01、一年省两台iPhone
9月24日早9点，一场有关“金融支持经济高质量发展”的高规格会议悄然举行，发布会开始不到20分钟，中国人民银行行长潘功胜上来就释放了一系列“王炸”消息。
不光有降存量房贷利率，还有降息、降准、降首付等连环招，其数量之多、强度之大都令人震惊。当日，资本市场率先做出反应，A股、港股主要指数集体飙升。但要说最牵动买房人内心的，还是盼了许久的存量房贷利率下调。
当日，潘功胜在国新办发布会上宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5%左右。同时，他还进一步提前透露，“LPR也将继续下调20~25个基点。”
当前，我国存量房贷平均利率在3.9%左右，最高达到4%以上。这意味着，在降低存量房贷50个基点的基础上，如果未来LPR被继续下调20~25个基点，今年年底前，利率最低将被拉至3.15%。
据此，先来算一道数学题。如果存量房贷利率大幅降至3.15%，那么，按照存量房贷利率为4.2%的贷款客户，以100万元商贷30年等额本息还款方式为例，每月按揭款大约可减少593元。
这样算下来，很多买房人都心动不已。虽然实施时间、实施方案等细则还没完全公布，但精明的业主已经开始忍不住掏出计算器，盘算省出来的这笔钱要怎么花了。
政策公告发布的当天，沈雪第一时间就把利率下调的消息发到家庭群里。“如果真能降到3.1%，比很多银行的信用贷都低了。手中有钱，心中不慌，到时候存个钱，理个财，买买股票也不错。”沈雪这样计划着。
这两年，无论如何理财，收益似乎都无法超过房贷利率，连5年期定期存款利率都已跌破2%了。几乎所有人都不敢再加杠杆，提前还贷、减少负债几乎成了大家的集体共识。沈雪也把手中几乎所有的积蓄拿来准备提前还贷。
目前，沈雪所在的北京市，首套房贷已经降到3.4%。不过，由于赶上了房价还处于上涨通道的2021年，沈雪的房贷利率如今还站在4.75%的高位，可她还有130多万元的商贷没有还。
沈雪给自己算了笔账，按照北京最新首套利率3.4%来算，以100万贷款为例，房贷利率降低后，自己的房贷利率每月能减少月供1125元，每年节省金额13500元，“这么算下来，一年能省两个iPhone 16”。
同样期盼着利率下调的，还有北京的购房人林霞。“心里有预期会降，但没想到进展能这么快”，得知存量利率确定要下调的消息后，林霞开心了一整天。
过去半年，林霞听到了许多有关存量房贷利率下调的消息，但每一次都只停留在传言层面，直到这次等到了超乎预期的官方消息。
早在5个月前，北京“430”新政出台后，林霞第一次品尝到了政策放开后的喜悦。一直想再在北京买一套改善房的林霞，终于等来了购买资格，成了重获买房资格的第一批买房客。
她兴冲冲跑到了北京五环外，把北苑、回龙观、新宫等区域的二手房看了个遍。5月9日，林霞相中了一套回龙观区域的房子，房子坐北朝南，属于小区里最抢手的户型。
但没想到的是，不等两个月后，林霞就被接连下降的新增房贷利率“背刺”了。沮丧之下，林霞和朋友们组建了一个存量自救小组，掏空储蓄积极还款，竭尽所能地逃离被套的命运。
曾经，为了努力提前还房贷，群友们火速退了演唱会票，旅游也不去了，大家彼此打气，维持最基本的生活开销。而在众多买房人的努力之下，提前还房贷潮在今年上半年再次登上顶峰。
据统计，目前全国存量房贷余额高达38万亿元，而上半年全国14家中大型银行的房贷余额都在减少，提前还贷热度不减，呼吁“存量房降息”的呼声一浪高过一浪。
尽管相关细则还未正式发文通知，但存量房贷利率下调早已是众之所向，也是稳定市场、促进消费的关键。如今，房贷利率下调终于等来了，这也意味着，提前还贷潮有望得到缓解。
02、银行届时会统一调整
接下来，各大银行的动作将备受关注。而具体到调整方式上，潘功胜在国新办新闻发布会上宣布，中国人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整。
也就意味着，一旦调整，存量客户们不再需要根据每人的LPR（贷款市场报价利率），而是将面临统一的调整方式。当前，针对存量房贷利率调整最新落地情况，《财经天下》咨询了国有大型商业银行相关人士与官方客服。
多家银行客服表示“已关注到相关新闻”“正等待监管部门出具相关细则”“正积极研究相关方案和具体操作细则”等。但对于究竟什么时候出，以及出台方式等，谁都摸不清。
杨阳是一家国有银行的房贷从业人员。他告诉《财经天下》：“下降是一定的，但具体什么时候降，以什么方式降还要等具体通知。目前还在等总行制定细则和具体执行标准，落地节奏肯定会加快。”
不过，这场突如其来的官方消息，也给杨阳来了一个措手不及。“这次发布会前，我们一点消息都没收到。”杨阳叹了口气，“昨天我们内部还在正常走放款流程，突然宣布降息降利率的消息，好多客户一听就急了。”
这几天，杨阳不得不挨个和客户重新解释，原本计划中的放款工作也只能暂时延缓。不过，对于下一步什么时候放款，杨阳称：“具体什么时间还不知道，等接到监管部门正式文件后，到时候会有银行客服和公众号公布操作指引。”
