(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
（一）原告诉讼请求及事实依据
1. 诉讼请求
- 原告向本院提出诉讼请求：判令被告解除北京市朝阳区一号房屋（下称涉案房屋）的抵押登记手续，第三人负有配合义务。
2. 事实与理由
- 1999年12月，原告张华与被告李勇签订《北京市外销商品房买卖契约》，约定张华以110万元的价格购买李勇开发建设的涉案房屋，张华累计已向李勇支付购房款51.9万元，于2000年1月6日收到李勇交付的房屋，并居住至今。
- 合同约定双方在签订本契约三十日内共同到北京市房屋土地管理局办理房屋买卖契约过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件，办理上述手续发生的税费，由双方依照相关规定缴纳。
- 然而，李勇并未在合同约定的期限办理买卖合同的备案登记，也未给张华办理房屋所有权证。经调查，涉案房屋在上述买卖合同签订之前（1997年12月24日 - 1998年12月23日）已抵押给第三人，上述抵押期限届满后李勇于1999年11月29日又将涉案房屋抵押给第三人，李勇均未向张华告知抵押情况，涉案房屋现仍处于抵押状态。李勇的行为严重侵犯了张华的合法权益，故起诉至法院。
（二）被告辩称及第三人意见
1. 被告辩称
- 抵押权存在与否与原告没有法律上的关系，不同意原告的诉讼请求。原告张华曾以相同的诉讼请求、事实理由及证据材料在2021年6月1日起诉过，后撤诉，我方认为张华是在滥用诉权。
2. 第三人意见
- 第三人未到庭应诉但表示：同意原告的诉讼请求，被告向我行负有的债务已经偿清，解除抵押登记需要被告启动，但被告一直没有申请，同意配合办理我行在涉案房屋上设立的抵押登记解除手续。
（三）法院查明事实
1. 房屋买卖合同情况
- 原告张华作为乙方（买方）与被告李勇作为甲方（卖方）签订《北京市外销商品房买卖契约》，约定：张华购买李勇开发建设的涉案房屋，房屋现已竣工并取得房屋所有权证，经北京市房屋土地管理局审核准予上市销售，房屋用途为公寓，房屋总价款110万元；李勇同意在2000年1月6日前将房屋交付给张华；双方同意在签订本契约后三十日内共同到北京市房屋土地管理局办理房屋买卖契约过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件，办理上述手续发生的税费，由双方依照相关规定缴纳。该合同未载有签订时间，双方均确认签订时间为1999年12月。
- 张华累计已向李勇支付购房款59.1万元，李勇已将涉案房屋交付给张华使用。
2. 相关诉讼情况
- 张华曾于2009年1月以商品房预售合同纠纷为由将李勇诉至本院，请求确认双方签订的买卖合同合法有效、判令李勇协助张华办理房屋所有权证等。本院审理后作出判决书，判决双方签订的《北京市外销商品房买卖契约》合法有效，判决张华向李勇给付购房款50.9万元、同时李勇协助张华办理涉案房屋的产权手续。双方均确认该判决现已生效，还在执行过程中。
- 张华曾于2021年6月以与本案相同的诉讼请求、事实理由将李勇及第三人诉至本院，张华在第二次庭审中经本院传唤无正当理由未到庭，该案已由本院裁定按张华撤诉处理。
3. 抵押相关证据情况
- 庭审中，张华提交李勇与第三人签订的《借款合同》《抵押合同》及其在2000年委托律师向北京市国土资源管理局调取到的涉案房屋抵押登记信息（显示有两条抵押登记信息，抵押房屋部位均包含有涉案房屋，抵押权人均为第三人，其中一项权利价值为1600万元、抵押期限自1997年12月24日至1998年12月23日，另一项权利价值为1250万元、抵押期限自1999年10月11日至2000年12月31日），张华称《借款合同》《抵押合同》是第三人在另案中向法庭提交的。李勇表示由法院核实该组证据的真实性。第三人认可上述证据的真实性。
（四）裁判结果
- 被告李勇、第三人某银行共同配合于本判决生效后十五日内注销第三人在北京市朝阳区一号房屋上设立的抵押登记。
（五）房产律师点评
1. 合同的法律效力与履行义务
- 依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方均应当遵循诚实、信用原则全面履行合同义务。本案中，张华与李勇签订的《北京市外销商品房买卖契约》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。
2. 原告诉讼请求的合理性
- 根据合同约定，李勇负有协助张华办理涉案房屋房地产权属证件的义务，在具备条件的情况下，解除抵押登记手续是办理房屋权属证件的必要步骤，且张华所述的抵押权人即第三人亦表示相关债务已经清偿、愿意配合解除抵押，故关于张华要求李勇解除涉案房屋上的抵押登记、并要求第三人协助的诉讼请求，法院应予支持。
案件心得
1. 合同履行与权利主张的关系
- 在房屋买卖交易中，合同双方应按照约定履行各自的义务。本案中，李勇未履行协助办理房屋权属证件的义务，还隐瞒房屋抵押情况，这严重影响了张华对房屋完整所有权的取得。这表明在合同履行过程中，一方的不履行或不完全履行行为可能损害另一方的合法权益，权益受损方有权依据合同约定和法律规定主张自己的权利。律师在处理类似案件时，应重点审查合同的履行情况，确定一方是否存在违约行为，为当事人提供准确的法律建议。
2. 抵押情况对房屋交易的影响
- 房屋的抵押状态是房屋交易中的重要因素。在本案中，涉案房屋的抵押情况未被及时告知张华，这给张华办理房屋权属证件带来了阻碍。对于购房者来说，购买有抵押的房屋存在较大风险，可能导致无法顺利取得房屋产权。律师在处理房屋买卖相关案件时，应提醒当事人注意审查房屋的抵押情况，对于卖方隐瞒抵押情况的行为，要依据法律为购房者争取权益。
3. 重复诉讼与诉权滥用的界限
- 李勇提出张华重复起诉属于诉权滥用，但需要明确重复诉讼与合理再次起诉的界限。虽然张华曾有过相同诉讼请求的起诉后撤诉情况，但在存在未解决的合同履行问题时，再次起诉并不一定构成诉权滥用。这要求律师准确把握诉讼程序相关规定，判断当事人的再次起诉是否符合法律要求，以确保当事人的合法诉权得到保障，同时避免不必要的诉讼资源浪费。
4. 多方关系中的证据与责任认定
- 在涉及买卖双方和抵押权人的多方关系案件中，证据的收集和责任的认定至关重要。张华通过提交《借款合同》《抵押合同》和抵押登记信息等证据来证明自己的主张，而法院在核实证据真实性的基础上进行责任认定。律师在处理这类复杂的多方关系案件时，要指导当事人收集有力证据，同时准确分析各方在案件中的责任，为当事人争取有利的裁判结果。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
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