最近，碧桂园物业在上海，碰到了硬茬。

上海的超大型社区上海康城，因为不满服务质量下降，召开了业主大会。

结果如何？

76.94%的投票比例把碧桂园物业请出了小区。

碧桂园并不想放弃这块大蛋糕，

碧桂园当然不想放弃这块大蛋糕，紧急回应说："感恩相伴十年，已经换了上海地区负责人，正在积极争取物业竞聘。"

这一次，名在莘庄身属九亭的康城，学习中远两湾城硬气了一把。

回顾历史，这已经是上海康城第三次解聘物业了。

那么问题来了：

超大型社区的物业生意，这么难做吗？

上海的超大型社区还能买吗？

让我们一起来聊聊这个话题。

为什么换物业

上海康城前两次换的物业都是本地的，第一次是赢多利物业，第二次是外高桥物业。

换到如今的碧桂园，物业等级从3级升到了1级，本应是件好事。

那为什么还要换呢？

按道理讲，康城业主对服务了小区10年的物业还是有感情的。

因为2020年疫情时候，盛孚物业服务周到，获得业主一致好评。

全体业主集体表决，主动涨物业费。

这之后，康城的物业费从每平方米1.5元上涨到每平方米1.9元。

你要知道万科接手中远两湾城的物业时候，可没有涨价，至今还维持在每平方米1.75元。

这样看来，康城业主要换物业并不是有意为难合作了十年的物业。

那问题出在哪里呢？

矛盾出现在2021年，原来的盛孚物业被碧桂园收购之后。

上海康城 图源：网络

物业费涨价之后，换来的碧桂园，服务质量一直得不到业主的满意。

今年4月，康城业委会还发布过《沟通整改函》，希望物业可以提升服务质量。

主要涉及：小区工程维修、保安年龄偏大、保洁绿化不到位、工程结算滞后等多个方面。

但等了4个月，物业方面并未做出太多改进，才有了上面8月份集体投票决定不续聘的决议。

超大社区的坑

上海康城可以说是上海最大的开放式小区了，没有之一。

整个小区的体量有288栋楼。大约住着13000户家庭。

实际居住人口约4万人,内部配套有幼儿园和中小学、超市、菜市场等。

沿着小区对角线走下来，至少需要一个小时。

早些年，人数最多的时候，一度住过10万人。

这一次康城的换物业风波，也再次说明一个事实：超大型社区本身的坑太多了，物业也很头疼。

第一个大坑是，小区太大，人员杂乱，小区内私搭乱建，群租盗窃问题难以治理。

据克而瑞物管研究显示，上海康城自从2011年开始，前后对小区内的群租情况整治不少于10次，小区最高峰时期的群租户数达到1600多户。

2015年，小区接报入室盗窃案185起，居住安全堪忧。

后面经过业委会、物业、居委联合政治，已经改善很多。

但小区实在太大，群租现象依然无法杜绝。

第二个大坑是，停车位不足，交通混乱。

目前上海康城大部分居民的出行主要是靠公交车和自驾。

但小区车位严重不足，经常是早上出门堵，晚上回家堵。

小区里面，地上停车位不是固定的，谁抢到谁停。

有人乱停车，物业根本管不过来。

业主之前投诉最多的问题就是：车辆被贴低俗小广告，无人管理。

再加上大量的电瓶车也没有规划停放点。

使得小区车位空间更加捉襟见肘。

图源：齐鲁晚报

第三个大坑是，房子总量太大，对于房东来说极不友好。

房子多，意味着同一时间挂牌量就会很大，互相杀价就会更严重。

想快速卖掉，必须要降价，否则根本打不过竞品。

别说客户不来看房，中介平台直接就不给你的房子在前台展示。

这种大体量小区，在下行周期，卖房真的是一场踩踏。

同一时间段，成交单价相差20%-25%都是很常见的事情。

这十年，莘庄板块的房价节节攀升，唯独康城多年来，一路拉胯。

真的是小区太大，坑太多，一点办法没有。

换了会好吗？

其实，康城这一次换物业的决议如此团结，

背后离不开一个原因：业委会中的年轻业主比例在上升。

年轻人嘛，总还是希望能够有更多的参与感，让物业有所作为，

争取可以改善一下小区的房价现状。

毕竟，有中远两湾城的超大社区换物业成功的先例。

中远两湾城，是仅次于上海康城的上海最大小区。

内环内，占地45公顷，建筑面积160万方，11599户，住户五六万人。

这个体量几乎和康城相当。

这个盘的四期当时是直接在温州开盘的，所以温州投资客众多。

后来，二房东众多，群租问题也相当突出。

同样是体量大，物业管理困难。

使得这里“臭名远扬”，多年来一直是内环内的房价洼地。

后来，经过多轮治理，群租基本绝迹。

两湾城依靠自己的地段优势，也一路拆开和康城的差距。

对比一下历史房价，当年的起点相差无几。

上海康城最早的一期1999年开盘，价格3000多一平，同年的中远两湾城刚开盘时均价也就3500元左右。

现如今，两湾城的价格比上海康城贵了一倍。

特别是在2020年底，两湾城业主换掉中远物业迎来万科物业。

两湾城的价格乘势在2020年涨了一波，单价破十万，价格洼地被填平。

如今，上海康城的物业费已经在1.9元，已经高过两湾城的1.75元。

面对小区如此悬殊的差距，康城想换物业也在情理之中，

只是不知道，这一次，上海康城能否有两湾城的好运？

小结

无论未来上海康城能否迎来更好的物业，

这一次业委会的努力是值得赞赏的。

毕竟，对于几万人的超大社区来说，好物业的持续维护更新，才是小区房价的保证。

能有一个好物业，多少能让业主舒心一点。

当然，如果当下的你想要买房，建议还是尽量避开，超大社区。

尽管这里单价才3万多，户型也还不错。

可未来十年，买你房子的人又在何方呢？

上海的超大盘小区，买房还是要谨慎。