房产难题之解：母亲购房借父工龄，未得子女同意赠他人引诉讼|原告|孙娟|工龄|房产|房改房|李坤|法院|诉讼|赠他人

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

这是一起因房屋赠与协议引发的纠纷。孙娟与李坤系夫妻关系，1992 年通过拆迁安置获得北京市朝阳区一号房屋（以下简称“一号房屋”）承租权。李坤去世后，孙娟在2014 年通过房改房方式购买一号房屋，随后在 2015 年与李梓浩（李泽杰之子）签订赠与协议，将一号房屋赠与李梓浩并办理了过户手续。李坤与孙娟的其他子女及李悦莉之女认为该赠与协议无效，遂诉至法院。

二、当事人信息

1. 原告：李悦霞、李悦坤、周悦佳（李悦莉之女）

2. 被告：孙娟、李梓浩

三、原告诉称

三原告请求法院确认二被告于2015 年 6 月 29 日签订的赠与协议无效。理由如下：

孙娟与李坤于1953 年结婚，婚后育有二子二女，分别是李泽杰、李悦坤、李悦霞、李悦莉。李梓浩系李泽杰之子。李坤于2005 年 3 月 23 日去世，李悦莉于 2017 年 8 月去世，生前离异，育有一女周悦佳。安置形式可选择购买或租住，李坤与孙娟选择暂租住在分配的一号房屋。2014 年 4 月 16 日，孙娟与北京F 公司签订房改售房合同购买一号房屋，购房时使用了孙娟工龄13 年，李坤工龄26 年。一号房屋为李坤和孙娟基于北京市朝阳区S 号房屋拆迁取得的承租权和后来的购买权，安置人为孙娟和李坤，李坤对该房屋享有权益，孙娟将房屋赠与李梓浩时未通知其他法定继承人，故该赠与协议应被确认无效。

四、被告辩称

二被告不同意原告的诉讼请求。认可原告所述亲属关系属实。被拆迁房屋为北京市朝阳区B 号房屋（以下简称“B 号房屋”），被拆迁人是孙娟，李坤只是安置人之一。一号房屋是拆迁安置所获公房，李坤去世后孙娟购买，购房时未使用李坤工龄，一号房屋属孙娟个人财产，孙娟处置个人财产符合法律规定且是其真实意思表示，不存在违反法律及恶意串通情况。即使用了工龄，工龄只是财产性权利，不代表一号房屋有李坤份额，工龄利益可另案解决。

五、法院查明

孙娟与李坤原系夫妻，婚后育有二子二女。李坤于2005 年去世，李悦莉与周鹏原系夫妻，育有一女周悦佳，2015 年离婚，李悦莉于 2017 年去世。

1984 年 3 月 16 日，S 号房屋登记在李坤名下。

1992 年 10 月 29 日，孙娟作为被拆迁人与拆迁人北京F 公司签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，被拆迁房屋为 B 号房屋，安置人口为孙娟与李坤，安置房为一号房屋。三原告提交1992 年 10 月 29 日旧房改造个人交纳租赁保证金协议书，记载危房改造住户孙娟原住S 号，家庭共有贰口人。二被告认可该证据真实性，但认为 B 号房屋与 S 号房屋非同一房屋。经调查，二被告只调回 S 号房屋档案材料，未调回 B 号房屋档案登记材料，孙娟表示记不清B 号房屋情况。

2014 年 4 月 16 日，孙娟与F 公司签订房改售房合同购买一号房屋。2015 年 4 月 15 日，孙娟领取一号房屋权属证书。2015 年 6 月 29 日，二被告签订赠与协议，一号房屋登记至李梓浩名下。

审理中，法院调取三原告起诉孙娟、F 公司确认合同无效纠纷案件 2021 年 6 月 16 日庭审笔录，F 公司当庭陈述孙娟购买一号房屋时使用了孙娟13 年工龄、李坤26 年工龄，双方认可该笔录真实性。

