可避免。面对这个问题，之前曹德旺就预言，中国高大威武的楼房在二三十年后都会面对一个结局，可能是贬值、降价。
但是实际情况呢，我们的房地产历史不够，但可以从房地产老师香港那里，得到借鉴。
众所周知，香港的物业能力在全球都是知名的，然而即使如此，香港大多数高层住宅和超高层住宅，都无法避免沦为了贫民窟。比如绿化枯萎、电梯震荡，设施老化，脏乱不堪，到处是一副破败场景……
目前，全香港已经有超过1万幢“老年房”，其中3700幢欠缺维修及保养。而这里面居住的，都是一些经济实力比较薄弱的群体，他们没有能力对旧楼进行修缮，就只能盼着政府帮助，或者开发商注资动迁。
但地方财力不足，开发商一般又不愿意碰这样的资产，毕竟拆迁成本太高，无利可图，结果香港那边就有很多这样的老房子，沦为了城市新型贫民窟。
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为啥说我们一些超高层可能沦为贫民窟？
几个原因：
①逃生难度太大
讲到超高层建筑，就不得不讲一讲很多人至今还不太理解的“烟囱效应”。
所谓的“烟囱效应”，其实就是户内空气沿着有垂直坡度的空间向上升或下降，造成空气加强对流的现象。讲的更通俗一点：楼越高，火势的蔓延速度越快。
具体有多快呢？有统计显示，一座约100米的30层高建筑，在无阻挡的情况下，烟气从一楼到顶楼，只需30秒！速度大约为水平方向的10倍以上。
另外目前，全国通用的消防云梯也就100米，这还是在完美的作业场地下的数据，实际上，面对火灾也基本在50米左右。
当然也不是说我们没有更高的云梯，只是运气越高，造价成本也更高，目前通用的也就100米左右。
既然如此，一旦超高层出现火灾，就只能靠消防人员全副武装冲进高楼里面，一层一层的灭火，你觉得这样的情况下，逃生难度有多大？按照国外的数据，逃生可能性微乎其微。
②维护成本高的吓人
超高层不仅建造成本远高于普通建筑，其后期的维护成本也是高的吓人。毕竟，超高层就意味着高容积率，住着更多的人口，设备设施的使用频率过高，同样也会提高这些设备设施的折旧率，比如电梯三天两头坏一次，这种都是很常见的。
除此之外，庞大的人口对小区环境的压力也可想而知，绿化维护，垃圾清理等等，这些都是需要成本的。
所以，超高层住宅自身携带的折旧，以及高容积率住户使用带来的折旧，就会加速整个超高层住宅的“老化”。
关于超高层的老化问题，一开始还可以通过维修基金来解决，但这个钱也有耗光的一天，到那个时候，维修成本越来越贵，维修的费用也需要业主自担。而一旦住户太多，无法达成共识，维修的问题就很难解决。
更残酷的是，一旦衰退迹象越来越明显，那些经济实力较强的人，就会搬去其他品质更好的地方，剩下的要么是经济实力差的业主，要么就是租客，彻底陷入死亡循环。
物业费收不到，物业也干脆摆烂，只能维持着最基本的垃圾清运，其他服务跟不上，整个住宅区就沦为了贫民窟。
③拆迁可能性小
且不说地段优势问题，就拿超高层住宅的拆迁成本来讲，一栋楼几百户甚至上千户人家，光补偿款这一块，很多开发商就做不到，更别说是拆了重建，难上加难！
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哪些超高层都会沦为贫民窟
其实未来也不是所有的超高层都会沦为贫民窟，比如大城市的超高层也存在“抗衰分化”，有的寿命长有的寿命短。这取决于两点：
1、房屋地段
2、业主经济能力和素质
不过，大概率结果是：“超高层拆迁房”将是重灾区，这可能是未来最快沦为贫民窟的一类资产，也是最差的一类资产；
其次是以小户型为主的超高层住宅小区，地段相对较远且周围没有好学校的超高层，因为没有资源优势，加上基本上都是租户，这种建筑将来衰退速度也会非常快。
不过那些密度相对较低，沟通成本低，业主有足够经济实力去组织维护楼盘的大平层超高层改善盘就不同，未来它的抗衰力会更好。
最好的就是豪宅，只要优质业主“不跑”，维护保养就不用担忧，这种住宅也是所有住宅中最好的。
所以，小地方的房子最好不要买超高层，又贵风险又高。尤其是县城，等到业主“离开”，子女大概率也不会待在县城，地方没有实力修缮，最后可能就沦为贫民窟。
如果手上不够钱，买了小户型超高层，着急也没用，担忧未来沦为贫民窟，可以在社区出现衰退现象前，把它卖掉，早日逃离。
至于怎么判断是否走入衰败？
这个很简单，看看小区里面的树花瓶里的花花草草，只要这些已经开始变得杂草丛生，花朵逐渐枯萎，再无人照料时，也就是真正逃离的开始。
最后用曹德旺过去的预言做个总结：我国二三十层电梯房或将面临同一个结局，那就是沦为“贫民窟”。
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