9月29日至30日晚间，上海、广州、深圳和北京政府宣布了宽松措施。
我们认为，一线城市这些政策宽松措施的时机与中央政府支持房地产行业的立场相符，但政策宽松力度与市场预期略有出入（广州/深圳符合预期，北京/上海低于预期）。我们认为，新的政策宽松举措对于近期提振当地市场交易量至关重要，并且可能比5月底的上一轮地方宽松政策（为当地市场带来了约两个月的提振，但自8月以来市场情绪已有所减弱）更加实质性，尤其是在上海。然而，如果潜在的基本面（如工资增长/就业市场前景）没有改善，这些措施可能不足以扭转当前的供需失衡。尽管如此，我们认为政府决心扭转房地产市场下行趋势，并可能宣布更多财政支持措施以增强市场信心（特别是通过减少库存以恢复供需平衡），并为房地产市场提供下行风险的缓冲。我们将密切关注下一轮政策动态以评估其影响。
自9月低点以来，我们覆盖的开发商股价平均上涨了65%（而恒生中国企业指数/沪深300指数分别上涨了24%/27%），主要由估值较低的国有控股企业（POE）领涨。因此，该行业2024年的市净率（P/B）倍数从国有控股企业/国有企业的历史最低点0.3倍/0.5倍分别恢复到现在的0.5倍/0.6倍，但整体上仍处于历史区间的低端。我们认为，当前的市净率估值似乎已计入平均超过30%的库存减值（而我们所覆盖的开发商在2024年上半年平均计入了6%的减值），或从此处开始房价下跌20%-30%。考虑到政府已出台的政策，这一预期可能过于悲观，但为了在中国大多数城市中提高房价稳定的可见性，我们仍需要1）加大可售库存减少力度；2）减缓二级市场供应；3）基本消除积压完工项目，以便最终能够进行大规模的资产/债务重组，从而显著降低行业杠杆率。在现阶段，我们主要偏好国有企业开发商和有选择性地投资国有控股企业开发商（见图表2）。
关键的放松措施包括：
1、放松住房限购
：广州全面取消了住房限购（自2010年以来首次），而在上海则是部分放松（非户籍人士包括单身人士，在缴纳一年社保后可以在外环区域购房；符合条件的非户籍家庭在缴纳最少三年社保后可以购买两套公寓，与本地人相同），深圳（允许在非核心区域增加更多的购房配额，并将核心区域的最低社保缴纳年限从三年降至一年），北京（非户籍人士在缴纳两年/三年社保后可以在五环外/内购房，此前需五年；符合条件的人才的最低社保缴纳年限降低至一年）。
2、降低首套/二套房首付比例：
在上海首套/二套房首付比例降低至15%/25%（之前为20%/35%），在深圳降低至15%/20%（之前为20%/30%），在北京降低至相同的水平（之前为20%/35%），而在广州则没有调整（目前为15%/25%）。在三个一线城市的新政策下，二套房的首付比例仍高于全国范围内截至2024年9月规定的最低15%（与首套房相同）。
3、减免增值税
：在上海/深圳，持有超过两年的二手房免除5%的增值税（之前为五年）。
4、上海/北京取消普通住房与非普通住房的区别
（深圳没有变化），这意味着在上海，如果房产持有超过两年，则面积在144平方米以上的住宅可以免除增值税（以前，如果持有不足五年，则按房屋总价征收增值税，如果持有五年以上，则按增值额征收增值税）；在北京，如果房产持有超过两年也可以享受同样的待遇（以前按增值额征税；非普通住房约占北京当前总供应量的30%）。
5、深圳取消住房销售限制。
特别针对上海：i) 到2023年，上海常住人口中有大约1000万非户籍人口，占总人口的40%，其中有超过800万人（包括超过100万单身人士）居住在外环区域。非户籍人士的限购放松将使得超过200万户/单身人士有资格在外环区域购房，这占据了上海2023年新房/二手房销售的大约70%/50%。ii) 在5月底的限购放松的帮助下（即允许非户籍单身个人在中心城区购买二手房），位于价格区间低端的单位在上海的销售数量和平均售价表现优异。现在，通过将符合条件的非户籍家庭（即具有大学学历的家庭）视为本地居民，加上较低的首付/抵押贷款利率以及更短的增值税免税期，我们预计二手房市场在供给和需求方面都将看到流动性增加。
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