文/谢逸枫
2024年9月24日，央行推出一揽子房地产重磅政策，目标是加大货币政策调控力度，进一步支持经济稳增长。一是近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。二是降低存量房贷利率。
具体是引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。三是统一房贷最低首付比例。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
之所以说是平均降幅在0.5个百分点左右，因为不同的时期、不同的地区、不同的银行，存量房贷利率的水平是不一样的。所以这个下降我们预测的下降的幅度是一个预期的平均数。
这一项政策将惠及5000万户家庭1.5亿人口，每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿。有助于扩大消费和投资。有利于减少提前还贷行为。压缩违规置换存量房贷空间，保护金融消费者的合法权益。维护房地产市场平稳健康的秩序。
央行近期会发布存量房贷调整文件，但银行也需要一定的时间进行必要的技术准备。另外，将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，银行客户双方基于市场化的原则，自主协商进行动态的调整。
2023年9月存量房贷利率下调，超过22万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约60%），平均降幅约70bp，涉及超5000万户、1.5亿人，减少借款人利息支出每年1600亿元-1700亿元，户均每年减少3200元。
四是创设新的政策工具，支持股票市场发展。创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，创设专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购、增持股票。
五是延长两项房地产金融政策文件的期限。前期，央行和金融监管总局出台了“金融16条”、经营性物业贷款这两项政策，对促进房地产市场平稳健康发展和化解房地产市场风险发挥了积极作用。
其中房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，原来按照文件是2024年12月31日到期，央行这次和金融监管总局作出决定，把这两个政策从2024年12月31日延长到2026年12月31日。
六是优化保障性住房再贷款政策。为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，央行将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。原来商业银行放100亿元，人民银行提供60亿元，现在商业银行放100亿元，人民银行提供低成本资金100亿元，加快推动商品房的去库存进程。
对出险房企、项目保交楼是利好，对单个被收购项目的再贷款支持力度增加了67%，降低了地方政府筹资和协同推进的压力。央行配资面将会收窄，原来能够撬动商业银行5000亿元左右的资金，目前只能撬动3000亿元左右保障房再贷款。
七是支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由央行提供再贷款支持。这项政策央行和金融监管总局还在一起研究。
笔者认为，房地产史诗级救市来了，堪称一揽子房地产救市计划方案，包括为降准、降二套房贷首付比例、降存量房贷利率、创设新的政策工具、延长两项房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策、支持收购房企存量土地。
今天上午，央行宣布新一轮房地产救市王牌大招，分别为降准、降二套房贷首付比例、降存量房贷利率三大重磅政策，堪称史诗级救市。简单说就是为房地产放血、输血、加杠杆、降门槛、降负债。
从房贷政策来看，房地产市场迎来史诗级救市大招，超过了2008年、2014年的政策力度。首先存量房贷利率下降约50个基点，其覆盖面和规模上来看，应该会超过前二轮。其次二套房贷首付比例最低25%降至15%，历史最低。同时降准。
笔者认为，降准、降二套房贷首付比例、降存量房贷利率，对市场来说，究竟意味着什么？第一，意味着中国货币政策开启新一轮宽松期。第二，意味着中国房地产房贷政策进入历史最宽松期，即低利率、低首付。
第三，意味着中国房地产救市首次进入首次、改善住房需求加杠杆时代。第四，意味着中国房地产将加速市场筑底，加快市场见底、反弹预期。第五，意味着房地产市场迎拐点信号，量价进入新一轮上行周期的预期。
一是降准，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。
笔者认为，降准0.5%，意味1万亿流动性资金进入市场，最大的利好是可以降低企业实际融资成本。其中对房企的融资成本下降，改善房企融资环境，缓解资金链紧张局势，是非常利好的。同时有利改善房企的资产负债表，缓解债务压力。
二是降低存量房贷利率，约50个基点（实际上是47个基点）。具体是引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。笔者认为，降低存量房贷利率是必要的，是合理的，是大趋势的。
笔者认为，降低存量房贷利率，对业主来说是影响力巨大。第一是有利减轻居民还贷债务负担，缓解月供违约、提前还贷、断贷现象。第二是有利提振住房消费潜能和扩大投资，打通一二手房堵塞，加速流通。第三是抑制提前还贷现象。
