办公或商业用房，入驻企业或商户经常出现与“二房东”签约，这也导致一旦二房东发生变化，很容易产生各种纠纷。下面就是这样的一起案例。
在江苏省南通市海门区江海湾商业广场，饭馆老板李某辉等是该商业广场商铺的租户，在二房东更换后，与新的二房东签约发生了纠纷：租户们租下门面房，发现实际面积比签约面积缩水，但因为二房东更换了，维权困难重重，双方矛盾激化。
办公或商业用房发生的租赁纠纷，若不能及时排解，容易对当地的营商环境造成一定的负面影响。
商户：商铺面积“缩水”30平米
2019年，从业主手里拿到江海湾商业广场商铺经营权的江苏新鑫物业管理有限公司，与李某辉签订《租赁合同》，约定将位于一层的一个148平方米的商铺租赁给李某辉。
李某辉表示，新鑫公司负责人黄某承包了整个广场，想在这里做生意，只能和他签约。
之后，李某辉向新鑫公司支付了第一年租金开了一家名为“爱来不来”的餐馆。随后李某辉发现商铺的实际面积比合同里约定的要小。李某辉说，他租的商铺面积少了30平米。
和李某辉有同样遭遇的还有饭馆老板吴某。他表示，他租的房子合同上写的180平米，但实际只有160平米。
李某辉说，自己和二房东新鑫公司的负责人黄某交涉过，没达成一致，但自己也没特别急着处理。
“新鑫公司负责人黄某，他就在我饭馆附近开一家面积挺大的超市，大家平时低头不见抬头见，所以我当时觉得这事肯定能解决，没想到，他后来把经营权转给欣乐城公司了。”
2021年，经过新的招投标程序，江海湾商业广场经营管理权变更到了江苏欣乐城商业运营管理有限责任公司。
但这时候，面积缩水的纠纷更不好解决了。李某辉说没再续交租金，不是故意拖欠，是希望解决房屋面积问题了再交。
协商无果拒交租金 与新二房东起纠纷
据李某辉介绍，因为与多名商户协商未果，欣乐城公司带着十几个人到店里催账。南通市海门区公安局出具的告知书显示，2022年8月17日，李某辉报警称欣乐城公司负责人张某带着十余名人员到其店内滋事造成财产损失。
“事情已经过去两年了，没给出明确的说法呢。”李某辉展示的2022年8月17日的一段视频显示，多名身穿保安服的男子来到他的店内。“事后了解，这些人是欣乐城公司临时雇佣的。”回忆当时的场面李某辉仍心有余悸。
李某辉称，对方当时把店里的水电给停了。“8月17日起，给我的饭馆断水断电，食材都腐烂了，离很远就能闻到臭味。当天我就损失三万多元。由于一直不能开业，老顾客没法维系、员工也辞职了。我现在已经严重负债。”
李某辉展示的另一份视频显示，其经营的饭馆内大量食材混合着泡沫箱等杂物散落满地，一片狼藉。
商户姜某则表示，房屋经营管理权变更为欣乐城公司后，他和欣乐城公司负责人刘某沟通，希望减免房费，对方带领多名人员到店内，说“一分少不了”。姜某最终将店铺转了出去。
饭馆老板吴某表示，店铺电费很贵，煤气费也只能由欣乐城公司代交。“周围商户都是这种情况，但大家怕影响生意不敢言。”
针对租户们的说法，欣乐城公司负责人张某表示，不认可面积缩水问题，认为租户只是找借口不想交租金，所谓的断水断电只有一两天，目的是检修线路。“当时微信群里进行了通知，也单独通知了店铺。如果有造成损失，我们愿意进行补偿。”张某说。
关于李某辉等人所说的被威胁一事，张某表示否认。“我们曾经叫过七八个穿保安服的人进行消防通道清理，并非上门找事。”
在南通仲裁委作出的仲裁书中，李某辉一方答辩部分提到：己方在租赁合同中应该享有的权利无法实现，约定的房屋面积是148平米，但实际只有118平米，新鑫公司称有公摊面积，但合同上没有载明，租房就是按合同约定的148平米计划使用的，多次交涉无果，新鑫公司称已将合同权利义务转让给欣乐城公司，故不再负责，而欣乐城称其他纠纷与其无关，不负责。
两个合同引争议 商户称继续维权
欣乐城公司称多次向李某辉发函催要租金无果，于是提起仲裁。就此，双方也存有不小的争议。
当初，新鑫公司和李某辉签订过两份协议。第一份是《租房合同》，双方约定第一年租金金额，之后租金每年递增，如发生争议协商无效，向南通仲裁委员会申请仲裁。
之后，双方又签订了一份《租房协议》，还是这间商铺，还是租给李某辉，但约定每年房租不再递增，协议中未约定争议解决事项。
按照李某辉的说法，之所以签两份合同，是因为自己对第一份合同不满意，经过协商，双方又另外签了协议，自己认为既然签第二份，那第一份就自然无效了，所以不应该去仲裁。
但欣乐城公司对《租房协议》不认可，认为《租房合同》仍然有效，根据合同约定，双方发生争议就应该去仲裁。
2024年7月23日，南通仲裁委员会裁决认定《租赁合同》《租房协议》均解除，李某辉应腾房并交还欣乐城公司，支付未交租金及违约金。对租房面积问题，仲裁委认为合同中未约定租赁面积是建筑面积还是使用面积，且合同中约定的租金并非按面积计价而是按套计价，故对李某辉一方的抗辩不予采信。李某辉的代理律师安徽纯熙律师事务所王向前律师则认为，南通仲裁委员会违反仲裁法的规定“超仲裁请求裁决”。即欣乐城公司只要求解除签订的《租房协议》，但仲裁委员会却将《租房协议》和《租赁合同》一并进行了解除。
随后，李某辉向南通市中级人民法院提交撤销仲裁裁决申请，但被裁定驳回。2024年9月19日律师王向前向南通市中级人民法院递交了“判后答疑申请书”，请求法院对于他提出的仲裁委员会“超仲裁请求作出的裁决”予以答复。
“我要继续维权！”李某辉说。
律师提醒：合同一方转让权利义务 须经另一方同意
据了解，各地的办公或商业用房，不少入驻企业或商户不得不与“二房东”签约，业主将租赁经营权交给专业机构运营，自己和租户不接触，这也直接导致一旦二房东发生变化，易引发各种纠纷。
北京福和律师事务所陈楠律师提醒，租赁办公或商业用房，一定要全面了解房屋情况，认真研读租赁合同，避免出现纠纷。如果发现二房东变更，租房人如有不满，应及时提出异议。根据《民法典》规定，合同一方当事人一并转让权利和义务的，须经合同另一方当事人同意，也可以要求重新落实书面协议，以免后续产生纠纷。
此外，陈楠律师称，保持房屋正常水电供应是出租方的基本合同义务，即便租赁方出现违约行为，出租方也应采取适当合理的措施维护权益，如果出现直接断水断电，则超过正当界限，属于权利滥用，应承担相应的法律后果，从以往司法实践看，有法院判出租方赔偿租赁方的现实案例。
总之，合法合规解决问题，才能营造更好的营商环境，高效地开展经营活动。
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