有新闻报道，北京有楼盘 10 月 1 号凌晨 2 点还在签约，广州有楼盘一天待看量增长两倍。一线城市的新楼盘正在忙着向上调价，四个一线城市集体放松限购，售楼处又火了。10 月份一线城市大概率成交量会放大，房价会上涨吗？
今年 8 月，全国 100 个城市二手房住宅价格环比全部下跌，已连续 5 个月呈现集体下跌的状态。这 100 个城市中绝大多数是取消了限购的城市，也就是说，取消限购并没有直接把房价拉起来。为什么会这样呢？据上海某中介的工作人员介绍，在放松限购政策后，除了买房人多了，上架的二手房源也多了。
因为不仅买房门槛低了，卖房门槛也低了，增值税免征年限从 5 年调整到 2 年。二手房多了，房价想反弹并不容易。我倒是觉得，有多余房产想卖房的，真可以抓住这波政策利好、成交量放大的机会抓紧卖房，甚至可以利用这个机会把价格卖得更理想一些。
那么这波一线城市取消限购能把房价拉起来吗？
我认为，整体房价想要大幅反弹很难。被称为房地产周期的库兹涅茨周期通常上行和下行周期都要持续 7 至 8 年。2008 年到 2015 年这 7 年时间正好是房地产风光无限的一段时间，当时无论怎么调控也刹不住房价这匹野马，这就是周期的力量。
但是由于 2016 至 2017 年涨价去库存，又强行把周期拉长了两年。所以这次房地产下跌周期开启的时间大概是在 2018 年左右，当然也有一部分是到 2021 年才开始下跌的。根据库兹涅茨周期的预测，这轮下跌至少要到 2027 至 2028 年才有可能看到底部，晚的话要到 2030 年附近。
而同时作为发财周期的康波周期也有着大差不差的预测，康波萧条结束的时点也落在了 2028 至 2030 年。当然，不同地区的房价会有所不同，有的可能提前见底，然后在底部徘徊很长一段时间，有的可能一直跌到转折点。总之，想要看到房价再次掉头向上，还得等几年。
那么如果房地产上行周期真的来了，哪里的房子相对来说还有一些机会？先看这张图，代表整个日本房价指数的红色线，1990 年见顶后，现在虽然在反弹，但离高点还很远。再看第二张图，东京二三区的房价早就超越了 90 年的高点，屡创新高了。东京二三区是指位于日本首都东京都内的 23 个特别区，是日本最大的行政区域之一，总面积 621 平方公里，相当于半个普通新区，人口 1300 多万，相当于天津的常住人口。
东京二三区可以理解成日本的一线城市。为什么东京 23 区的房价能走出一骑绝尘的独立行情？
答案就是人口。日本有三大都市圈，东京、大阪和名古屋。多年来，只有东京都市圈的人口持续净流入，另外两个都在净流出。2023 年东京都人口净迁入 6.8 万余人，同比增长 80%。日本人口向东京都市圈集中的趋势还在加剧，人口增加推动房价不断上涨，而其他地区房价不同程度地低迷，甚至有些偏远地区的房子几乎白送。
过去 20 年，我们的房价从几百涨到几万亿，靠的不是限购，而是史上最大规模的城镇化。如今城镇化率接近 70%了，人均住房面积 40㎡，全国平均房价持续上涨的时代红利没有了，但可以借鉴日本的房价走势，观察人口流动的趋势。不久前官方发布了新型城镇化战略五年行动计划，几十年的户籍高墙被定点爆破。
文件主要的意思是推行以经常居住地登记户口。也就是说，5 年之内，绝大多数城市的户籍制度将彻底消失，教育、学位和医疗资源将与更多外来人口共享。以后，除了几个超一线城市，其他地方都可以租房落户，享受本地市民的待遇，而超一线城市也会逐渐降低落户门槛。这意味着未来就是集中火力批量生产超大特大城市和大城市圈。过去三年，杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超 20 万。从具体城市看，当前我国十大人口净流入的城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州。人口流出的城市放开限购恐怕作用有限，但人口能持续流入的城市，从长远看，房价可以更乐观。
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