(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告苏悦瑶与被告赵启宇因房屋买卖产生纠纷。2019 年 1 月 18 日，双方签订房屋买卖协议，约定苏悦瑶将门头沟区一号房屋出售给赵启宇，售价 102 万元。此后，双方在购房款支付等问题上产生争议，苏悦瑶诉至法院。

二、当事人信息

1. 原告：苏悦瑶

2. 被告：赵启宇

三、原告诉称

苏悦瑶向本院提出诉讼请求：

1. 请求被告支付原告剩余购房款 688000 元；

2. 请求法院判令被告支付原告违约金 204000 元，计算标准为以购房款 102 万元为基础计算 20%。

事实与理由：2019 年 1 月 18 日，原告与被告签订了房屋买卖协议，协议约定原告将一号房屋及其附属设施、设备出售给被告，出售价格为 102 万元。被告于协议签订之日起七日内支付首付款 30 万元，剩下余款于 2023 年 12 月 31 日前支付完毕。然而，被告仅支付了部分首付款共 32000 元，经原告多次催要，被告以没钱为由拒绝支付。被告已严重违反协议约定，构成根本违约，故原告要求被告支付剩余所有购房款并支付违约金。

四、被告辩称

赵启宇辩称，案涉购房款已全部支付完毕，不同意原告的全部诉讼请求。

五、法院查明

2019 年 1 月 18 日，苏悦瑶与赵启宇签订房屋买卖协议，约定苏悦瑶将一号房屋及其附属设施、设备出售给赵启宇，成交价格为 102 万元，付款方式为赵启宇于合同签订之日起 7 日内支付首付款 30 万元，剩下余款于 2023 年 12 月 31 日前支付完毕。协议还载明若发生产权纠纷或债权债务导致乙方无法完整行使房产权利，概由甲方负责清理并承担民事责任，给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿，如导致乙方根本无法行使任何权利，则双方解除合同，甲方退还乙方支付的房款，并支付乙方总房款 20%的违约金。

2019 年赵启宇通过微信转账和银行转账方式共支付苏悦瑶购房款 332000 元。2019 年 8 月 19 日，案涉房屋办理了不动产权证书，权利人为秦某英。

双方当事人争议的证据和事实：

1. 关于一号房屋购房款的支付。

原告苏悦瑶主张扣除赵启宇已支付的332000 元购房款后，赵启宇尚欠付 688000 元购房款。

被告赵启宇辩称购房款已经全部支付完毕，其主张除已支付的332000 元购房款外，还在 2019 年的不同时间分别给付苏悦瑶现金用于支付购房款，并提交情况说明和银行明细清单、申请证人吴某出庭作证证明上述主张。苏悦瑶对银行明细清单的真实性认可，对其关联性和证明目的不认可，对情况说明和证人证言的真实性、关联性和证明目的均不认可。

赵启宇主张其帮助苏悦瑶处理涉案房屋事宜，苏悦瑶自愿向赵启宇支付40 万元用于抵偿购房款，其提交欠条一份、协议一份及视频和照片，并申请证人吴某、廉某和白某出庭作证证明其上述主张。苏悦瑶对证人证言的真实性和证明目的均不认可，对协议、视频和照片的真实性认可，对其证明目的不认可，对欠条的真实性、合法性和证明目的均不认可。

赵启宇主张其于2019 年 5 月 24 日代替苏悦瑶支付其他案件中查封房产款项 200495 元，应折抵购房款，并提交仲裁院法律文书生效证明、北京市第一中级人民法院协助执行通知书、执行裁定书、北京市人民法院案款收据予以证明。苏悦瑶认可上述证据的真实性，不认可其证明目的。

赵启宇主张其代替苏悦瑶支付涉案房屋印花税和契税31375.12 元，应当作为购房款扣除，提交税收完税证明予以证明。苏悦瑶认可赵启宇缴纳了办房本的税 3 万余元。

2. 关于违约金 204000 元的主张。

原告苏悦瑶主张被告赵启宇未按照合同约定的期限支付首付款，其逾期支付行为给原告造成了经济损失，应当按照合同约定赔偿违约金204000 元，其提交房屋买卖协议予以证明。

对双方争议的事实和证据本院认定如下：

1. 关于一号房屋购房款的支付。

根据相关法律文书，本院认定赵启宇于2019 年 5 月 24 日代替苏悦瑶支付查封房产款项 200495 元，应当在购房款中予以扣除。

被告赵启宇主张的在特定时间分别给付苏悦瑶现金用于支付购房款，其提供的证据不足，本院不予采信。

赵启宇主张的40 万元用于抵偿购房款，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中一并处理，本院不予认定。

