近日（2024年9月30日），长沙市六区一县挂牌两宗纯住宅用地，均位于热点板块。
其中050号六锥子棚改地块位于长沙开福中心，地理位置优越；051号位于雨花高铁新城板块，紧邻磁悬浮高铁站和长沙火车南站，2宗地块建面共36.19万方。
[2024]长沙市050号，开福中心纯住宅地块，拿地门槛大幅降低！
[2024]长沙市050号地块为纯住宅用地，位于开福中心板块，宗地面积较小，且呈不规则形状，总建面1.76万方，起拍楼面价6991元/㎡。容积率≤2.4，限高80米。
在竞买要求上，（1）须按相关文件落实装配式建筑、绿色建造和教育等配套要求；（2）保证该项目建筑前区满足相邻城市规划道路的协同设计要求，并无条件在建筑前区承担城市规划道路的人行道功能，以及承担沿道路公共附属设施放置和后续的相关建设维护管理协调工作；（3）交房即交证；（4）项目规划设计时应对住宅阳台统一封闭设计，并在住宅交付前实施完毕。无特殊挂牌条件。
地段表现
区位优势明显，各项配套醇熟完善
此次公告的050号地块，为六锥子棚改地块，位于长沙城市中心，临近营盘路和黄兴北路，靠近地铁1号线，向南即可抵达五一商圈。
商业配套方面，享城市繁华，南侧临近五一商圈，周边包含有金满地商业街、乐和城、万达广场、潮宗古街、泊富广场等，一站式满足购物需求，休闲娱乐配套齐全。
教育方面，周边有周南实验中学、田家炳中学、长沙市第一中学、潮宗街小学、一师二附小、营盘路小学等，教育资源丰富且优质。
交通方面，临近黄兴北路与营盘路，南北向分别有五一大道、营盘路隧道通往河西；距离地铁1号线培元桥站约400米，距离地铁1号线与2号线换乘站五一广场站约800米，出现便捷，可快速通达全城。
景观方面，地块距离湘江风光带约1KM，往东1.3KM可达烈士公园。
整体来看，地块区位优势明显，各项配套资源完善且醇熟。
市场表现
板块价格实现度高，大平层项目汇聚
从土地市场表现来看，2022年以来开福中心板块成交3宗涉宅地，2宗底价成交，其中[2023]长沙市013号地块溢价15%成交，成交楼面价达10129元/㎡。本宗地块容积率指标相对过往下降明显，起拍楼面价降低至6991元/㎡，让利明显。
从新房市场表现来看，开福中心成交峰值位于2021年，随后市场大环境和供货量不足等问题影响，供求量逐渐下滑，目前成交均价约19386元/㎡。
从竞争格局来看，板块内在售项目为建发养云、城发恒伟君樾文昌等项目，产品多为大平层。
截至2024年8月，开福中心板块狭义库存约17.55万方，去化周期11.4个月，较为健康可控，后续市场看好。
二手房市场来看，2024年板块均价约为11944元/㎡，月均成交约117套，二手房流通性较高。
[2024]长沙市051号，高铁新城纯住宅地块，紧邻高铁南站交通枢纽
[2024]长沙市051号地块为纯住宅用地，位于高铁新城板块，地块包含中欣楚天澜庭项目退地。总建面34.43万方，起拍楼面价3856元/㎡。容积率N04-J151≤2.8、N04-J08≤3.0，限高80米。
该地块早在2021年，被中欣集团以21.2亿摘得，楼面价3280元/㎡。2022年10月，项目还曾公示过批前规划，一期A组团包括13栋高层住宅，1栋是商业公寓和1所幼儿园。但受制于近两年楼市整体下滑，房企资金紧张，最终于今年8月无奈退地。
从竞买要求上，2021年挂牌时此宗地块限制较多，尤其对产业引进有多项要求，且还需自持相对独立建设运营的不低于5万方的商办物业，以其为载体发展相关联的脑科学健康等产业。
而此次挂牌，竞买要求上与[2024]长沙市050号地块一致，均为常规性条件，无特殊挂牌条件。综合容积率也变更为2.89，起拍楼面价至3856元/㎡。
地段表现，紧邻高铁南站交通枢纽
051号地块，位于高铁新城南片区，雨花大道与长托路交汇处，一线临河位置，紧邻建发玖洲和玺项目，分为东西两个地块，与会展新城一河之隔。
教育方面周边有砂子塘黎郡小学、雅礼雨花中学、南雅高中、长沙市一中九年一贯制东山学校等。
交通方面，离城市交通枢纽高铁南站约1.6KM，周边有地铁2号线、4号线经过，交通出行较为方便。
景观方面，临近边山森林公园、浏阳河风光带等，生态环境优美。
整体来看，地块周正，配套较为齐全。
市场表现
长沙热度板块，高流速高库存
从土地市场表现来看，高铁新城板块作为长沙热点板块之一，供求两热，经过数年的发展，板块内宅地供应日渐稀少。土地限价从2017年的9970元/㎡涨到2022年达到14000元/㎡。2023年板块涉宅地块楼板均价为7546元/㎡。
从宗地周边过往成交地块来看，本宗地块起拍楼面价处于中位值，但拥有更好的景观视野，且宗地周正，具备较好的规划可塑性。
从新房市场表现来看，作为长沙最先崛起的板块，高铁新城板块热度经久不衰，诞生红盘无数。板块现阶段成熟度高，持续热销下，商品住宅均价涨至16332元/㎡。
具体到地块周边项目，量价实现度较好。其中地块旁建发玖洲和玺项目，自2022年初入市，约2年时间实现清盘，月均流速约56套，整盘均价约12282元/㎡。建发玖洲观澜项目，2022年7月入市，目前也基本清盘，月均流速约79套，整盘均价约12721元/㎡。
从竞争格局来看，高铁新城板块属于高库存高流速板块。截至2024年8月，高铁新城板块狭义库存约39.26万方，去化周期12.1个月。库存量主要集中在长沙瑞府、远洋红星天铂等项目。板块内竞争仍较为激烈。
总结：两宗地块整体素质较高，无论是开福中心还是高铁新城地块均位于城市热点板块，片区前期都拥有较高的市场关注。
050地块虽然地块较小，但相对板块过往宗地楼面价有大幅让利；051地块宗地周正，且拥有一线河景视野，楼面价与周边项目基本持平。
两宗地均将于10月30日截止挂牌，届时表现如何，敬请期待！
来源：克而瑞湖南、网易号等综合整理
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