在城市多层住宅楼里，物业公司扮演着一个非常重要的角色，包括电梯、路灯等公共设施的定期保养，出入人员安全管理，小区卫生清洁等，但在很多时候，物业公司提供的服务都跟合同上承诺的内容有很大的差异，这也导致了许多业主的不满，近几年来物业和业主之间的关系越发对立，取缔物业的呼声也逐渐壮大。

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通常来说，如果物业管理没有太大问题，只是有一些小毛病，比如物业工作人员态度不好，其实直接找物业经理沟通就可以了，物业经理是小区物业的最高决策者，有着很大的自主权，一般不是太大的问题，物业经理都会尽可能改善他们的服务，满足小区业主的需求，不过很多问题可能会超出物业经理的能力范围，那么这个时候我们又要怎么办呢？

其实对付物业最有效的办法，还是下面三点。

第一，在问题解决之前，拒绝缴纳物业费

如果业主已经多次向物业反馈了问题，但问题依旧迟迟没有解决，又或者在小区业主多次投诉以后，物业管理依旧不好，或者物业态度依旧很差，那么这个时候选择拒绝缴纳物业费不失为一种合理的做法。

一般来说，负责管理小区的都是规模较大的物业公司，手里同时负责多个小区的管理，如果不缴纳物业费的小区业主多了，那么这种情况必然会得到物业公司上层的重视。

这个时候压力会全给到物业经理，如果不缴纳物业费的住户还是那么多，那么他就要卷铺盖走人了，就算是为了保住工作，物业经理也会更加重视小区住户的合理需求，超出自己能力范围的问题，也会尽快上报给物业公司的管理层。

通常来说到了这一步，多数问题都能得到解决了，小区住户的合理需求和反馈的问题得到解决以后，这时候小区住户就可以恢复物业费的缴纳了。

第二，找当地的街道办

如果第一个办法依旧没有解决问题，这证明物业内部的投诉已经不管用了，那么可以找到小区所在的街道办投诉小区物业管理过程中的不作为以及其他问题，街道办的自由裁量权还是很大的，拥有对物业事件的受理和协助处理的权利，有了街道办的监督，可以更好的督促小区物业解决问题。

第三，打12358举报

如果小区物业存在不合理收费，没有公布物业费的收支详细的情况，又或者没有即使披露公共区域收入，那么小区业主可以拨打12358，这是一个用于投诉商家不合理收费建立的平台，同样适用于物业公司的不合理收费问题。

第四，召开业主大会更换物业

如果小区物业一直油盐不进，丝毫不把投诉当一回事，也不关心小区业主的合理需求，那么业主可以召开业主大会，只要大多数业主同意更换物业，那么物业公司最后就只能走人了。

业主投票更换物业以后，通常有两个选择，第一个是最常见的，即换一家服务、声誉更好的物业公司为小区住户提供相关服务，第二个则相对罕见一些，如果小区业主里有管理经验同时愿意承担责任的，则可以通过业主自治的方式管理小区。