我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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房段子购房咨询团队（幕后分析及数据+社保、公积金、贷款合作团队+新房、二手房买卖团队），针对你的个人问题，一些简单的可以直接免费回答。

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会员


提问

你好，我们去年买了***小区，当时利率还挺高，4%+，去年不是下调过一次存量的利率吗？今年到处也在传会下调，你觉得下调的可能性大吗？意义大不大？

房段子解答

存量房贷利率下调，也就是放贷了的利率，还能改变协议，重新下降，怎么看都是对老百姓的示好。

这种小作文到处都在发，甚至有人今天可能就变动的，蹲一手？

关于存量房贷利率下降，彭博社的小作文传了不止一次了，这是继去年9月统一下调存量利率后的再次升级。

有人问，吃到嘴里的利息，银行为嘛要吐出来啊？其实原因很多，其中重要的一条是因为有国家的统筹布局。

每个月还的月供减少了，那么变相能释放的购买力也变强了，是不是就又拿去买房了呢？

形式意义比较大，归根结底还是要恢复楼市信心。

目前全国的存量房贷余额大概38万亿，扣掉近两年本就低利率上车的可能有30万亿，降存量房贷利率也主要是针对这30万亿。

假设平均利率4.65%，降10个基点到4.55%，那么每个月老百姓能节省17亿利息；如果降80个基点，到3.85%的话，那么每个月节省135亿。

多吗？一点不多，而且很多人降低月供了，也节衣缩食不愿意再去大规模贷款去消费。

因此这一次真的要降低存量房利率的话，形式意义比较大，提振经济，恢复信心才是关键，而这又是一个很长期的工程。

虽然如此，降低利率也是实打实的利好老百姓，压力小一点，消费意愿也强一点，好日子在后头呢~~

会员提问

我有一套房子，还没挂网，***的房子，81平朝东南对中庭的户型，三室两厅一卫。目前已经不在成都了，想咨询合适的出手时机。理想价格是160万，装修一般，家具家电齐全，目前是整租出去的，一家人还比较爱惜。我这房子是在24楼，一共26层，客厅卧室朝向东南，对中庭。算是刚需房，去年同户型上半年170万左右，今年1月份成交价到了150多万。

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你主要咨询的是卖房的问题，我们主要从是否值得卖，卖房时机，出售价格以及卖房技巧等方面来考虑。

从是否值得卖的角度来说，一方面你们的确是不回来成都了，这种房子留着也是浪费，本身不好自住，只能出租，租金并不高，租售比也不是一笔划算的买卖，本着物尽其用的角度来说，是可以出售的。另一方面，从成都二手房市场的大趋势来看，还在一个缓慢下行降价的大通道中，短期走不出来的，***本身的地段房龄和品质并不算好，所以在这一波下降潮里，可能扛不住降价趋势，从套现回笼资金的角度来说，我也是建议可以好好考虑出售的。

然后卖房的时机，整体建议宜早不宜迟，当前是一个节点，春节后是第二个节点，年中及今年下半年是第三个节点。

当前的节点在于年前挂牌，主打一个蓄客，寻找缘分客户，如果能找到的话，那么尽快成交，避免过完年后更多房源涌入二手房形成竞争压力，是一个抢跑的卖法。（特点在于低价、随缘、不和年后海量房源竞争）。

马上就春节了，春节后，尤其是三四月期间，会迎来一个传统的二手房金三银四行情，也就是成交量可能会有上涨，往年也伴随价格上涨，但是今年我觉得天量供应下，可能还会面临踩踏的内卷，所以主打一个走量不走价，以价换量的既视感，到时候借着火爆的行情，找到客户成交，不一定一个很高的价格，但是能卖掉，就是好的。

如果金三银四还不能抓住，那么就只能等年中或者下半年了，理论上会进入下一轮下降的周期，这个情况下就是下策了，会更加被动，所以节点上还是建议好好把握前两个机会。

第三是卖房的价格建议，你的是81平朝向东南对中庭，然后套三单卫，中等装修，家具家电齐全，出租中，心理价格是160万，此前了解到去年上半年成交的是170万，今年1月成交是150万。

从我的角度来说， 这个户型当前挂牌大概是150-170万，按照近期的成交来说，的确最低的是150万左右。

考虑到你的房源本身是比较优质的楼栋楼层和朝向视野，所以也有卖出去的底气，但是又考虑到简装、有租客，然后当前行情下行严重，买方比较挑剔的情况下，我建议要做好最低底价150万成交的准备，当然挂牌的话我建议是挂在160万或者稍微多一点点就好，不要太高了吓退买家。

假设买家好说话的话，160万马上买，果断卖，然后互相砍价议价，理论上155万成交也是合适的，但假设买家非常刁钻的话，我觉得150万是你的内心底线，至少从目前到三四月份来说，我觉得是一个底线，再往后还没卖掉的话，又要根据市场行情再调节底线的问题了。

