原创 刘博团队
刚刚，南沙全面放开限购（不需要社保年限，不限购套数）的消息，刷爆朋友圈。
已经有广州地产类媒体报道说，这个消息经求证属实。不过，官方尚未正式发布。
同时市场还流传，在南沙购房可直接落户，这对于有教育需求的家庭来说吸引力巨大。如果该消息被证实，将吸引一大波客户买房。
南沙是广州重点发展的三大片区之一，代表着未来的广州，是广州新的城市核心区。
本号认为，在当前房地产大环境下，南沙取消限购并实施购房落户的可能性比较高。
在市场表现方面，最近的南沙楼市也迎来大反转！
7月，南沙新房网签量887套，跃居广州第二，更令人瞩目的是：
南沙网签面积近15万㎡全市第一；
南沙成交金额超40亿全市第一；
南沙套均成交面积超160㎡全市第一。（数据来源：阳光家园）
从8月下旬开始，南沙二手房签约数量连续三周呈环比增长趋势：
8月19日至8月25日，环比上升20.48%；
8月26日至9月1日，环比上升9%；
9月2日至9月8日，环比上升了3.67%。（数据来源：广州市房地产中介协会）
市场为何突然看好南沙，买入南沙？南沙楼市究竟发生了什么？
01
核心资产触底反弹
南沙市场的爆发源于两个方面：
一方面是广州7月8日放开“限外令”，港澳台和外籍人士120平方米以上面积住宅不限购，嗅觉灵敏的港澳人士已经开始买入南沙。
现在南沙全面放开限购，市场有望进一步升温。
另一方面是核心资产的触底反弹。我们判断：今年年底之前，是一线城市核心区配套好楼盘见底的时间点，也是买入好机会。
原因很简单，全球金融市场正在经历一场重大转折，美联储9月降息已成定局， 一旦美联储开启降息周期，大量资本从美国市场撤离，买入中国优质资产。
同时，中国降息的空间也随之扩大，那些躺在银行的巨额存款都将流动起来，拥抱核心资产。
在此背景下，核心资产价格有望迎来显著回暖。
如何判断核心资产？未来买房子，只能在资金总量最高的15个城市的核心区选房子。
资金总量相当于一座城市“积累下来的财富”，资金总量越高，核心资产的潜力越大。
单从城市角度，北上深广无疑最具价值。但是从都市圈的角度看，深圳+广州+香港+澳门，两大一线城市加两大国际都市，无疑是中国最具竞争力的组合。
9月4日，广东省自然资源厅发布“黄金内湾”概念规划与设计国际咨询预公告，也划出了粤港澳大湾区未来最有价值的一个“圈”，而南沙恰好位于“黄金内湾”的地理中心。
图源：广东省自然资源厅
南沙的buff算是叠满了，它不仅是广州“双核”之一、自由贸易试验区、粤港澳大湾区合作示范区、大湾区几何中心，更是黄金内湾的重要支点。
南沙的崛起，实质上是热钱对核心资产的战略性抄底，也是核心资产价值重估的序幕，反映了市场对南沙发展潜力的高度认可。
02
绝对的价格洼地
核心资产很多，为什么南沙率先回暖？
目前“黄金内湾”三个价值最高的区域分别是：广州南沙，深圳前海，珠海横琴。
然而，这三大区域的房价却相差巨大，深圳前海的房价已突破10万元/平方米，珠海横琴也达到5万元/平方米以上，而广州南沙的房价仅为2万元/平方米出头。
对比下来，南沙房价仅为前海的五分之一，横琴的二分之一，是绝对的价格洼地。
但从发展潜力来看，南沙的战略地位和超强兑现力更凸显其价值。
去年1月，广州市政府工作报告首提“双核”：中心城区+南沙新区。自此，南沙不再是副中心，而是与中心城区平起平坐。
今年6月，南沙枢纽区块最新控规新鲜出炉，全广州、甚至亚洲最大的“超级枢纽”落户南沙万顷沙。
根据规划，南沙枢纽将引入深茂铁路、南沙港铁路、广中珠澳高铁、肇顺南城际、中南虎城际（南沙至松山湖），规划引入城市轨道交通15号线、18号线……实现30分钟通达珠江两岸主要城市。未来，这里是比肩广州南山和深圳北站的湾区枢纽。
图源：广州规划和自然资源局
作为粤港澳大湾区的战略枢纽，南沙正以惊人的速度崛起为产业创新高地。
南沙已成为全国20%以上融资租赁企业的聚集地，跨境电商网购保税进口业务量占全国约20%。2023年，南沙汽车进出口额增长3.9倍，跨境电商进出口值位居全国第一。
芯片、新能源汽车、生物医药等未来产业蓬勃发展，投资热度持续攀升，南沙已累计引进世界500强企业投资项目超270个。今年1月，56个总投资约630亿元的重点项目集中开工竣工，彰显南沙发展势头之强劲。
商业配套进入集中兑现期，仅2023年，南沙就有三大10万方商业综合体开业。
南沙环宇城引入70%以上广州/南沙首店，其中盒马鲜生提供30分钟极速送达服务，覆盖5公里范围内居民；星河COCO Park汇聚60+城市首进品牌，打造2万平方米户外空间，满足多元消费需求；悦方城汇聚180多个优质品牌，包括多家南沙首进的"超级大店"。
