在传统印象中，内环不但是地段鄙视链的顶端，新房也是热度最高、最抢手的；但事实，往往会和我们的主观认知存在明显的偏差
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无论是新房的认筹率还是开盘销售率，中环的实际表现都要好于内环，更要远远高于其他环线；
内中环，才是上海楼市的真正王者。
如果我们把时间线拉长到20年维度，我们也会发现一样的结论：
将近1000%的价格涨幅，比内环多涨200%，充分证明了内中环区域的强势；
即便只看近5年，如果不是因为今年上半年内环内豪宅集中供应带来的价格抬升拉高了内环内的涨幅，内中环也仍会是当之无愧的龙头。
那么问题来了：
为什么会有这样的现象？背后有什么样不为人知的原因吗？
01“为什么？”
相比城市发展早已定型、只能零散开发的内环，中环在成片开发改造上有着更高的自由度——
得益于中心城区扩容发展带来的资源外溢，经过十多年的持续开发，内中环区域涌现出了徐汇滨江、前滩-后滩、东外滩、长风、大宁等新兴热点板块；
高起点的规划定位、产城融合的功能互补、完善的配套体系和全新的城市界面，为板块价格的持续上扬提供了强劲的助力。
随着越来越多的新上海人逐渐成为楼市购买的主力，传统的地段概念正在不断被淡化，而更能代表国际化大都市形象、更具现代感的内中环全新板块，也成了新上海人更加认可和追捧的新兴高端地段。
其中以滨江沿线为代表，尤其是前滩和徐汇滨江的崛起是一个标志性事件。
如今，徐汇滨江的香港置地启元售价已站上17.8万/㎡，成为上海高层住宅的天花板售价；而待出让的原小米地块，预估未来售价更是有望达到20万/㎡，秒杀内环内的众多新房。
这样的案例还有很多：
与徐汇滨江隔江相望的世博板块，保利世博天悦已达到16.8万/㎡；
杨浦东外滩板块缦云上海的12.1万/㎡；
普陀长风板块宸嘉100·嘉佰道的10.4万/㎡；
前滩公馆预计12万/㎡。
相比临近的内环内板块，在价格上也都有过之而无不及。
肩负着“卓越的全球城市”和“现代化国际大都市”使命的上海，城市的加速发展必然会带动从内环到中环再到外环的滚动开发。
相比内环更低的房价起点，和更广阔的发展空间，造就了内中环板块的崛起。而从内中环到中外环的过渡发展，也已成为近几年来上海楼市发展的热点所在。
02“有哪些选择？”
相比内环内未来密集的新房供应，内中环区域下半年待上市的项目数量要少了许多，且集中在滨江和浦东区域；
火箭哥专门整理了下半年内中环区域即将上市的10个新房项目，给有需要的朋友做个参考。
我们将这些项目的基本数据和优缺点进行了整理，感兴趣的同学可以进行参考：
其中，绿发浦江园展厅已经开放，项目为全铝板外立面设计，建筑一字排开，每栋楼都有江景可看：
项目预计9月中旬取证，一次性推出404套房源，主推143-168-195平这3个面积段；
按照16万/平推算的话，起步总价预计在1700万左右就能买到；
根据小道消息爆料，浦江园的总价范围区间如下；
143平三房约1700-2500万
168平三房约2100-3100万
199平四房约2500-3700万
143平以及168平15层以下单价不到均价线;
199平13层以下单价不到均价线；
168平2500万起可看江，单价不足15万;
所有户型最高单价不超过19万;
项目样板房已经开放，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多信息：
徐汇滨江的中海领邸即将加推186-210平四房，这也是小区最后一批”小户型”产品，下次起步可能就在270平了——
中海领邸·玖序位于地铁23号线龙启路站（建设中）和地铁11号线云锦路站之间，而已经投入运营的西岸传媒港中不断引进包含麦当劳中国总部、阿里巴巴徐汇滨江园区、腾讯、央视长三角总部等行业总部集群入驻，未来更是值得期待：
位于浦东中内环的新杨思上园即将加推4批次房源，这次将拿出楼王205平四房产品，拥有超200米楼间距——
项目最为热门的户型可能就是约104平的横厅户型了——
建面约104平B户型图
三开间飞机户型+南北通透
71、 套内建筑面积
房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
72、 套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
73、 公用建筑面积
各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
74、 公用建筑面积的分摊原则是什么？
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
75、 哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
76、 哪些公用面积不能分摊？
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
77、 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
78、 套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
79、 套外使用面积
指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
80、 建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
81、 建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
82、 人口毛密度
人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。
83、 平均每平方米造价（元）
平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。
84、 使用面积系数K1（%）
使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
85、 居住面积系数K2（%）
居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
86、 结构面积系数K3（%）
结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
87、 绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
88、 绿化率
是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
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