预计下周取证！闵行古美优教圈 · 公园里·双地铁盘「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」首推约89-135㎡3-4房！均价86235元/㎡！
古美阅华预约热线：400-1010-064☎
今年，是房地产市场先抑后扬的一年。
但市场下行，也是资产上行的机会······
前半年表现平平，新房连锁反应明显，选购新房如何对抗上半年的连锁反应？
答案是要从三个角度入手：板块潜力，内驱动力，产品实力。
在这种情况下「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」，交出了亮眼的答卷！开放首日热度空前！
实拍图 仅供参考
装标示意图 仅供参考
市场新坐标 精英汇集
9/12号线地铁新盘
中铁华发「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」
首推建面约105-135㎡3-4房
过会均价86235元/㎡！
预计下周取证认购！
01 精准择址
板块潜力永不褪色
板块潜力是选房的风口，第一步就是要精准选择板块。
上海一直有地倾西南的说法，回看整个发展进程，不论是板块优势，还是兑现力，南上海始终强于北上海。
在这之中的“中产社区”古美板块，是典型的在下行周期仍旧屹立不倒的实力板块。五年来，古美板块新房，以约29.8%的涨幅名列前茅。
信息来源：网上房地产官网
板块内新房表现不俗。
高分盘【建发璟院】一期拿下72分高分，二期拿下83.4分的高分！
热盘【融信世纪古美】当年也是极为抢手的，一期拿下72.04的高分！
瞄准潜力板块的同时，古美板块躲得过下行周期，甚至还能有倒挂，对比周边次新房，每平米倒挂近2万。
板块内【同济融创玫瑰公馆】，均价已达约13.4万/㎡。
图源链家 挂牌均价仅供参考
现在古美板块又来新机会：上海主城区「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」均价仅86235元/㎡，总价900万级即可入住中环旁！
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」位于徐家汇、虹桥、莘庄三大城市副中心辐射区，上海西南部城市发展区域内的三心交汇之处，又是七宝和古美两个重点板块的结合部。
示意图 仅供参考
5站可达徐家汇，徐家汇二手次新房均价达15.6万/㎡，5站地铁价格几乎减半，性价比优势极为突出。
地处古美板块的「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」，依托于厚积薄发的地理站位，势必将逆风突围。
示意图 仅供参考
02 高知高学为邻
精英圈层是内在驱动力
产业和人才，是板块腾飞的内因，选择房产第二步，是考察支撑板块的产业及人才。
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」向西北辐射大虹桥，东部毗邻长宁+徐汇，背靠漕河泾，精英汇集，瞄准房产内驱的底层逻辑。
产业空间布局规划示意图@原图源2035规划
大厂产业纯熟，将近1.4万家企业环伺周边，光一个漕河泾，就有30多万人才聚集，形成职住一体化发展的大格局！
示意图 仅供参考
高知高学打造的精英圈层，周边配套自然不遑多让。
03 中产社区新星
醇熟配套是背后保障力
古美这几年深受中产群体的青睐 ，已成为名副其实的“ 中产社区”。
七宝板块一直是闵行教育资源集结地 ，「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」隶属于七宝镇、周边名校云集，有上宝中学、七宝中学、文来中学、明强小学、万源城协和双语学校等近 20 余所学校。
示意图 仅供参考
本项目宣传中对项目周边教育资源的介绍 ，并不视为本公司对就读学校作出承诺， 学区划分等具体信息应以教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」家门口就是约130万方的商业九星城。4大商圈环伺，西有七宝商圈、东南有南方商城商圈、西南有莘庄商圈、北有吴中路商圈，便利度直逼内环！
示意图 仅供参考
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」距离中环直线距离约3km ，向北去古北直线距离约7km，直线距离长风约10km ，向东去前滩直线距离约13km。
坐拥双轨交交通大动脉，12号线直达漕河泾、徐汇滨江、南京西路、苏河湾、北外滩等核心板块；9号线1站可达七宝万科、 5站徐家汇、13站浦东陆家嘴、世纪大道等；规划中的嘉闵线未来可联通大虹桥枢纽 ，畅通全城。
示意图 仅供参考
绿化资源是最大的特色之一，毗邻约84 万方闵行体育公园，约43万方闵行文化公园、双拥公园，黎安公园 ，古美公园以及九星板块规划中的三块公共绿地 ，近150万方生态公园联盟体系串联起一个都会生活绿轴。
示意图 仅供参考
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」直线距离约1.7KM即是三甲医院复旦大学附属儿科医院，直线距离约1.5KM即是闵行妇幼保健医院，为健康保驾护航！
示意图 仅供参考
高知高学的精英圈层，激活城市发展的内在驱动力，加上近乎完美的15分钟生活圈，「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」是900万级错过难有的好机会！
