住建部长：楼市已开始筑底！点评：关于楼市4万亿的全方位思考…|住建部长|保障性住房|商品住房|存量|房地产政策|楼市

楼市4万亿的全方位思考

房地产已开始筑底

五部门发声，一套政策“组合拳”将推出！

10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

住房城乡建设部部长倪虹表示，9月26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量，优化存量，提高质量。要回应群众的关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

9月29日，国务院也召开了常务会议，研究部署具体落实工作。住房城乡建设部会同财政部、资源资源部、人民银行、金融监管总局等部门来指导各地迅速行动，抓存量政策的落实，抓增量政策的出台，打出一套组合拳，推动市场止跌回稳。

南京房地产业协会副会长兼秘书长点评：

五部委组合拳发力，力度大，覆盖面广，四个取消、四个降低、两个增加。

一方面通过四个取消、四个降低在需求端激发入市活力，同时通过城中村、危旧房改造为商品房市场创造增量需求；

另一方面通过减少供地和地方政府发债收购存量土地和存量库存商品住房，在供应端减少增量、优化存量；

第三通过4万亿白名单信贷支持，兜住保交楼底限，形成楼市企稳的安全支撑。

此次政策利好聚焦去库存、供需新平衡和保交楼，彰显了国家稳楼市的决心，释放了楼市正在“止跌回稳”的信号，有利于大力提振市场预期和信心，进一步推动金九银十楼市回暖持续发酵，并从一线城市向更多城市、板块扩散。

预计南京后续将会根据发布会明确的各项政策，结合南京楼市的实际情况，对具有优化空间的利好政策，比如限售政策和降低公积金贷款利率、降低以旧换新税费、推进城中村改造和白名单项目贷款支持以及通过专项债收购存量土地和库存商品住房等，将有针对性的进一步优化落实，全力推动南京房地产市场持续稳中向上和高质量发展。这些多部门组合拳政策既能切实降低买房人负担，大力提振市场预期和信心，激发市场活力，又能缓解企业资金链压力，还能促进库存去化和供求更加平衡，形成多重利好效应。南京楼市金九银十的回暖势头有望持续发酵和向更多板块扩散，对买房人来说又是一个买房窗口期。

但是。预期归预期，利好归利好，现实归现实。具体到这次政策的力度，业内也是有不同的意见，大家不妨多方面思考。

首先，这次的4万亿，包括已经完成的2.23万亿，实际新增的只有1.77万亿，是要打个大大的折扣的。

其次，新增100万套的城中村和危旧房改造，还是明显低于很多人的预期。尤其是与上一轮去库存相比，规模明显不足。实际上，这一轮的城中村界定标准大多位于城市外围结合部，拆迁人口密度不高，改造对商品房市场贡献的需求不是特别足。现在的发展阶段也不支持外围大发展，房地产已经收缩到城内。因此，更能形成效应的是城市里面的老旧房屋拆迁改造，密度高，涉及的人口多，拆迁地块可以更多用作公共设施或绿地公园，拆迁户通过房票和货币化安置进入商品房市场。就像最近传闻的成都大拆迁，虽然是假消息，但是如果真能在大中城市形成类似接近这样的效果，那对商品房的助推作用肯定是巨大的。当然，这需要巨大的勇气和决心，可能现在还没到那个时候。

第三，关于取消增值税。如果只是取消普通和非普通住宅的差别，那只有少数一线城市受益。最应该的就是直接取消所有的个人二手房交易的增值税，这样让所有城市都受益。

对于今天的最强新政，地产股不涨反跌，平均跌幅4.7%。一方面是前几天已经提前涨了，今天属于利好兑现。另一方面，资本市场也说明对这次利好效应，是一个比较中性的看法，至少并没有想象中的这么强。实际上，楼市这轮调整如此之深，再加上宏观基本面低迷，想要指望一两次救市大招就有奇效，那是完全不现实的。目前这么多的政策，也更多仅是推动市场“止跌回稳”而已，而且还要多次发力。光是止跌都没有这么容易，更不能奢望一夜变天要涨起来了。但房价不跌也就是买点，自住出手完全没问题。

