房贷从5.5%降至3.35%？存量商贷利率调整额度确定，你能降多少？|商贷利率|存量房贷利率|贷款人

多家银行已经发布了关于存量房贷利率调整的细则，明确了本轮利率调整的具体操作方式及影响范围。值得庆幸的是，对于广大房贷持有人而言这次调整几乎无需个人主动操作，银行系统将自动完成利率下调，其中，二套房贷款人的利率更将经历显著下降。

这一政策具体如何实施？你的房贷利率究竟能降多少？何时能够享受到这一福利？以下是全面解读。

工商银行作为此次调整的重要参与者，率先宣布将于10月25日统一下调存量贷款利率。需要注意的是，这一调整后的利率并非最终利率，因为每位贷款人的利率重新定价日各不相同，加之未来五年期LPR仍有下降空间，因此，最终的利率调整将是一个渐进的过程，可能需要两到三次的调整才能完全调整到位。

房贷的构成相对复杂，主要由两部分组成，用公式表示为：

五年期LPR+固定加点数（该数值可为负）

在这两部分中，任何一方的下降都将直接导致房贷利率的降低，而本次调整主要针对的是固定加点数部分。

根据政策规定，除北京、上海、深圳的二套房外，全国范围内所有住房商业贷款的固定加点数将统一下调至负30个基点。这一调整力度之大，无疑为众多房贷持有人带来了实质性的减负。

对于部分房贷持有人而言，他们可能原本就享受着比负30个基点更低的固定加点数，本次调整将不再进行额外的下调，因为他们已经享受到了更为优惠的政策，故将继续按照原有的政策执行。

而对于北京、上海、深圳的二套房情况则略有不同。这些城市的二套房贷款在固定加点数的调整上更为复杂。具体而言，小部分二套房房贷的固定加点数将下调至负25个基点，大部分则下调至负5个基点。同样地，如果原本就享受着比这些数值更低的固定加点数，那么也不会再进行调整。

在明确了主体政策后，我们再来具体看看调整后的数字变化。

当前五年期LPR为3.85%。注意，由于每个人的重新定价日不同，所以很多贷款目前执行的LPR利率并非这一最新数值，有可能是4.2%，也可能是3.95%。等到重新定价日到来时，这些利率将自动更新为最新的五年期LPR。

对于非北上深地区的二套房而言，其固定加点数将统一变为负30个基点。

当LPR为4.2%时，调整后的实时房贷利率将变为3.9%；若LPR为3.95%，则实时房贷利率为3.65%；若LPR已经按照最新的3.85%执行，实时房贷利率降低为3.55%。大家对号入座。

以当前市场情况为参考，7天逆回购利率作为利率锚已经下降了20个基点至1.5%，这预示着今年五年期LPR利率大概率也会跟随下降20个基点，即由当前的3.85%降至3.65%。

因此，到了明年上述三种情形的最终房贷利率都将达到3.35%。

再来看北上深地区的二套房商贷情况。深圳的所有二套房贷款利率的固定加点数都下调至负5个基点，北京和上海的核心城区也是降到负5个基点，部分郊区的二套房降至负25个基点。我们以降至负5个基点为例讲解，另一种情况的原理是一样的。

若暂时执行4.2%的五年期LPR利率，那么10月底调整后的实时房贷利率为4.15%；若LPR执行3.95%，则实时房贷利率为3.9%；若执行最新的3.85%，则实时房贷利率为3.8%。同样，等到之后五年期LPR下降至3.65%后，三种情形的房贷利率统一至3.6%。北京、上海郊区的二套房的最终利率是3.4%。