浦锦街道这次真的杀疯了。
现在新房处境有多难大家都知道，为了把房子卖出去不少楼盘又送黄金又送菜地的，依然是门可罗雀。
浦锦街道的大华星樾刚刚结束认购，认购率212%，在一众6字开头的刚需新房里杀红了眼。
一个连主城区都不是的地方，打败了大虹桥、川沙副中心，完胜张江科学城南部，秒杀南大，以外环外的地段把外环内的共康、御桥按在地上摩擦。
更有意思的是，开发商还是那个大华！
2024年大华单挑绿城、保利、华润完胜，战绩可查。
其实浦锦街道逆袭，无非是抓住了下面三点要素。
一个板块想要热销无非三点：吸引范围足够大，足够宜居能留住人，房价相对合理。
第一点很好理解，板块内有产业或者得天独厚的地段，承接外溢的范围足够大，买房人自然而然就往这里聚集。
张江、漕河泾都是强产业区，所以周边板块的房产交易火热；
顾村虽然在外环外配套算不错，但是离产业较远吸引力一般房价很难起来。
同理，浦锦热销原因之一就是地理位置出色，能同时承接浦东浦西各类产业区外溢。
论环线位置，浦锦其实和莘庄非常接近。
莘庄坐1号线到人民广场33分钟，浦江镇坐8号线到人民广场刚好也是33分钟。
但是莘庄只能承接浦西外溢，大部分还是徐汇外溢；
反观浦锦，便利度更是相当于外环外版本的世博。
除了坐8号线、南北高架去传统市中心有点挤，从浦锦自驾走浦星公路畅行浦南奉贤，一脚油门上申嘉湖高速开出上海，银都路隧道开通后到浦西再也不用过拥堵的徐浦大桥。
工作在人广、陆家嘴、前滩的白领，买新房浦锦街道的大华都是一个不错的选择；
工作在张江、徐滨、徐家汇、漕河泾的，自驾出行买浦锦也很方便。
再加上大量的本地动迁户需要置换改善，浦锦每年一个两个的新盘数量简直不够看。
从前浦锦不温不火，北面的邻居前滩、三林滨江起码占了50%的责任；
购房者感觉买浦锦是买在上海乡下，和半只脚踏进市区的莘庄有天壤之别。
直到前滩顺利挤进上海CAZ，浦锦的发展也出现新转机——
和市区的距离终于从浦西内环缩短成了4站地铁。
买房人一下就觉得浦锦离上海核心没那么远了，而且房价还仅有CAZ的1/2。
抛开前滩产业是否能带来产业外溢不谈，前滩太古里的重奢、国际学校国际医院，直接拉近了浦锦与城市顶级资源的距离。
地段优势被彻底激活，浦锦有了大规模承接外溢的能力，成败第二点是能否让来了的人长久留下来。
外环外有不少这样的板块，因为靠近市区的地段和便利的交通能接收到不少人口外溢；
但板块城乡结合部的画风，和紧张的人均资源让当地居民有钱了就想离开。
江桥、九亭、周浦都是这样的反面案例。
而浦锦的内部置换率很高，当地居民普遍对板块认可度较高。
很多人喜欢浦锦，是因为成片的低密社区，人少路宽绿化好，居住环境在外环外具有稀缺性。
浦锦的精华区域陈行公路以北，几乎都是别墅+洋房的组合，建筑物天际线在这里毫不压抑。
虽然南面有成片的世博动迁房，但房龄户型都算动迁房中的战斗机。
而且正是因为这些动迁房居民的到来，才让一个外环外的浦锦坐拥仁济、眼耳鼻喉科两大三甲医院，就问外环外的诸位服不服？
这几年浦锦的教育资源也得到明显提升：
中福会幼儿园、上师大附属闵行第三中小学，上师大附属中学闵行分校遍地开花，加上市重点高中向明中学，浦锦的K15配置已然成为中产心头好。
对浦东购房者来说，同样6万多能有浦锦这样配置的有效选择相当几乎没有：
周浦华发虽然便宜，但是城市界面更像城乡结合部，是否对口三梯队澧溪学校组合的风险也很大；
曹路名不见经传，板块硬伤不少，位置已经到浦东尽头了同价位很难下手；
川沙都远成什么样了还要6.4万/平，唐镇虽然还行但是积分高价格还贵就不去凑热闹了。
今年过去的五批次加上即将入市的第六批次土拍，买房大区浦东却一共只拍了3块地。
如果升级不到联洋碧云，同价位竞争看着这些卧龙凤雏，居民留在浦锦的决心自然更大了！
浦锦大华热销密码三：一二手房依然存在价格倒挂，价格契合购房者捡漏心理。
很多人买新房相对是更短视的，有利差才有爆表的认购率。
典型受害者大虹桥、临港，眼看它起高楼，眼看它宴宾客，眼看宾客全跑了。
浦锦现在还能杀出重围，是因为和隔壁保利锦上还存在倒挂。
2021年保利锦上洋房均价6.1万/平，大家能查到的最新二手成交价7.34万/平。
甚至再用精神胜利法想一下，低楼层两房都7.3万了，要是中高楼层三房岂不是得8万+？
打新大华星樾，四舍五入每平米还有1.5万的倒挂。
就算倒挂没这么多，保利锦上的最新成交起码给大众打了一针强心剂——买这里的新房安全垫很高。
莘庄非核心区的新房均价都破8万了，浦锦街道6万多显得十分有性价比。
但凡开发商不是大华而是绿城，这个项目的认购率都还能再突破不少，让大家觉得更值。
而且不仅是保利锦上没有破发，浦锦板块的次新房这一轮都表现出顽强的抗跌性。
一些有代表性的商品房2021-2022年涨幅30%左右，但和最高点相比平均跌幅仅在15%左右；
价格坚挺的背后，和浦锦地段配套价值相关，更和浦东供需严重失衡有关。
不过所有的价格都是自身价值的最好体现，浦锦的现状依然存在不少遗憾，未来发展冥冥之中也定好了上限。
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