上海楼市，早已进入产品为王的时代，尤其对于市中心的宅地，更需具备深厚匠心的开发商精细打造与城市气质相合的住宅作品。
它，就是建发打造的建发海阅首府。
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幸运的是，在上海金色中环带上，一个颠覆想象的海派新作即将公开神秘的面纱。
为什么它能在众多新盘中，颠覆想象？
·海派风格浓度极高：项目取上海海派建筑之精髓，并与现代工艺结合，创造出独特的视觉效果。
· 材质细节精益求精：使用了如巴西金石材、珐琅板、手绘彩玻等珍稀材料和工艺。
· 五恒科技智宅：引入了智慧五恒科技系统，提供了更高品质的居住体验。
日前项目示范区和样板间正式开放，扑面而来的五星级酒店奢华感和纯正的海派艺术气质惊艳全上海！
示范区实景图如下：
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中环沿线本来就高品质住宅云集，建发又是以产品见长，所以在拿地之初小编就对项目充满期待。但当实景呈现，建发·海阅首府还是大大超出了我的预期！而且2点很难得：
第一、电视剧《繁花》爆火，激发了更多人对海派文化的关注和向往。建发能敏锐捕捉市场热点，顺应客户审美，舍弃新中式，大胆创新精工矩制经典海派奢宅，俨然走在了时代的前沿！
第二、海派建筑与文化，展现着上海这座城市的底蕴和腔调。建发将东方隽永韵味与西方美学理念相融合，淬炼出了一种独特的精神风貌，让人在摩登与复古的交织中领略时光的美妙。
中环高性价比之选，15号线地铁房
纯正海派奢宅
建发·海阅首府火热认购中！
主推建面约100-141m²五恒科技智宅！
小编有幸亲身参观过，正好跟大家分享下观后感：
海派浓度极高的匠心艺术大宅！
小编看过的新房项目，没有一千也有八百了，几乎大部分项目都专注于用昂贵的材质来衬托所谓的品质。
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但和无数城市购房菁英交流下来，我发现大家其实已经不再沉溺于炫耀式消费，深层次的传统、文化、艺术才是真正的奢侈品。
正如博闻强识的新东方老师能在直播红海中异军突起，建发·海阅首府通过传承海派文化，融合海派技艺，展现的极高浓度的海派风格，反而更让人眼前一亮！
远看首先映入眼帘的是建发·海阅首府约10米挑高，以石材+玻璃穹顶打造的门头，整体形制神似外滩汇丰银行大厦，细节装饰又有外滩上海海关大楼的影子，海派建筑沉稳的气质扑面而来，让小编一秒回到外滩万国建筑群。
项目示范区实景图
走进落客区，头顶美轮美奂的约300㎡彩色玻璃穹顶，灵感来自于和平饭店，融入老洋房PRADA荣宅的特殊徽章转译。其中水波纹玻璃、镶嵌玻利维亚蓝奢石带来了丰富的层次感，光影相间的繁复感，仿佛让人步入时光长廊，这样充满艺术性的归家礼仪，让人一眼着迷！
号称细节控的小编在落客区也挑不出瑕疵。落客区的壁灯，取材于华尔道夫酒店经典形制，宛如艺术品。中央是纯铜锻造的大型艺术水法雕塑，地面则是通过对玉兰花绽放形态的抽象提取，质感与内涵并存！
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项目的门楼采用了上海海鸥丽晶酒店同款巴西金石材，细节打造凹缝、线脚的多重叠级，形成立面层次丰富的明暗对比。
门扇部位以陶瓷镶嵌铜丝工艺，配纯手工掐丝珐琅贴片的精制拼贴，不喧宾夺主的同时又自带低调的冲击力，用通透沉稳给室内空间定了调。
项目示范区实景图
进门之后的接待大厅，同样融入了大量荣宅、和平饭店的经典元素，将海派建筑的奢贵与优雅完美演绎。
矗立两旁的是进口奢石巴西乌金石打造的大理石柱，庄重典雅。点缀画面中央的是玻利维亚蓝，这是世界上储存量极少的石材之一，被称为奢石中的劳斯莱斯。地面的拼花灵感来自伦敦瑰丽酒店，黑白相间，给我一种神秘厚重的感觉。
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走在约30米的艺术连廊，小编第一时间想到的就是繁花电视剧里出现过的和平饭店拱形廊道。但建发·海阅首府取其精髓，融合现代工艺重新演绎，更具时尚感。
穿过艺术长廊，在墙面中突出吸睛的彩绘花窗令人眼前一亮，拱门造型让我想到武康大楼，以银杏和玉兰花瓣结合的原创拼花元素，则让我联想到了象征玉兰为心的上海精神。
项目示范区的花园更是将精致二字诠释的淋漓尽致。
灵感择取上海著名的10处海派名园，比如马勒别墅的时光园、兰心大戏院的兰心坊等。每一处皆有独特的气质与故事，秋日阳光走在如此唯美的园林中，尊崇感和松弛感油然而生！
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值得一提的还有：为了满足不同年龄段业主的需求，项目在多楼栋设有架空层，涵盖健身、阅读、娱乐等功能，并且将海派元素融入其中，有一种五星级酒店长廊的既视感！
未来业主将足不出户畅享充满海派调性的日常休闲生活！
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综上所述，建发·海阅首府高浓度的海派风格，经典元素的融合，文化礼序与内在审美的结合以及精益求精的细节，都体现了海派住宅新的价值维度，这样人文艺术大宅，值得臻藏！