最后就是卖房的技巧分析。略。


会员提问

年前这几天太忙了，本来还想着早上闲下来好好请教下您的，我是您的老粉丝好，最近有置换房子的想法，就想详细咨询下您。

我们夫妻都是体制内比较稳定，但是一东一西间隔比较远，想找个平衡的地方，最好是市中心。然后我在龙潭寺有个恒大，贷款的，没法住，一直空着，女友名下有个大源的房子，租金和房贷冲抵。父母名下还有两套老房子，武侯锦江的，不值一提，现在我们手里有点现金，想着今年低利率上车。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

综合来看你们工作是比较稳定的，年轻有为啊，羡慕恭喜，考虑到现在的购房资格是比较宽松的，单身2套，夫妻3套，所以我就不催婚了，毕竟你们当前各持有1套的情况下是不缺购房资格的，主要是资金的把控。

**和**，折中的话应该是青羊市中心或者三环内成华、锦江这种地段，基本上既能满足彼此的通勤，又是主城区的核心价值高点，所以非常契合你们的基本情况，这个大方向大框架是没问题的，值得持续深入钻研探讨得出最终结论的。

先说你们持有的4套房的问题。

1、**在龙潭寺内部也算比较偏的区域，属于铁路外，非核心板块品质楼盘再叠加当前的楼市下行行情，我并不看好未来的价值，现在还有3k月供，虽然是公积金，压力也不大，但是没有必要一直栽在这里爬不出来，我个人建议是可以出售的，割肉离场也罢，现在这个楼盘的单价很不理想，你当初新房买入的？加上这几年的通胀和利息，现在行情大概是1.3万的单价，卖了省事，还能积极投入到后续的改善买法里形成低杠杆的预期配置，所以是利大于弊的操作，春节前后建议积极处理此事。

第二套是女方名下的**，挂牌挺乱的，但是从成交的行情来说，基本稳定在2.3万左右，折合总价200万左右。租售比的话，大概是2.4%，不算高，但在同类型产品里，还算是不错的了。不考虑到夫妻财产配置这种私事，又考虑到此前这个楼盘这个户型曾有过的高光时刻（总价），所以我建议还是有继续持有的必要，短期租金过渡，长期看价值回升，中期也没有过多的套现需求。

第三套是你父母名下的**，没记错的话应该是安置房，这种产品更多的就是解决自住问题，卖的话，单价就万把块钱，值不了多少钱，但是能解决父母养老自住的问题，假设你父母对这套房子满意，也能接受步梯的问题的话，喜欢习惯街坊邻居氛围的话，我觉得也是可以继续持有，单纯当做自住养老即可。

第四套是**，这个楼盘在川藏立交，本身的楼盘品质，房龄，地段还有一楼的瑕疵问题来看，也看不到有什么很大的价值，尤其是未来的增值保值性，这一套和**的，建议从父母养老自住的角度来选择其一，另外一套就直接卖掉套现，处理劣质资产。

最后再来简单说下资产的配置，股市大家都很痛苦就不让你割肉更痛苦了，现在是现金100万，公积金8k，理论上可以买到330万总价的房子，组合贷月供1万左右，公积金按月抵扣后就只有2.5k左右的月供了，压力是很小的，基本符合你们低杠杆的设定。

考虑到你们的自住需求，新房可以首选吧，套三双卫是最低买法。

预算300多的话，建议看看青羊国投的通锦阁，你查查位置，就在八宝街附近，是青羊二区学区房哈，挨着沙湾比较近，新房，清水限价2.64万， 是精装现房发售，详见https://weibo.com/1551561845/NEcU6f7jH

另外一个是你考虑过的锦发广场，东二环内，限价2.48万，主城区为数不多的有便宜可占的新盘了。年内开现房，大概18号开售楼部，清水+现房销售，2T3，限价≈2.4。这个也可以重点关注，地段很不错，价格很美丽。

第三个你也发现了，就是杉板桥的华天文旅18亩，主打143-196的套四户型。清水限价2.5万，严格来说，还是会超预算的哈。https://weibo.com/1551561845/NyMuUgl6H

至于越秀天悦云萃，本身楼盘是比较改善的，但是界面配套和学区还不明朗，现在处于尾盘阶段了，我比较担心的是你们当前现金100，短期不卖掉一两套房子的话，不好杠杆，而且就算借钱买到了，也是改善自住的，而非带有学区或者成熟商业的买法，以后要苦等商业，也要另行花钱解决学区问题，所以也是比较尴尬的。

跟着命运走，短期通锦阁或者锦发广场开盘的话，那么就积极报名买入，与此同时，该卖的卖，卖了后咱们再看蓄积的资金能量，到时候或许有更好更改善的买法。