第四是有利金九楼市月底掀起一波成交小高潮行情，为房企冲刺销售业绩。有利银十楼市到来打好铺垫。有利长期的房地产市场长期平稳健康发展。有利短期内，刺激房地产市场复苏，稳预期。有利中期房地产市场调整期平稳过渡。
笔者认为，存量房贷利率下调，有利于减缓提前还贷现象的发生，并提振房地产市场，带动“金九银十”住房消费。“虽然‘金九’还剩一个星期左右，但应该会来迎来一波小高潮，10月份可能才会真正迎来火热的行情。
国泰君安研报指出，2024年6月居民房屋按揭贷款早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。但是居民房屋按揭贷款早偿率依然超过23%。
笔者认为，存量房贷利率降低约50个基点后，意味着100万元房贷30年减少10万元。以100万元房屋商业按揭贷款30年、等额本息还款计算，每月可以降低大约280元，每年减少3360元，30年可以节省10万800元利息。
如果按照100万元房屋商业按揭贷款30年、等额本息还款计算，假如存量按揭利率下调70bp-82bp估算可降低借款人月供约400-500元之间，每年减少4800元-6000元之间，30年减少14.4万元-18万元之间。
笔者认为，存量房贷利率下降，应该会包括首套房贷、二套房贷。利好幅度较大城市应该是首套房、二套房当地利率比较高的一线城市和二线城市厦门、杭州等城市及三四线核心等城市，此次利好幅度较大。
此次存量房贷利率下降，只确定幅度，没有具体确定存量房贷利率下降的覆盖面，是包括存量房贷首套、二套，还是针对首套。没有具体确定存量房贷利率下降的规模，是23万亿元（2023年9月，占存量房贷的60%）还是约38万亿元。
按照2021年9月7日银保监会发言人说，截至2021年7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，二套房贷占比不足10%。说明首套房贷占比大，二套房占比较低，受惠幅度小。预计到2024年7月末二套房占比应该会超过15%。
从存量房贷利率下降幅度来看，约50个基点，实际上是47个基点，已经低于市场预期的82个基点，低于2008年112个基点、2023年73个基点。按照央行数据显示，2024年二季度新发放住房贷款利率为3.45%，中间相差82基点。
这其中有35基点，源自于LPR本身的调整，剩余47BP则是存量住房贷款利率的潜在调降空间，本次存量住房贷款利率下调的区间为47BP。如果存量住房贷款利率下降80个基点，就需要LPR本身的调整。
笔者认为，存量房贷利率下降的力度、覆盖面、规模，决定存量房贷利率下降对房地产市场的影响力，而银行对存量房贷利率下降的最后执行、落实，决定着对房地产市场的效果，因此，此次存量房贷利率下降的市场效果有待观察。
尽管现在央行宣布存量房贷利率下降，不是意味着现在存量房贷业主马上可以享受约50个基点利率下降的优惠政策，因为存量房贷下降，需要央行给银行发指导文件，银行才会出具体实施细则，通过技术操作完成，预计在10月初逐渐执行。
从前二次存量房贷利率下降操作看，首先是央行发指导文件给银行总行，总行出方案，降存款利率。其次是银行对存量房贷盘点、利差计算。再次是支行、分行对各自的存量房贷盘点、利差计算、业主情况。最后是城市、银行分批落实。
笔者认为，存量房贷利率下调的背后是利益之争博弈，实质上是银行与央行之间的博弈，银行与存量房贷业主之间的博弈，银行与存款业主之间的博弈。如果三方无法实现利益平衡，银行是不会自亏利润的。
实际上，存量房贷利率下调，最主要的原因就是银行的利息差，应该是有弥补的办法。所以，存量房贷利率下调进程加快，例如银行降低存款利率（自住调整降存款利率）、降准、逆回购投放货币给金融机构。
央行给出的引导商业银行，并非强制要求，商业银行能否全面执行存量房贷利率下调，值得关注。此次降低存量贷款利率给出了明确的操作方向，历史存量是LPR+浮动点的形式，以后会去掉浮动加点部分，直接回归到LPR本身。
说明未来将会是以LPR为基准的动态调整，这意味着，一旦未来进入涨息通道后，购房者的存量贷款利率是上升的，此次调整是短期银行让利。因为直接回归到LPR本身，不是绝对空间的调整。
从市场竞争情况看， 不同城市按揭利率差异较大，即使是同一个城市中， 各家商业银行定价各有不同。 未来能够对存量住房贷款调降利率，如何在不同城市之间做协调和平衡，如何制定一个相对合理的调整幅度，需要政策制定者的智慧。
三是统一房贷最低首付比例，首套、二套首付比例首次统一历史最低。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
笔者认为，统一将首套房、二套房的首付比例由25%降至15%，说明首次刚性需求、改善型住房需求将同时释放，将全面激活改善型、换房型的购房需求。有助于促进二套房、改善型住房的首付比例和购房门槛降低。
统一将首套房、二套房的首付比例由25%降至15%，对于改善型、换房型的需求释放是比较大的重大利好，能够降低改善型、换房型的购房门槛、首付压力，叠加降低按揭贷款利率，增强购房能力，对一线城市和二线城市影响大。
按照二套房首付比例由25%降至15%的新房贷规则，以购购二套房新房100平方米，单价2万/平方米，购房总价200万元来看，过去首付比例最低为25%，首付款需要50万，现在首付比例降至15%，首付款仅为30万，直接减少20万。
从今年楼市5.17新政来看，新房的首套房、二套房贷款利率下降和首套房首付比例下降政策执行、落实来看，基本上为节奏缓慢，逐渐执行，落实的城市数量不到全国城市总数量的40%，执行和落地效果不理想。
预计二套房贷首付比例下降至15%政策，不会在全国层面统一执行、落地。短期内，一线或者二三线城市、个别银行执行、落地，后面逐渐的有城市、银行跟进执行、落地，能否执行到全国总城市数量的40%-60%有待观察。
