还记得，上个月，招商蛇口拿下的南沙横沥地块吗？
规划图出了。
两个小地块，一共要建7栋塔楼，围合式布局。
其中：
靠近中轴涌一侧，设计了3栋小高层，中间1栋17F，2栋23F
后排4栋，则为高层，30-32F，均为2t5。
主力的的产品信息，我们也搞到了：
面积段约85-105-125m²，中小户型为主，三至四房。
定位上，媒体品鉴会上透露的，是“都市森系度假式作品”。
说得玄一点，就是精神归属，全新生活体验；
说得切实一点，按我的理解，就是大花园，大阳台，高使用率的超新规产品。
毕竟，地块自诞生以来，就是有属性加成的：
1、试点立体园林，户户都有空中花园，面积不超住宅套内的40%；
2、阳台占比，可以扩大到25%。
再加上飘窗等赠送面积，按照我们建模同事的测算，实用率最高可以做到150%。
不光在横沥，在南沙，在整个广州，都是首例。
所以拍地之初，很多人都觉得，这里主力会做大面积的改善产品，比如建面170平左右。
一方面，大面积产品，更贴合“第四代住宅”的理念；
另一方面，也和横沥岛上主流的刚需、刚改产品形成差异化竞争，瞄准改善置换客。
现在做这么多85-125m²的中小户型，乍一看，确实不怎么按照常理出牌。
但却是一个比较安全，务实的打法，基于地块和板块实际考虑。
说一句不怎么好听的大实话：
即使套上了专属的户型新规，地块也撑不起改善豪宅的定位。
这是由地块自身素质决定的。
横沥岛的两大卖点，江景和地铁，地块只占其一——近地铁。
其与横沥地铁站，位于同一水平线上，直线距离约350米，18号线6站到珠江新城。
当然，由于路还没通，实际走起来，要更远些，但在可接受范围。
至于江景，确实没有，地块就在横沥岛岛中内部，只有河涌。
在江景不稀缺的横沥岛上，却没有江景，是地块的一大劣势，人有我无。
如果只做大户型产品，要考虑流速的问题，改善客未必愿意接受。
愿意在南沙横沥掏出大几百万的总价，肯定是希望能买到景观和配套都在线的产品，岛上也不是没其他合适的选择。
户型新规是很牛，但威力不足以支撑地块在刚改基因下做改善豪宅，更多是给地块一把趁手的武器，在红海里“厮杀”。
而除了能大幅做高使用率，地块还有两个突出优势：
一是容积率，只有2.5，横沥岛最低密。
以后还有没有更低不知道，反正现在没有。
二是地价，只有1.3万/平，算横沥地板价了。
地块没有复杂配建，纯宅地没商业，开发难度小，成本可控。
对比2020-2021年那批普遍1.6-1.9万/平，甚至是2.3万/平的高价地，有明显优势，定价有更多空间，更灵活。
岛上其他项目，是真的慌。
原本岁月静好，随缘卖卖，现在杀出了个实用率比大家高，产品比大家先进，价格可能还更便宜的新盘，打不过，真的打不过。
老项目可能还好，以前多少也去化了些，但中铁广投的2024NJY-2，是两个多月前才拿的，却享受不了大阳台新规。
现在再去申请，估计也行不通了。
刚拿地，产品就落后了，你说难受不难受？
看起来，招商横沥，似乎成为了最大赢家。
是吗？
其实也不是。
从10.9日，南沙明珠湾区慧谷西片区两宗宅地（2024NJY-5、2024NJY-6）挂牌后，招商横沥地块，产品也不算上最先进的了。
人家阳台占比，可以干到30%，向广州117亿地王，面粉厂地块，对齐了颗粒度。
算起来，广州现在突破原有户型新规（阳台占比20%）的，已经有5块地了。
·天河面粉厂地块，阳台占比30%；
·白云怡新路地块，阳台占比25%
·南沙横沥地块，阳台占比25%，空中花园占比40%
·南沙明珠湾慧谷西地块*2，阳台占比30%。
这些地块，将来入市，都是最新一代的产品。
产品与产品间，还有鄙视链。
至于在售的其他项目，之前成交的其他地块，以及将来没套上最新规划的地块们，产品上，都是落后一代的。
阵亡率，高达99%。
对于这99%的项目来说，说难听点，就是被狠狠背刺了。
不要觉得，这只是个例。
从趋势来看，能突破原有规划的地块，肯定是越来越多的。
虽然从实际使用的角度来看，高实用率，未必能与实用划上等号，但无论是在地市还是楼市，这个噱头，对于房企/买家决策，都会产生重要影响。
在意的不是我也没有，而是别人有的我没有。
同等地段配套下，买家肯定是优先考虑实用率130%的，而非将将100%的。
估计很多业主，都想骂娘了。
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