他进一步表示：“按照流程来讲，还需要中国银保监会下达正式文件。出了文件后，还需要报各大银行总行，然后总行才会下文，目前都在等正式文件。”不过，目前来看，银行已经在为这场即将到来的调整作准备，“内部在进行一系列技术支持准备工作”。
《财经天下》注意到，目前，不少银行的App端口都显示有存量利率下调的入口，点击进去并不能办理。而这些存量房贷利率调整的申请端口，为去年统一调整存量房贷利率所设，并非最新上线。
目前来看，存量房贷利率调整的确切时间，还需要综合考虑多重因素。不过，对于存量客户来说，比起期待存量房贷利率的调整时间，更重要的还有调整方式和调整幅度，其中最受关注的呼声便是“转按揭”。
今年8月底就有消息称，国家正在考虑下调存量房贷利率，允许转按揭，以降低居民债务负担，提振消费。而在此次大会上，潘功胜也提到：“初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。”
一旦开放转按揭，意味着购房者办完贷款后就可以换银行，哪家银行利率低就可以换哪家，让银行真正地卷起来。但实际上，目前转按揭在银行体系内争议依旧很大，想要实施起来依旧堵点重重。
杨阳对《财经天下》分析道：“银行办理转按揭的流程，需要先把上一个银行贷款还清，办理完解押后才能转走，不能带着抵押转。哪怕是在本行的转按揭，也涉及一个利率重新定价的问题。”
而对于银行端来说，转按揭的压力也是实实在在的。对于此前市场传闻放开转按揭业务，招商银行行长王良就曾公开表示，尚未接收宏观管理部门、人民银行或者金融总局的意见，也没有征求过商业银行等各方面的意见，“如推出会对存量按揭利率带来负面影响”。
兴业银行首席经济学家鲁政委也进一步指出，从“转按揭”业务开展需要考虑的问题来看，在跨行“转按揭”业务中，要考虑抵押品的价值重估、抵押权属的变更、不同银行之间贷款标准不同等。
不过，可以确定的是，无论转按揭是否可以跨行推行，其主要的目的都在于大幅下调存量按揭利率。据中原地产研究院测算，8月新房平均房贷利率约为3.3%，而存量房平均房贷利率约为3.9%，相差约60个基点。
03、存款人的利息将继续下降
存量房贷利率降低，无疑让身背贷款的买房人压力变小，但对靠放贷为生的银行却造成一定压力，首当其冲的就是拖累银行息差。
所谓净息差，指的是银行从传统存贷业务中获取的利润多寡。净息差是银行经营管理的“生命线”，各家银行对此都非常重视。
截至2024年6月底，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，低于1.8%的“警戒线”。而在存量房贷利率下调后，原本的高息优势将不再，无疑会对净息差造成进一步压力。
中泰证券银行业首席分析师戴志锋测算，存量房贷利率下调50个基点，国有行受到的影响最大，净息差受拖累6.4个基点。
如果利润和息差继续下降，银行持续减费让利，稳健发展的压力必然会进一步增大。而为了缓解银行的盈利压力，相关存款利率的降低工作也是箭在弦上。
在降低存量房贷利率的同时，潘功胜在会上进一步表示：“预计本次政策利率调整之后，LPR还有存款利率等将随之下行0.2%~0.25%”，这也预示着，新一轮存款利率下调即将到来。
实际上，为了缓解银行净息差压力，仅在两个月前，国有六大行已启动过一轮存款利率下调。7月25日，国有六大行更新人民币存款利率，其中，活期存款下调0.05个百分点，一年期以内下调了0.1个百分点，二年期及以上定期存款利率下调0.2个百分点。
随后，12家全国性股份制银行和各地中小银行开始陆续跟进。尤其进入8月以来，中小银行调降存款利率的速度开始明显加快，银行调整存款利率的行为达到了一个小高峰。
融360数字科技研究院监测的数据显示，进入8月，本轮存款利率整体下调，且中长期存款利率降幅更大；农商行、村镇银行3年期、5年期定存挂牌利率下调幅度更大，个别银行降幅最高达到80个基点。
按照当前趋势来看，新一轮存款降息预计在不久的将来接踵而至，这也倒逼不少银行储户们考虑起了新的理财计划。
在社交平台上，不少储户开始重新审视中长期资金的具体去向，转向其他保值增值的渠道，如债券市场、货币市场等，寻求更多让“钱生钱”的法门。
而经历多轮“降息潮”后，银行存款向理财“搬家”的现象也不再是少数。不少专家观点认为，随着存款利率下调，存款搬家的现象再现，未来银行理财的规模或突破31万亿元的历史高位。
对于降了存量房贷的客户来说，提前还贷终于不再成为买房人的集体共识了。伴随着房贷利率的不断下跌，原本用来还房贷的钱，可以不再那么急迫了，先花在吃喝玩乐上，关注一下眼前的幸福了。
（文中沈雪、杨阳、林霞为化名）
作者 | 窦蔻
编辑 | 费明举
图片来源 | 视觉中国
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