笔者认为，房地产市场迎来史诗级救市大招，货币政策方面超过了2008年和2014年的政策力度，尤其是二套房首付比例下调至15%，达到了历史最低。但是存量房贷下调的覆盖面与规模，现在尚不太清楚，应该会超过2008年与2023年。
为什么迎来“三降”的房地产史诗级救市？归根结底是中国经济稳增长需要和房地产指标及房价、成交量、资产价格超跌及市场预期弱（入市信心不足、收入预期低、房价下降预期）、房企债务和交房风险蔓延有直接的关系。
与美联储降息有关联。9月19日，美联储启动降息，联邦基金利率的目标区间下调50个基点，被视为新一轮降息通道开启。9月20日，中国9月LPR出炉，1年期和5年期以上LPR均未调整，1年期LPR仍为3.35%，5年期以上LPR仍为3.85%。
官方的表述已经说明，2024年9月5日，央行表示，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。目前来看，LPR不降息，不意味着存量房贷利率不下降。
存款利率下降和对存款“手工补息”的控制，存款搬家到银行理财市场。今年上半年，银行理财规模超越29万亿元，逼近历史高点。中信证券估计，在国有银行的带动下，2024年下半年理财规模有望重新站上31万亿元的历史高位。
2023年9月份超过23万亿元存量房贷（占比60%）完成利率下调，平均降幅达0.73%，短期内下调的可能性小。目前银行的净息差已跌至1.54%，达到一个历史低点，明显低于银行合理盈利空间的1.8%门槛。
截至8月底，我国10年期、30年期国债利率分别降至2.1%和2.3%，未来还将会继续下降，这也导致银行净息差继续在警戒线下方走低。2024年二季度，银行业净息差为1.54%，连续六个季度低于1.8%的警戒线。
央行数据显示，截至2024年上半年末，全国房地产贷款余额53.1万亿元（其中个人住房贷款37.79万亿元，房地产开发贷款13.77万亿元），占所有信贷余额（250.85万亿元）的21.2%（2023年22.1%和2019年29.0%）。
今年二季度末，银行的个人按揭贷款余额为37.79万亿元，比最高值的2022年三季度的38.9万亿元，下降了1.1万亿元，并且这个趋势还在延续。未来银行会将成本转嫁出去，通过降低存款利率，拉大当前的存贷利率差。
笔者认为，存量房贷利率没有下调前，存量房贷业主如何“自降”？目前可以通过三种方式来调整：一是采取转按揭方式，即将房子“卖”给自己人，然后重新找银行按揭。二是进行 “商转公”，即商业性住房贷款转公积金住房贷款。
三是存量按揭客户与银行重新协商房贷利率。第一种方式政策未放开，转按揭如果放开会造成银行间的恶性竞争，同一银行则可以实施。第二种方式，需要符合条件。第三种方式很难实现，一般银行不会重新商定利率，除非有特殊情况。
目前来看，市场上的新房首套、二套房贷利率分别为2.95%-3.45%、3.25%-3.90%，存量首套、二套房贷利率分别为3.85%-4.75%，5.15%-6.23%。新房与存量的首套房贷利率差为0.90%-1.30%，二套为1.90%-2.33%，可谓差别大。
笔者认为，从降低居民还贷负担、提振住房消费潜能、抑制提前还贷、刺激房地产复苏四个角度看，本次存量住房贷款降息是有其合理性的，是大势所趋。总结来看，过往两次存量按揭利率调整均有所成效。
存量住房贷款利率下调，有利于经济稳增长、振兴房地产市场。可以为借款人节省利息还款，减轻居民的负债压力，扩大消费和投资。有利于商业银行平滑提前还贷压力，稳定住房消费预期，提振购房信心。
笔者记得，两次（2008年、2023年）存量按揭利率下调。08年次贷危机下，政策着重于扩大内需、改善民生。23年居民部门出现提前还贷、贷款置换的现象，政策着重于引导借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序。
央行发布通知， 自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，此前为0.85倍。 央行规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求。
2023年8月31日，央行、国家金监总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》， 主要对两类情形下的按揭利率进行了调降，首套个人住房贷款。 认房不认贷后，符合首套住房标准的个人住房贷款。
2023年第四季度超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，涉及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出约1700亿元，户均每年减少3200元。
下调力度看。2008年住房贷款利率的下限从0.85倍调低至0.7倍。同时放开转按揭。按揭贷款利率7.47%（5年以上中长期贷款利率）计算，调整力度为112BP。2023年8月的存量贷款利率下调针对的是存量首套房贷。
超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73%。覆盖面看，23万亿存量首套房贷覆盖存量按揭的60%。政策效果看， 2023年8月存量房贷利率调降政策执行力强，实施效果好，主要体现有效缓解提前还贷现象、持续提升居民消费能力。
笔者认为，未来存量住房贷款降息，即覆盖面和调整幅度是重点。覆盖面看， 2023年8月调整只针对首套房贷，覆盖了存量规模的60%，未来需关注能否全面覆盖。调整幅度看，2023年8月调整23万亿存量首套房贷调整后平均利率4.27%。
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