此外还有万达广场、南沙城、华汇广场等特色商业区，进一步丰富了居民的选择。
约10万㎡南沙环宇城实拍图
更引人瞩目的是，南沙正打造粤港澳大湾区教育新高地，目前已获得“全国义务教育优质均衡先行创建区”、“广东省基础教育高质量发展示范区”等多项荣誉。
近年来，南沙引进了9个优质教育品牌，包括市教研院、执信中学、市二中、广外附、广大附中等，同时培育了5个本土优质教育品牌，提供优质学位6万余个。
基础教育方面，南沙成立了15个区属教育集团，涵盖71个校（园）区。3年内新改扩建公办中小学19所，大幅改善办学条件。
南沙还与港澳地区缔结40对姊妹学校，2023年4月以来，接待香港考察团学生逾千人次，并引进了香港科技大学（广州）等国际教育项目，教育国际化程度显著提升。
南沙不是遥不可及的未来蓝图，它的确定性之强、建设之快，令人瞩目。
南沙是真正的价值高地，价格洼地！
03
买核心资产，就选“南沙之芯”
南沙发展至今，已经形成自己最具价值的两条线。
一条是南沙中轴线，即贯通南沙区府与明珠湾两大重点板块的城市动脉——凤凰大道，汇聚了南沙最成熟的城市配套。从南沙环宇城到南沙体育馆，再到南沙青少年宫，吃喝玩乐、文化体育一应俱全。
上左实景图，右示意图
另一条是南沙豪宅线，即背山面水享一线永无遮挡江景的——凤亭大道滨江主干道，滨江豪宅如颐德湾尚二手房价格上涨至4.5万/平方米，五年涨幅50%，还有金茂湾二手房价格上涨至3万/平方米，六年涨幅87%。
示意图
南沙的价值脉络已然清晰，而在这两条价值主线的交汇处，坐落着一个备受关注的项目——中铁阅江来。
如果说南沙是粤港澳大湾区的几何中心，那么中铁阅江来恰好位于南沙的几何中心，属于中心的中心，更占据南沙中轴线和豪宅线的交汇点，既能享受最好的城市配套，又能分享南沙豪宅圈层的升值潜力。
示意图
值得关注的是，中铁阅江来迎来重大升级，全新样板间将在中秋假期正式亮相。这次升级涵盖了三大核心维度，全面提升了居住体验：
一、江景升级
项目新规产品实现了南向头排望江的重大升级，不仅带来更佳的采光和居住体验，更打造出“一江四公园”的绝佳景观。站在阳台上，眺望600米宽阔的江岸线，直达灵山岛CBD的城市天际线。
合成效果图
推开窗，南面是正在规划中的滨江公园和凤凰湖湿地公园；北面则是整个社区最大的主题园林——铁宝乐园与阳光大草坪；同时紧邻南沙重点市政公园一蕉门公园。与周边竞品相比，项目的景观面更为优越，远胜于望小江景、沙船或工地等视野。
实拍图
二、尺度升级
新规产品升级采用2T3户设计，超55米楼间距，近100%使用率，更低密度，视野无遮挡，居住舒适。
在寸土寸金的城市中心，低密度住宅已然成为稀缺资源。中铁阅江来新规产品的尺度升级不仅是对当前居住需求的回应，更是对未来生活方式的前瞻性思考。
效果图
三、户型升级
新规产品拥有新一代户型设计，近100%使用率，高赠送户型，同等面积享更大尺度。
如建面约126㎡户型，享有“江景王”称号，推开家门，客厅阳台南向无遮挡江景扑面而来，600米宽阔江面与远处灵山岛CBD天际线尽收眼底。
建面约126㎡户型实拍图
独立餐厅，南北通透设计，主卧L型飘窗带来环幕般的开阔视野，醒来便可拥抱阳光与江景。
建面约126㎡户型图
建面约168㎡户型，约16米的南向采光面让阳光毫无保留地倾泻而入，整个家弥漫着温暖明亮的氛围。
建面约168㎡户型图
步入客厅，你会惊喜地发现这里不只是个客厅，而是一个超过62㎡的多功能聚会空间，LDKG一体化设计让这里成为全家人的欢聚中心。约9米的超大阳台如同家中的“空中花园”。
建面约168㎡户型实拍图
主卧配备阳台、衣帽间和干湿分离卫浴，打造私密化“小家”体验。南向双套房设计，无论孩子或父母，都能拥有独立空间，实现家人互不打扰又彼此陪伴的理想生活。
建面约168㎡户型实拍图
与此同时，新规产品的交标也做出全面升级，如中央空调、三大收纳系统、四大健康系统等。这些配置升级无疑会增加开发成本，但也侧面反映出中铁对“好房子”的执着和对品质的追求。
交标升级实拍图
中铁阅江来的新规产品亮相，无疑为南沙房产市场注入了新的活力。这些产品不仅体现了当前住宅市场的高标准，也为未来居住体验设立了新的基准。
目前，南沙已全面放开限购，叠加美联储降息利好，两大利好将极大释放市场潜力。
中铁阅江来新规产品的推出，为购房者提供了难得的入市机会，感兴趣的朋友千万不要错过。
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