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随着楼市发展环境的变化，楼市在近几年发生了历史性大变局。主要有以下几个方面：

变局一、人口负增长、老龄化等将会深远影响楼市未来的发展。

楼市发展最基础的支撑就是人口。过去楼市之所以发展这么快，房价上涨这么猛，就是享受了前所未有的人口红利。这么多的人涌入到城市里，带来了大量的住房需求，但是在那个时候，房子的建设速度显然是跟不上需求的增长速度，这就导致房价一路飙涨，一浪比一浪高。

但现在人口红利可能要逐渐消失了，起码是要大幅度减弱了。人口已经从2022年开启了负增长的模式，这个短时间估计是很难改变的。更严重的问题是国内的人口老龄化也是越来越严重。据预估，到2035年，将进入重度老龄化社会，60岁及以上的老年人要突破4亿人了。

这些人口的变化对楼市的影响都是非常大的，住宅需求可能会逐渐萎缩，甚至不排除断崖式下跌。

变局二、从“有房住”的时代转化为“住好房”的时代。

正如变局一说的一样，人口总数在减少、人口老龄化在加深，也会导致刚需性需求减少，改善性需求增多。为何会这么讲？

因为在祖父辈、父母辈都有房子的时候，年轻人就不缺能住的房子，需要的只是环境更好的房子，或者能跟老人一起住的大房子，这就会导致改善性的需求比重提高，进一步压缩小户型的需求。

我们也正是从“有房住”的时代转化为“住好房”的时代了。

变局三、房地产发展新模式真的要来了。

过去的房地产发展模式将会逐渐被淘汰，而一套全新的房地产模式将会形成。这一套新的房地产发展模式将在很多制度建设方面与以往的模式不一样。

这里就不得不说住房供应双轨制，就是说商品房和保障房供应将会各行其道，一边是解决新市民或是低收入人群的居住问题；一边是满足不同住房需求的人群，价格将完全由市场决定。这里表达一个我自己的观察观点，等待住房供应双轨制形成之时，就是商品房所有限制措施全面放开之时。

另外像取消普通住宅和非普通住宅标准、取消商品房预售制、改变房地产融资方式等都会逐渐实施，只是时间的问题。届时我们将看到一个与过往完全不一样的房地产市场。