地方上现在正大力进行国有资产盘活，但很可能会冲击二手房市场。目前各个地方开始允许商办物业实施商改住、商改保等政策，包括上海、深圳、杭州、长沙、万宁等地都出台过相关政策。

我的判断如下：第一，长期以来，商办用地占到总土地供应量的 30%左右，但是销售量却只有约 10%。巨量的商办物业囤积在了国企和地方政府手中。现在，在中央的要求和财政日益下滑的情况下，商改住、商改保与其说是腾笼换鸟，不如说是地方的一种自救。

第二，事实上，当前无论是土地端还是物业端，各地推动商改住的节奏都在加快。最主要的两种模式就是土地调规和存量改进。前者是更换土地用途，后者是进行旧房改造。

第三，但是无论是哪一种，商改住、商改保的本质仍是通过向存量的二手房市场去争夺有限的购买力，来换取地方政府和国企的现金流。这意味着存量商办物业越大的城市，对当地房价的冲击越大。

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