赵启宇主张其代替苏悦瑶支付涉案房屋印花税和契税不应在购房款中扣除。

2. 关于违约金 204000 元的主张。

原告苏悦瑶未提交证据证明被告赵启宇逾期支付首付款的行为给其造成经济损失，且协议中并未约定逾期支付首付款的违约责任，故本院不予支持。

六、裁判结果

1. 被告赵启宇于本判决生效之日起七日内支付原告苏悦瑶购房款 487505 元；

2. 驳回原告苏悦瑶的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

依法成立的合同对当事人具有法律约束力。苏悦瑶与赵启宇签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，双方均应依约全面履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

根据查明的事实，一号房屋成交价格102 万元，赵启宇通过微信和银行转账方式已经支付苏悦瑶购房款 332000 元，同时赵启宇代苏悦瑶支付查封房产款项 200495 元，尚有 487505 元购房款未支付。双方约定的付款条件虽尚未成就，但被告表示房款已经全部付清，拒绝继续支付购房款项。为减少诉累、一次性解决纠纷，对于苏悦瑶主张请求判令被告支付原告剩余购房款的诉求予以支持，过高部分不予支持。

关于赵启宇主张其帮助苏悦瑶处理涉案房屋事宜，苏悦瑶自愿向赵启宇支付40 万元用于抵偿购房款，根据其提交的协议和欠条内容显示与本案不属于同一法律关系，可另案处理。

办案心得

一、合同约定的明确性与履行争议

在本案例中，苏悦瑶与赵启宇签订的房屋买卖协议虽然明确约定了房屋售价、付款方式等内容，但在实际履行过程中，双方对于购房款的支付产生了较大争议。这凸显了在房屋买卖交易中，合同约定明确性的重要性。

合同条款应尽可能详细地规定双方的权利义务、付款时间节点、违约责任等内容，以避免在履行过程中出现模糊不清的情况。对于可能出现的争议点，如代为支付款项的性质认定、现金支付的证据保留等，应在合同中进行明确约定或提前做好风险防范措施。

在代理类似案件时，律师应仔细审查合同条款，明确双方的争议焦点，为当事人提供准确的法律分析和建议。同时，在签订合同前，律师也应提醒当事人注意合同条款的明确性，以减少后续的纠纷风险。

二、证据的收集与举证责任

本案中，双方在购房款支付的争议中，证据的收集和举证责任起到了关键作用。苏悦瑶主张赵启宇欠付购房款，而赵启宇则提出了多种已支付购房款的主张，但部分主张因证据不足未被法院采信。

这提醒我们在房屋买卖交易中，当事人应妥善保留各种付款凭证、协议、收据等证据，以证明自己的履行情况。在诉讼过程中，负有举证责任的一方应积极提供证据支持自己的主张，否则将承担不利后果。

对于律师而言，要指导当事人在交易过程中及时收集和保存证据，并在诉讼中合理运用证据进行举证和质证。同时，律师也要善于分析对方提供的证据，找出证据的漏洞和不足之处，为当事人争取有利的裁判结果。

三、法律关系的区分与另案处理

赵启宇主张其帮助苏悦瑶处理涉案房屋事宜，苏悦瑶自愿支付的40 万元用于抵偿购房款，但法院认定该主张与本案不属于同一法律关系，可另案处理。这体现了在处理复杂的法律纠纷时，正确区分不同法律关系的重要性。

在房屋买卖纠纷中，可能会涉及到其他与房屋相关的法律关系，如居间服务、债务纠纷等。律师在处理此类案件时，要准确识别不同法律关系的性质和界限，对于不属于本案审理范围的法律关系，应建议当事人另案处理，以确保案件的审理焦点集中在房屋买卖的核心问题上。

四、减少诉累与一次性解决纠纷的考量

在本案中，虽然双方约定的付款条件尚未成就，但鉴于被告表示房款已全部付清且拒绝继续支付购房款项，法院为减少诉累、一次性解决纠纷，支持了原告主张被告支付剩余购房款的诉求。这体现了法院在处理纠纷时的务实态度和对司法效率的追求。

作为律师，在代理案件时，也应从当事人的实际利益出发，考虑是否可以通过一次性解决纠纷的方式减少当事人的诉累和成本。在与对方当事人协商或在诉讼过程中，可以提出合理的解决方案，争取在一个案件中解决所有相关问题，以提高纠纷解决的效率和效果。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！