六、裁判结果

1. 被告孙娟与被告李梓浩就一号房屋签订的赠与协议中涉及处分李坤工龄优惠对应的财产性价值部分无效；

2. 驳回原告李悦霞、原告李悦坤、原告周悦佳的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

房改房具有特殊性，是特定历史条件下的产物，其出售对象特定、房屋价格特殊，且福利优惠政策每个家庭只能享受一次。职工的工龄优惠在房改房中是重要因素，它考虑了我国长期低工资制和住房福利性分配制度，相当于将多年工资差额一次性补发给职工。因此，虽职工生前未实际取得工龄优惠，但工龄优惠源于死者生前贡献，应理解为个人的财产性利益。遗产的形式不仅包括公民死亡时已有的物质财产，还包含死亡后因其生前行为而转化的财产利益。所以，工龄优惠应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益，作为遗产由其继承人继承。

在本案中，孙娟与李坤1992 年通过拆迁安置获得一号房屋承租权，李坤去世后，孙娟于2014 年通过房改房方式购买一号房屋，购房过程中使用了李坤工龄26 年、孙娟工龄13 年。故李坤工龄优惠对应的房屋价值部分应认定为专属于李坤的财产性利益，作为其遗产由继承人继承。

二被告系祖孙关系，与三原告也存在亲属关系。孙娟应知晓购房时使用了李坤工龄，二被告也应知晓一号房屋中有李坤的财产性利益。但二被告在未征得李坤其他继承人同意的情况下签订赠与协议并将房屋变更登记至李梓浩名下，有恶意串通之意，损害了李坤其他继承人的合法权益。因此，法院认定二被告签订的一号房屋赠与协议及办理转移登记手续中涉及处分李坤工龄优惠对应的财产性价值部分无效。

办案心得：

一、房改房性质的深入理解

在本案例中，房改房的特殊性质成为案件的关键因素之一。房改房作为特定历史时期的产物，具有出售对象特定、价格特殊以及福利优惠政策一次性等特点。律师在处理涉及房改房的纠纷时，必须深入理解其性质，准确把握工龄优惠等因素在房改房产权认定中的作用。

对于房改房的产权归属，不能单纯依据房屋登记在谁名下或者购房时的表面出资情况来判断。要综合考虑房屋的来源、拆迁安置情况、购房时的政策规定以及工龄优惠等因素。在本案中，虽然一号房屋在孙娟购买后登记在其名下，但由于购房时使用了李坤的工龄优惠，这部分工龄优惠对应的财产性价值应被认定为李坤的遗产。

二、证据在案件中的关键作用

证据在本案中起到了至关重要的作用。三原告通过提交旧房改造个人交纳租赁保证金协议书以及法院调取的庭审笔录等证据，成功证明了一号房屋的来源以及购房时使用了李坤的工龄。这些证据为法院认定赠与协议部分无效提供了有力支持。

作为律师，在处理案件时要善于指导当事人收集、整理和运用证据。对于房改房纠纷，要特别关注与房屋来源、拆迁安置协议、房改售房合同、工龄证明等相关的证据。同时，要对对方提供的证据进行严格审查和质证，找出证据的漏洞和不足之处，为当事人争取有利的裁判结果。

三、亲属关系与恶意串通的认定

本案中，二被告与三原告之间存在亲属关系，这使得案件更加复杂。法院在认定二被告是否存在恶意串通时，充分考虑了亲属关系以及各方对房屋产权情况的知晓程度。

在处理涉及亲属之间的房屋纠纷时，律师要仔细分析各方的关系以及行为动机。对于可能存在恶意串通的情况，要通过证据来证明当事人的主观故意和行为后果。在本案中，二被告在未征得李坤其他继承人同意的情况下签订赠与协议并办理房屋过户手续，法院结合亲属关系和房屋产权情况，认定二被告有恶意串通之意。

四、法律适用与遗产认定的准确性

本案涉及到对遗产的认定和法律适用问题。法院依据房改房的特殊性质以及遗产的法律规定，准确认定李坤工龄优惠对应的财产性价值为其遗产，由其继承人继承。