04 产品实力说话
大而强 小而精
第三步是选择产品的实力，产品细节和户型设计是基础保证。
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」由华发股份&中铁置业两大国央企巨擘联袂匠筑，实力不容小觑。
示意图 仅供参考
数据来源：中指研究院、2024第十四届中国房地产品牌发展大会
项目打造建面约105-135㎡的3-4房小高层，首批推售4栋楼，共259套臻稀房源！
效果图 仅供参考
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」六大优势，彰显产品硬实力：
1、超大栋距 容积率仅2.0
北地块最大楼间距可达68米，南地块部分楼栋超45m的奢阔栋距，保证采光，配合局部石材的立面，搭配玻璃与古铜色铝板，建筑现代的同时，又通透阔绰，仅2.0的容积率再次提升居住舒适度！
2、架空层泛会所
项目8号楼一楼设置为架空层，打造社区泛会所，更好满足业主们社交、活动的需求。
3、北向无连廊设计
总高14F的小高层无连廊，仅部分总高16F的住宅高区设置连廊，尽可能最大程度保障北向采光和中间套的私密性，这个细节可以说是非常周到了。
效果图
4、全龄社交景观
社区主入口仿照五星级酒店，打造环岛式落客区；约35%绿地率，采用了超40余种各乔灌草植物，四季四景常青；又以礼泉归心、伴溪林径、森氧会客、青春营地、童梦岛、花语漫居等主题点缀景观，为全龄业主提供了一个放松、休闲社交一体化的场景。
5、多面积赠送、3.05米层高。
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」飘窗面积全赠送，阳台赠送一半面积，一方面增大了实用面积；另一方面，3.05米层高带来的高墙窗比，使得整个房间能有大面积的采光和极佳的视野效果，空间阔绰程度可见一斑。
实拍图 仅供参考
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」从横向和纵向两个维度，扩大空间尺度感，可见其产品的硬实力！
6、超低能耗住宅
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」是二星级绿色建筑，定位超低能耗住宅，节能环保意识已经进入到下一个高Level。
户型设计更是进行了全面的升级！建面约105-135㎡高光奢阔3-4房精控面积，入手门槛友好。
示意图 仅供参考
追光三居
建面约105㎡3房2厅2卫
户型图仅供参考，以最终官方发布为准
建面约105㎡三房可以说是预算范围内性价比很高的产品：
飞机户型利用率更高，客餐厅阳台一体，每个房间都有外窗，空间更通透；
实拍图 仅供参考
主卧套房，卧室互不打扰，加上全屋飘窗，舒适度再次提升！
实拍图 仅供参考
烟火四居
建面约135㎡4房2厅2卫
户型图仅供参考，以最终官方发布为准
建面约135㎡四房是改善生活的优选：
四开间朝南约6.2米大横厅设计，主卧面宽甚至近4米，这样的一步到位阔绰感，适配更长的家庭周期。
另外，「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」是区域内罕有的同等面积段下的四室产品，房间功能性满足更多生活可能需要，实用性拉满，改善生活一步到位！
总体来说，两个户型，对比市面上其他产品，大气实用程度名列前茅。
05 说在最后：
平稳穿越低迷周期，选房视角要宏观。
这样看来，古美板块的确是一个不错的选择，并且「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」所在的九星城片区，规格相当的产品供应极少。一路之隔的【天安一号】，联动价格也要9.2万/㎡。
「古美阅华预约热线：400-1010-064☎」中环旁900万级综合优势明显！不论是板块潜力、产业规模、配套、还是产品，样样能打！
上海527限购政策主要变化有如下：
1、非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房；
2、非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年（青浦、嘉定、松江、奉贤、宝山、金山调整为2年，临港新片区特定人群为1年)；
3、取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；
4、已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数；
5、在限购基础上，二孩及以上多子女家庭在原有基础上可多买一套；
6、企业购买70平以下二手房不再限制套数。
什么是“多子女家庭”？
答：对本市或外地户籍居民家庭成员中有二孩及以上子女、且其中至少有一名子女未成年，认定为多子女家庭（例如一对夫妻，有一个子女已成年，另一个子女未成年，该夫妻及其未成年子女即为限购政策中的“多子女家庭”）。
上海新房限购地图↓↓
非户籍单身可以在全市购买一套二手房（崇明除外）
非户籍单身可以在外环外S20以外购买一套新房或二手房
五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
第二 贷款政策
2024年5月27日，上海调整首付比例：
首套住房最低首付不低于20%，二套最低首付不低于35%
