对于开发商来说
如果在一个区域卖得不好
那多半是不会继续加码的
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但偏偏有开发商不信邪
自己的项目3年都没卖完
日前，上海青浦区发布出让公示，以协议方式出让徐泾镇振泾路北侧A1c-09地块，受让人为新徐泾城实业公司。
目前累计开盘三次，所有可售房源已全部推出，共1130套房源。
俊灿星城首次开盘还要追溯到2021年11月27日，之后在2022年底再次加推，目前累计网签918套，去化率82%，成交均价6.2万元/㎡。仍然有200余套未售完。
其实，就算是徐泾最火爆的时候，俊灿所在的徐泾老城也没有受到太多影响，依旧是不冷不热，究其原因，距离地铁较远、前往虹桥不便、城市界面比较老旧等问题，一直是这片区域难以改变的，而随着整个楼市降温，曾经千人摇的徐泾如今也不得不面对冷场的局面。
01 徐泾还能不能买
说到大虹桥的“一哥”，非徐泾莫属。
话说回来，整个大虹桥的开发就是围绕着虹桥枢纽进行的。虹桥枢纽作为长三角城市网络的关键性节点，也是上海西部的战略要点，是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域！
所以对于位居大虹桥正核的青浦徐泾来说，虹桥枢纽就是它的第一个机会点。
2014年国家会展中心建成，徐泾又借着这波红利，打造以国家会展经济为核心的西虹桥商务区。
不过，这个“一哥”在2024年度，跌落神坛，房价一路下滑，甚至出现了破发的现象。
但是徐泾真的不能买了吗？
02 曾经的神话破灭了
徐泾的标杆项目仁恒西郊花园，万科天空之城，二手房成交单价一度达到9万+/㎡。
新房热度也极高，蟠龙天地入围分高达91.22，70分以上的项目也一大把。
上半年蟠龙天地开业，一度成为了全上海打卡的热点地标。此外区域内还有虹桥天地、龙湖虹桥天街、首位奥特莱斯等繁华商业。
轨交的话，目前徐泾主要有2号线、17号线、10号线经过，可快速通达青浦及市中心核心地段。
大虹桥楼市的火热和大虹桥的繁荣发展可以说是相辅相成，或者也可以说楼市的火热也是区域繁荣发展的一部分。
在2015年以后，青浦17号线沿线的每个项目几乎都贴上了大虹桥的标签。
地块卖得多，开发商为了把项目卖好，自然会想尽办法讲故事，大虹桥的概念越来越火。
而徐泾的开发也很聪明，在板块开发初期选择了仁恒和万科做出标杆项目；后面选择的瑞安更是把板块的热度推上了高潮。
一番操作下来，徐泾某种程度上已经成为了大虹桥的代表，众多项目纷纷破纪录。
但是如今，区域内标杆，万科天空之城已经较之前下滑了2万+/㎡。
顶级热盘蟠龙天地价格也下滑至6万+/㎡，对比高点10万+/㎡的价格下滑了3万多。
为何徐泾的楼市出现下滑？
其实很简单，首先上海目前整体楼市出现了周期性的调整，外环外的区域都受到了不同程度的压力。
其次，徐泾过去两年的供应过于庞大，供大于求。
而且，环沪长三角区域的楼市更加惨烈，置换链条出现了明显的断档。
另外，市区内的动迁明显少于此前，而大虹桥很大一部分客群来自于动迁户。
最后，在房地产企业出现了震荡，而大虹桥此前房企占据产业很大一环，目前还没有明确的产业能够填补这一块缺失。
这些原因综合下来，就在徐泾的楼市体现出来了，购买力不足，供应较多，导致供求失衡。
03 房价下滑，但租金稳定
今年上半年，曾经“三千人摇”的网红大盘【上海蟠龙天地】，三期有一套大平层成功出租，195㎡五房两厅三卫租金高达3.9万/月，而且是直接签订3年合同，总租金超过140万！
蟠龙天地高租金房源不是个例 租金行情近半年持续走高
租金3万9的这套蟠龙三期大平层，租售比是多少？
据了解，业主是以1400万的价格买进，重新装修设计后出租。如果不算上设计装修费，这个租金收益率已达到3.34%，若按租售比来看，达到1:359!
租售比1:359，又是什么概念？
上海今年5月租售比大概是1：693（数据来源：中指研究院），也就是蟠龙这套租赁房源已经接近目前上海平均租售比的2倍！
近一年来看，蟠龙的租金水平也是走高的！（数据来源：中指研究院）
为何有人愿意以这么高的租金来租蟠龙天地三期呢？
1、蟠龙三期195㎡是洋房，位于小区的最前排，南侧是蟠龙绿地和水系，视野开阔，东侧是古镇商业，小桥流水别有风情，且生活便利。
2、这套房源，如前面所说，是经过重新设计装修的，品质上要高出周边一大截。租房这件事，就是为了住，自然高品质匹配高租金。
3、蟠龙的位置应该是西虹桥最好的一个，周边有非常多的国际学校，大量陪读家长催生租房需求；东侧大量总部商办，也有较多潜在的高支付能力客户，愿意为了高品质的居住环境而支付高额租金。
租金3万9的这套房源，租客恰好就是为了孩子在周边国际学校读书而选择租房。
这么来看，虽然楼市出现承压，但是租金非常坚挺，租售比之高甚至比肩市区豪宅板块，周围成熟的配套，完整的城市界面，优质的住宅社区，都是最有价值的支撑。
04 总结
虽然楼市下行时期，徐泾因为供应矛盾的原因，出现了价格承压，但是凭借大虹桥和长三角一体化的规划加持，它仍然是上海西片区最有价值的板块之一，所以，现在市场下行反倒是出现了不少抄底的机会。
当然了，徐泾也不是什么产品都可以考虑，建议还是在万科天空之城和蟠龙天地之间考虑，不仅仅是板块的标杆产品，最重要的就是轨交和商业的能级，能够保持如此高的租售比，也是目前最有说服力的成绩了。
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