中秋刚过，珠城有业主的内心已经入冬了。
节日当天，珠江新城海滨花园成交了一套房源，与1年前同户型相比，掉了1000个W。
都知道二手去“虚火”痛，没想到放在豪宅身上这么痛。
｜图源：中介供图
壹
珠江新城海滨花园以往讨论不多，但也是实打实的豪宅。
这个盘夹在凯旋新世界广粤尊府和汇悦台两位大佬中间，盛光之下存在感似乎不太高。
但珠城东+一线江景的靓位，也足以证明这个盘的地位不一般。
｜广州楼市发布 制图
小区分南北两期开发，北区均价普遍15万+，比南区12-15万+/平稍贵。
然而 北区9月 最新成交的一套约179平户型，总价仅1800万，折合单价约10.04万/平，还是高层单位，让人大跌眼睛 。
去年北区同个户型的低楼层，成交总价2800万，单价15.62万/平。
同为北区，相同的户型，时隔1年降价1000万！ 去年同个户型的买家，得多郁闷啊。
｜广州楼市发布 制图
而且珠城的大户型，向来都比小户型贵，价格也更坚挺。
谁也没想到这套大户型会直接把整个小区的单价从15万+拉到了10万出头，跌破近3年新低。
虽然是急卖，但价格难免会成为参考，后面同个户型再想卖出好价，有点难。
珠江新城海滨花首次开盘是在2000年左右，均价大概6000元/平，随着珠城起飞，普遍来到了15万+。
第一批持有的买家，确实赚得盆满钵满。
在珠城东区容积率普遍6.0-7.0的豪宅堆了，新城海滨花园容积率低至2.9，仅次于新世界广粤尊府的2.6，住起来也很舒服。
｜珠江新城海滨花园
广州楼市发布 摄
但后面2021到2023年高位接手的，就难说了。
现在的二手这行情，就是汇悦台急卖，可能都要掉一层皮。
贰
从珠城西刚需到珠城东豪宅，都在去泡沫。
好消息是，珠城的现状：大量炒家离场，而真正的自住客赶着进场了。
自住客进场至少传递出两个信息：
其一价格差不多降到位了；其二，自住客进场更有利于珠城价格回归理性，逐渐企稳。
｜珠城东区航拍
|广州楼市发布 摄
不信大家可以留意以下三个迹象：
1、价格降到位后，几批自住客抢一套房。
中介透露，下半年珠城看房的自住客变多了。
比如珠江新城海滨花园那套179平户型，就是自住客买走的。
这套户型刚放出来就有很多批客户在谈，甚至有买家愿意加价50万抢，最终因为签约等条件协商不了作罢。
可见，珠城依然是自住客向往的终极目标，只要价格一到位，大把人抢。
体现在看房人数上也明显升温，单月上涨了36%。
｜珠江新城海滨花园看房人气
|图源：贝壳找房
此外，近期降价比较明显的嘉裕公馆，也带动了自住客进场。
上个月嘉裕公馆单盘看房人数426人，看房量高达1316次，果然降价是最有效的办法。
一位在珠城工作了10年的中介表示，他中秋一天带看的3台客中，有2台都想买来置换，还是觉得住珠城舒服。
嘉裕公馆从去年普遍17万+，到今年陆续出现14万+、13万+，9月13号成交的约119平户型，创下11万+新低。
炒家加速离场，而自住客恰好抓住这波价格优势，实现了入住珠城的梦想。
｜嘉裕公馆看房人气
|图源：贝壳找房
2、大户型走俏，100平以上大户型占64%。
自住客买珠城大多偏向大户型，因为大户型价格相对稳定，且能达到改善的目的。
小户型反而炒家买的比较多，毕竟相比现在普遍使用率超100%的新房，小户型性价比实在不高，且两房的产品过时。
从9月的珠城成交数据来看，25套房源中，100平以上的房源占比高达64%，总价过千万的超过50%。
可见，珠城自住客的购买力，还是很强悍的。
｜广州楼市发布 制图
3、大户型业主为出货，调价吸引自住客。
自住客进场，部分大户型业主为了快速出货，纷纷把挂牌价下调。
尤其嘉裕公馆破12万后，48小时内，近50位珠城业主紧急调价。（来源：贝壳找房平台）
中海花城湾285平、嘉裕丹顿阳光198平、隽峰苑181平等明星房源，总价调低146万-220万不等。
｜广州楼市发布 制图
经历了这波大调整，炒家离场，自住客进场，珠城的价格将会被重塑。
加上9月美联储大概率会降息，一定程度也是传递底部预期的信号。
珠城作为“头部”的价格企稳后，其他板块也会逐渐跟上。
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