其中，二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至30%；其他区域全部调整为35%。
同时，上海商业贷款利率也进行了调整：
首套房的商贷利率调整为3.4%；
二套房商贷利率根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为3.6%；其他区域调整为3.8%。
自5月18日起，上海执行全新的个人住房公积金贷款利率：
5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%。
5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。
第三 上海新房交易流程
1、认购率目前有1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四种比例。
2、签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。
3、认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。
一手房认购材料(居民)
认购人提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。
（一）身份、婚姻、家庭关系证明材料类
1、身份证、户口簿
2、未成年人提供出生证
3、护照、港澳身份证、台胞证
4、现役军官证(含士官)、退役军官证
5、博士(含在读)学历证明或学籍证明
6、结婚证
7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书）
（二）购房资格证明材料类
1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)
2、预告登记证明、网签合同
3、征收补偿安置协议
4、上海市不动产产调
5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料
6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明
（三）资金证明类材料
1、个人信用报告
2、存款证明
第四 税费政策
上海新房，涉及两种税费：契税和房产税。
上海历年房产税率↓↓
以下6种情形免征房产税：
1、沪籍首套住房可免征。
2、沪籍购房者在限购之日前同父母（沪籍）共有住房≤2套，再购住房属于首套可免征。
3、沪籍家庭（原住房面积+新购住房面积）＜家庭人数×60㎡可免征。
4、外地居民在沪居住证连续满3年或积分达到120分可免征。
5、外籍人士在沪居留许可连续满3年并在有效期内可免征，或持有人才引进居住证或绿卡的可直接免征。
6、华侨、港澳台居民在沪暂住证/居留签注或税单/社保/就业证连续满3年可免征。
第五 退税政策
注意：上海二手房交易个人所得税，退税优惠延续至2025年12月31日！自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
（一）退税时间
1、出售住房时间应早于购买住房时间，且出售和新购住房时间间隔不得超过1年。
2、出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。
3、新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。
4、新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
（二）退税地点
1、纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。
2、纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，也就是说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。
（三）退税金额
1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
2、新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。
3、现住房转让金额和新购住房金额与核定计税价格不一致的，以核定计税价格为准。
4、现住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
（四）退税主体
1、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
2、对于出售多人共有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。
（五）退税材料
《居民换购住房个人所得税退税申请表》；
纳税人身份证件；
现住房的房屋交易合同；
新购住房为二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；
新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。
第六 上海新房摇号积分制政策
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