组合拳怎么打？

四个取消就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整各类购房的限制性措施，主要包括取消限购，取消限售，取消限价，取消普通住宅和非普通住宅的标准。

四个降低就是降低公积金贷款的利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款的利率，降低卖旧、买新换购住房的税费。

两个增加，一是通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前将白名单项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制，要将所有房地产合格的项目都争取纳入白名单，应进尽进，应贷尽贷，满足项目合理的融资需求。

各部委重点工作安排 ——

【住建部】

①到年底计划让450万青年人、新市民能够住进保障性住房

住建部部长倪虹表示，为了适应生育二孩的需要，支持地方结合实际，增加保障对象住房面积，各城市政府结合当地实际，优化完善房地产政策同时，一定要加大保障力度，兜牢住房保障底线。到今年年底，计划让450万青年人、新市民能够住进保障性住房。

②五项政策支持货币化安置房，允许地方发行专项债住建部：五项政策支持货币化安置房，允许地方发行专项债。

住建部部长倪虹10月17日在国新办新闻发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，主要是考虑有些条件成熟、群众改造意愿迫切、前期工作比较扎实，货币化安置可以更好满足群众自主选择房型、地点，又无需等待过渡期。

对于什么样的项目可以获得政策支持，有两点：

一是群众改造意愿强烈、安全隐患突出的要做重点选择；

二是项目的两个方案要成熟：一个是征收安置方案成熟扎实，另一个是资金大平衡，做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。

主要支持政策有5条：

一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。

③住建部回应楼市“虹吸效应”：因城施策

住建部回应有关“虹吸效应”的问题时介绍，从规律上看，“虹吸效应”是世界各个城市在发展过程当中一个普遍存在的现象，人口、产业向城市群较大城市来集中。但是从影响上看，“虹吸效应”有利有弊，我们都会趋利避害。不同的城市和城市的不同发展阶段，“虹吸效应”会对它产生不同的影响。

中国在城镇化进程中，注重引导大中小城市和小城镇协调发展的战略。因城施策，就是防止房地产领域虹吸负面作用的一种制度安排。

【财政部】

①房地产增值税调整政策正抓紧履行相关程序，会及时公告

目前财政部正在抓紧研究明确取消普通住宅与非普通住宅相衔接的税收政策，主要包括增值税、土地增值税。

主要有三方面考虑：一是是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，做出科学合理安排；二是赋予地方一定自主权，保持政策稳定性、公平性；三是有效降低房地产企业和购房人的负担，促进房地产市场止跌回稳。

②专项债收购存量商品房由地方自主决策、自愿实施

财政部介绍，关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化来运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券来收购存量商品房用作保障性住房。

这一政策将与其他相关的支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消耗存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道来筹集保障性住房。

③专项债用于收储土地在操作上将与存量土地业主企业合理确定收购价格。

【人民银行】

人民银行正会同有关部门抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购存量土地，人民银行提供必要的再贷款支持。

【金融监管总局】

①已具备商品房项目贷款全部按照“白名单”机制管理条件

金融监管总局相关负责人介绍，目前，把商品住房项目贷款全部按照“白名单”机制管理的条件已具备，符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应按“白名单”管理，做到“应进尽进”。

截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元。预计到2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。为做好房地产项目融资、保障房屋建成交付，必须持久发力，以更大的力度、更实的举措，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。

【自然资源部】

①指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，对于去化周期过长的城市我们暂停供应商品住宅用地；对于去化周期较长的城市，实行“盘活多少、供应多少”。

②研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，我们将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。

住建部部长倪虹表示，中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。我们判断，10月份的数据，会是一个积极乐观的结果。对房地产止跌回稳充满信心，接下来是要齐心协力把组合拳打好、狠抓落实，让这些政策效果能够充分显现，能够让人民群众享受到政策红利。

来源：辉哥说楼市

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责编：漳州楼市情报整合编辑

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