最近对于购房者来说，那可是迎来了特大利好消息！9月24日，央行行长潘功胜宣布降低存量房贷利率。潘功胜表示，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。（资料来源：中国青年网0924）
具体来说，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，并将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。（资料来源：中国基金报20240924）
要知道，房贷利率下调50个基点，意味着存量房贷购房者每100万元贷款30年利息支出可减少10万元，30年期每月月供大约能够减少280元左右。若是一个家庭认购一套200万元总价的二套房，过去首付款需要50万元，但现在降低为30万元，直接减少20万元，真是实实在在为购房家庭减轻月供负担。小夏记得，从去年9月开始，针对存量首套房贷利率的调整便开始了，第一次调整的存量房贷加权平均利率为4.27%，平均降幅为73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，这次已经是全国第二次降低存量房贷利率了。
中原地产研究院统计数据显示，当前，存量房贷平均利率大约在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右。换言之，存量房贷和新增房贷平均利差在60多个基点。并且，目前多数城市的首套房贷利率已降到了2.9%到3.4%。
加上近两年部分城市陆续开通或重启“商转公”贷款业务，还可以进一步降低贷款利率。据媒体报道，有网友2022年刚毕业不久就在长沙购置了自己的首套住宅，办房贷时商贷年化利率为4.25%。后来随着LPR调整、存量房贷利率调整，这位网友的贷款利率下降到了4%。2024年7月，她攒够公积金额度，提交了“商转公”申请，成功将贷款利率降到了3.45%。（资料来源：第一财经 20240826）
这里可能有很多朋友对“商转公”业务还很陌生，小夏顺便普及一下这个知识点。所谓“商转公”业务，是指购房者在满足一定条件下，将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。这个模式此前在许多城市都有推出，但部分城市因住房公积金个贷率长期处于高位运行，曾暂停了“商转公”业务。在近两年多个城市又重新开通“商转公”业务。
据不完全统计，2023年以来，约有30多个城市陆续开通或恢复“商转公”“商转组合贷”业务。今年8月，分别有安徽宣城与长春分别开通。另外还有多个城市升级了“商转公”业务，推出了“顺位抵押”模式。比如今年6月烟台通过不动产“顺位抵押”，实现用住房公积金贷款资金直接结清原商贷，无需自筹资金提前全额偿还原商贷。除烟台外，郑州、张家口等近十个城市也支持用顺位抵押方式进行“商转公”操作。
值得注意的是，9月24日房贷利率下调以及降低存款准备金率的消息一出，A股涨势如虹，沪指创逾4年最佳表现，核心资产迎来久违爆发，泛金融板块满屏涨停。当天收盘，上证指数涨4.15%，A股全天成交9747.6亿元，创4个月新高。（资料来源：数据来源：Wind 0924）
更值得期待的是，未来预计还有更多政策“大礼包”到来。比如创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。具体来说，新工具包括证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持专项再贷款两项工具。这也是央行首次设立的支持资本市场的结构性货币政策工具。
其中，互换便利支持符合条件的证券、基金、保险公司，使用债券、股票ETF、沪深300成分股等资产作为抵押，从央行获取流动性，例如换入国债、中央银行票据等高流动性资产，将大幅提升资金获取能力和股票增持成立。据说，互换便利首期操作规模5000亿元。如果经过评估效果好，可能会有第二轮、第三轮。（资料来源：金融时报0924）
另外，专项再贷款是通过激励相容机制，引导21家全国性银行在自主决策、自担风险的前提下，向符合条件的上市公司和主要股东发放优惠利率贷款，用于回购和增持股票。首期额度是3000亿元。潘功胜表示，如果这项工具用得好，可以再来3000亿元，甚至可以再搞第三个3000亿元。
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