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广州广钢新城板块居住氛围成熟。吕颖雅/摄

周边竞品纷纷加大促销力度,价格普遍让利3%~4%。

吕颖雅/发自广州

广州荔湾区广钢新城的楼市话题从未间断。

9月15日,广钢新城网红盘保利雅郡正式开放。当日,仅需缴纳2万元诚意金即可锁定意向房源,销售中心外排起长龙,许多人惊讶于广州久违的开盘盛况。

“人实在太多,进去看房也得排队,真是火爆。”开放首日,中介经纪人小陈告诉中房君,保利雅郡69平方米三房总价仅280多万元,折合单价不到4.1万元/平方米。此外,87平方米三房总价370多万元起,108平方米四房总价480多万元起,性价比非常高,因此前来看房的人络绎不绝。

根据第三方数据显示,门槛最低的69平方米户型仅有90套左右,中秋假期已全部锁房,再现难得的“日光盘”,全市场

新盘冲击一二手房价

三个月前,保利以约6.999亿元成功拿下荔湾区鹤洞路以南的AF040134地块,这也是广州今年唯一的溢价地块,折合楼面价28541元/平方米。业内普遍预测,新盘凭借新一代户型和具有竞争力的价格,将对周边一二手房市场造成冲击。

如今,随着项目正式入市,周边竞品纷纷加大促销力度,价格普遍让利3%~4%。例如,花地湾板块的万科朗庭8月份特价单位4.3万元/平方米起,如今价格再度小幅下降至4.2万元/平方米起。中海浣花里71平方米的2+1房特价单位低至3.9万元/平方米。而位置稍逊的珠江广钢花城,86平方米四房仅240多万元起,单价甚至在“2”字头

改善型楼盘方面,广钢新城另一在售项目中海保利朗阅,大部分单位价格已跌至“5”字头。其中,98平方米三房约490万元起,相比去年同期降价约10%。与广钢新城一路之隔,景观资源更优的广船滨江上都,工抵房低至5.3万元/平方米。

中原地产中海花湾壹号分行店董邱彩表示,保利雅郡的入市对广钢二手房市场的整体影响目前尚不明显,但项目吸引了部分刚需客户的购买力。预计未来几个月,这种影响可能逐渐显现。此外,“金九银十”期间,周边一手房继续打折促销,也会导致广钢二手房成交量出现一定程度的收缩

邱彩还提到,目前中海花湾壹号的最低成交价约3.2万元/平方米,大部分产品成交价3.6万~3.8万元/平方米,相较于保利雅郡仍有一定的价格优势。加上保利雅郡要到2027年才交楼,许多急于入住的业主,尤其是有孩子上学的家庭,需求会进一步抵消市场影响。

8月底,广钢新城业主在社交媒体上发起倡议,呼吁二手房价格不低于4万元/平方米,希望大家共同维护广钢新城的形象。

根据贝壳APP数据显示,目前中海花湾壹号、 保利曼城、金融街融穗华府、振业天颂等楼盘也有不少成交单价在“3”字头的房源

业内人士分析,广州的新楼盘普遍提升了户型使用率,荔湾区许多新盘的使用率已达100%以上。相比之下,广钢新城大多数产品的使用率仅为80%,而不少楼盘的两房面积在70~80平方米。如今这样的面积段在新楼盘中多为三房,导致广钢的两房产品竞争力大幅下降,成交在“3”字头已成必然。

广钢新城规划多变引争议

实际上,与房价波动相比,广钢新城业主更关心的是商业配套的完善和地铁规划。特别是在8月,广钢新城三宗地块的控规调整引起了业主的广泛热议。

其中,广钢1号地块原计划作为纯商业用地,业主们期待其能成为一个大型商业综合体,以填补多年来的商业短板。然而,最新的规划将其改为居住兼容商业用地,总建筑面积为11万平方米,容积率为2.8,而商业面积则压缩至仅8000平方米的裙楼商铺。针对这一调整,广钢新城业主联合请愿,要求恢复原规划的商业面积。

对此,广州市规划和自然资源局荔湾区规划分局进行了回应,解释道近年来荔湾区已经逐渐形成多个大型地标商圈,包括华润万象城、聚龙湾太古项目、广船二期商业综合体、星河COCOPARK和花地湾万汇天地等,商业设施总建筑面积接近百万平方米。

此外,广钢周边已经规划多个大型商业综合体,其中广船综合体距离广钢1号地块仅约100米,未来还有地下通道连接。

值得一提的是,本次规划增设九年制学校(含初中、小学)和幼儿园,将加快推进学校的建设和开办,进一步完善广钢片区的公共服务配套,提升城市的整体服务水平。

与此同时,佛山11号线新增的广钢公园站也引发了业主的争议。早在2021年,广钢业主曾联名抗议该线路的建设。8月,佛山地铁发布了11号线的公众意见征询公示,意味着线路即将动工。

业主担忧地铁线路的穿行可能对超高层建筑造成安全隐患,要求重新调整地铁线路,以减少对住宅的影响。但也有不少业主认为利大于弊,认为地铁线路的开通将使不少楼盘更靠近交通枢纽,出行更加便利。

上述业内人士分析,广钢新城板块依然是市中心性价比极高的板块,无论是房价、交通、教育还是生活配套都在逐步完善,建议自住买家可重点关注。