文|邓浩志

十一黄金周,广州楼市表现如何?

国庆前楼市利好政策出了一大批,股市大涨,地产股更是暴涨,那这个十一黄金周楼市表现如何呢?根据我在大中介机构,大开发商获得的数据,以及跟部分房企高层沟通,汇总“十一”假期的市场表现,大致如下:

“10.1”当天和9月份的周末相比,各楼盘看房客户增加约一到两倍,成交量增加了三到五倍。值得注意的是,新政之后“10.1”当天和前两天,不少楼盘反映,新到访客户明显增加,这说明一部分之前已经不看房的客户,又开始看房了。板块方面,不但核心城区表现不错,远郊楼盘一样有明显增长优惠方面,各大开发商给予在“10.1”给予了促销优惠,但总体没有今年630那一波折扣大,范围大。折扣少了成交仍然放大,感觉市场信心的确有增加

“10.2”、“10.3”,各楼盘到访客户比“10.1”天减少约20%左右,成交也略比“10.1”有所下降,但市场仍然保持较高热度,各大售楼部看房的人依旧很多。

“10.4”市场继续有所降温,不同楼盘情况有差异,部分有活动的项目人气较旺,促销力度不大的楼盘到访明显减少。

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其中一个特征是9月30—10月2日,这几天我一个楼盘和中介打来的推销电话都没有,估计是他们忙不过来。3号开始有销售电话(2个),4号增多(4个),这说明部分楼盘到访客户减少,销售闲下来了,开始Call客。成交量方面4号也前几天有所减少。总体概括,如果9月的周末市场热度平均值为“1”的话,那“10.1”就是“5”,“10.2”与“10.3”就是“4”,“10.4”是“3”。

另外,贝壳发了热销海报,4天卖了1800套,这个应该不会有太大水分。如果算全市,那国庆前四天,全广州新房成交大概4000来套。也就是4天时间就完成了整个9月的业绩。可见,楼市是真的火了。

至于剩下最后3天假期我就不再报了,按惯例肯定是越来越少的,但这也不改变十一楼市的强势的最终判断。

一二线城市松绑,楼市回暖,三四线城市咋办?

一二线城市松绑,楼市回暖,三四线城市咋办?

四大一线城市全面松绑限购,释放了更多的购买力。从新政后一周的楼市表现看,一线城市成交量已经出现了明显的大幅反弹。二线城市则在央行重磅利好支持下,首付降低了,利息降低了,市场也止跌回升,有回暖的迹象。但三四线城市呢?松绑限购?其实他们早已取消限购了,降低购房首付和利率?他们也早就降到了可降的最低水平。而在一线和二线城市收获利好的时候,三四线城市的购买力反而进一步被分流。所以这波楼市刺激楼市政策,对多数三四线城市而言,反而是一波巨大的利空。毕竟房地产业是全国性的,房地产市场不止北上广深,不止省会和区域大城市,更大量的三四线城市怎么办?怎么加快去化?加快去库存呢?我只能无奈且肯定地回答,此题无解,至少当下无解。

从策略上看,目前的确应该先救有可能救起来的一二线城市,其他先不管也管不了。只能期待一二线城市楼市复苏之后,看能否带动周边三四线逐步复苏。而从趋势性看,北方的大部分城市,经济较弱的三四线城市,人口流出的中小城市,其房地产行业整体下滑不是技术性的,而是趋势性的。这部分城市才是真正过了高峰,后面是一长长的下坡段。

至于大城市的外围郊区,虽然最近表现有点类似三四线城市。但本质上他们仍然大都市圈范围,受大城市购买力辐射,只要市场回暖,大城市郊区和三四线城市还是有根本性区别的。