自古以来，对家庭观念很重的国人来说，房子都是不可缺少的，有了房子就有了寄托。房子更是一个家庭遮风避雨的港湾，这种观念下，我国的房产价格一直攀升，也让不少炒房客看到了商机，房子不仅具有居住价值，还具有抵押价值，有了房子才能安居乐业。
这也使得国人买房的热情从未减弱，根据央行数据显示，我国城镇家庭户均拥有住房1.5套，在那些大城市打拼的年轻人，也许他们在一线城市租房住，但是在老家也有房子。
我国的房价2020年达到了9980元，相比2000年上涨了5倍，对深圳、北京这种人多地少的城市来说，平均房价已经突破了6万元。房价上涨让那些有多套房的人，财富实现了增长。
大树不可能长到天上去，社科院有数据显示，2020年，和2017年房价最高点相比，廊坊跌幅达到46.9%，青岛和2018年7月的房价时点相比，房价跌幅达到22.8%。住建部副部长倪虹在调研上海、杭州等地时，也强调了坚决遏制投机炒房，可见未来房价可能不是购房者需要担心的主要问题了，更重要的一个问题出现了，房子不再稀缺，以后的年轻人，仅继承父母的房子就够住了。
曹德旺曾劝说自己的妹妹，尽快把手中多余的房子卖掉，避免既租不出去也卖不掉，还得交一大笔管理费。
马云曾说，未来一对年轻人会继承来自父辈、爷爷辈的房子，一对年轻人要管理5套房子。在未来，房子将不再稀缺。
但是现在，房价仍然处于高位，买下一套房需要耗费的精力依然巨大，一个重要的问题就出现了，如果父母想把自己打拼下来的房子留给自己的孩子，怎么样过户能减少费用呢？是不是继承房产的费用最低呢？
继承过户。
首先我们来看一下常见的继承过户。在我国还没有出台遗产税的相关规定，那么继承这个环节是不需要任何税费的，如果要发生费用，一般是指继承公证费或者诉讼费。如果走诉讼程序，费用是比较高的，如果按照公证继承，会按照房产价值比例收费。如果在一线城市，公证继承，一套房子的公证费就过万了。
按照最新的《契税法》第6条规定，法定继承人继承房屋权属的，免征契税。
但是继承房产存在一个弊端，必须要等产权人去世才可办理过户。走法定继承虽然免税，但是在《民法典》的框架下，继承人范围扩大了，通过遗嘱继承手续也比较复杂。
如果子女继承下来房子是自住的话，则不需要承担其他税费，但是如果子女想把房子卖掉，则需要缴纳税费。
费用包括哪些呢？如果房子不满5年，需要按照全款的2%或者差额的20%征收个人所得税，如果不满两年需要缴纳5.6%左右的增值税，属于唯一住房的，契税在1%~1.5%之间，如果不是唯一住房，契税在3%。如果一套100万的房子，不满两年，仅增值税就有5.6万了。
可见，如果是家里有多套房的，按照继承的方式继承父母的房子，子女之后再卖掉房子，税费是比较高的。
买卖过户。
买卖过户是最常见的交易过户方式，买卖过户需要签订买卖合同，缴纳增值税、契税、个人所得税。
个人所得税：房屋是家庭唯一住宅，且购买时间满5年，免征个人所得税。房屋不是家庭唯一住宅和购买时间满5年，个人所得税税率1%。如果房屋不满5年，则按评估价与此前房屋价格的差值作为计税价格，按照20%的税率征收。
契税：如果是首套房，90平米以下契税税率1%，90平米以上契税税率1.5%，如果是二套房，契税3%。
增值税：增值税税率根据城市不同，有的城市如成都、上海满5年免增值税，有的城市是满两年免增值税，增值税的税率在5.3%~5.6%之间。
其他费用包括评估费、测绘费、交易手续费、工本费等等，这些费用通常较低。
赠与过户。
房子赠送给配偶、父母、子女、外祖父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外孙子女，是不用交个人所得税的。那么如果受赠得来的房产再转卖，用不用交税呢？注意了，受赠得来的房产自己居住是没有问题的，但是你要转卖，费用就很高了，如果房子不是满5年唯一，个人所得税的税率是20%。
赠与房产，还要交契税和印花税，以100万的房产为例，契税3%、印花税双方分别0.05%，那么总交税费用就是30500元。
不过赠与也有好处，房产证的满5年是可以延续的，比如父亲的房产证已经满5年了，儿子接受赠与之后立即出售，也算满5年。
赠与合同中还可以列明赠与双方的权利和义务，父母还可以在合同中明确指明，所赠与的房产属于子女的个人财产，即使离婚也只属于子女一方。
房子怎样过户才最省钱？
结合以上的分析，不推荐赠与、买卖的方式，可以考虑产权变更。
原产权归其中一人，现需要增加对方为共有产权人，这种情况属于产权变更，不需要缴纳契税、个税、增值税。
如果一套房价值100万，在房产证上可以给自己的孩子设立1%的产权，自己占比99%，那么孩子占有房子总资产1万元，产权变更税率20%，总交税2000元。相比买卖过户费、继承后买卖产生的增值税，省下上万元了。
但是一般房子有贷款没有还清，是不能更名的，那么建议可以提前还清贷款，然后再进行产权变更。
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