建面约100-141㎡五恒科技智宅火热认购中！
项目效果示意图，仅供参考
项目首开建面约100-141㎡3-4房，火热认购中！
先来看主力户型具体分析：
①建面约100㎡3房户型：
市面上备受认可的飞机户型，主次卧+客厅三开间朝南，让业主起居之间沐浴更多阳台。客餐厅阳台一体化，公区方正无比，视野开阔，尺度阔绰，并且更大程度的较少了过道等面积浪费。
②建面约103㎡3房户型：
比起市面上普遍的三开间朝南动静分区户型，建发·海阅首府该户型至少有3大爆点：
第一、三开间朝南是基础，大尺度横厅才是采光的杀手锏。而这样的巨幕面宽在够住的情况下可以成为超大公区，也随时可以隔出书房或其他功能间适配更长家庭周期！
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第二、海量灵动空间，全屋5个飘窗+南向观景阳台，提升性价比的同时也增强户型对外的延展性。
第三、超豪华主卧，自带衣帽间和卫生间，私密性和舒适度双爆表！
③建面约127㎡4房户型：
建面约127㎡直接进阶4房，功能性拉满，适配当下越来越多的二胎或三代同堂家庭。
同样是南向横厅设计，并拉伸至4开间，巨幕视野，采光性能爆表！
主卧豪华套房设计，也有足够的收纳空间，实现主卧小家化！
建面约127㎡户型样板间实景抢先看：
④建面约141㎡4房户型图：
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目前中环千万级预算能买到的至高舒适度的产品，无论是功能性还是尺度感双封顶！
格局上延续了四开间朝南的超大面宽，并且客餐厅厨房一体化公区方正阔绰，足以盛放家族聚会！
主卧超大尺度套房设计，自带270°转角L型飘窗，实现无界视野和优异采光，躺在床上也能享受环幕赏景！
建面约141㎡户型样板间实景抢先看：
据悉，项目户型不仅精装配置极高，选用AEG等德国一线品牌，还有拼花和石材工艺融入其中，与众不同的海派气质全市少有！
更重要的是，为了迎合城市菁英们对健康住宅的需求，建发·海阅首府还引入了智慧五恒分户式科技系统，打造“智慧五恒科技+超低能耗住宅”。
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· 恒温：项目在居所顶部配置了直径约4.3mm的毛细管，完成热能传输，达到制冷或制热的效果，实现四季如春的效果；
· 恒湿：无论季节如何变化，室内空气都能处于一个适宜的水平！
· 恒氧：24小时新风过滤，让业主随时随地呼吸清新空气；
· 恒洁：三重净化系统，有效过滤空气中的PM2.5、细菌等，为业主的健康保驾护航。
· 恒静：项目配置三玻两腔LOW-E中空玻璃，专项安装中置百叶、防水透气膜、防水隔汽膜，有效隔热、隔音，保证安静舒适的居住环境。
建发·海阅首府的科技智宅也是建发第一次诚意满满的品质呈现，升级的不仅是质感，还有家庭生活的安全与舒适，消解的是居者日后长久的后顾之忧。
千亿科创产业为邻，中环爆点板块腾飞在即！
最后想和大家聊聊项目的地段。
虽然项目是中环旁错过不再有的高性价比之选，但通勤效率和配套能级一点不输同环线单价11万以上的项目。
交通方面，建发·海阅首府直线距离15号线祁安路站约500米，属于真正的地铁房。经由15号线能轻松换乘11号线通达徐家汇、前滩；换乘14号线通达静安寺、人民广场和陆家嘴。
商业方面，项目周边的TOP智创A地块的桃浦湾已开业，还有桃浦星品荟、白丽生活广场等品质商业。
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医疗方面，德济医院、天佑医院等都在项目周边约3公里范围内，国华人寿上海普陀康养中心已竣工，为健康保驾护航。
教育方面，板块内有上外附属普陀实验学校（公办）、儿童世界基金会普陀幼儿园（公办）、文达学校（公办）、托马斯实验学校（民办）等教育资源。*免责声明：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考。
生态资源方面，直线距项目约1.5公里的桃浦中央绿地，首期已成型并开放。
休闲资源方面，绿地地下空间的普陀冰上运动中心，有约5000㎡的标准真冰场，还有游泳馆、篮球馆、击剑馆、滑板公园、平衡车、舞蹈室、健身房等专业运动场所。
示意图，图片来源于网络
显然，当下并非建发·海阅首府的价值顶点，因为项目还拥有桃浦智创城这一重磅规划的利好加持。
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首先，桃浦智创城是长三角总部商务龙头，规划体量超过两百万方，规划建设和引入智创TOP产城综合体、国华康养中心、睿创上海研究中心、桃浦科创服务中心、中以创新园等高智产业集群。（数据来源：桃浦智创城 官方网站）
板块内未来的产业能级和体量足以对标张江、前滩，巨大产业能量亟待爆发！
其次，作为全新规划的产业板块，桃浦新导入的数十万人口，普遍都是受教育程度高、素质高、收入高的产业人才。对城市菁英们来说，无形的生活圈层和社交圈层代表着对社会资源的占有，决定着人生的高度。
综上所述，在自住改善时代，建发·海阅首府纯正的海派居住氛围全市少有，五恒科技智宅的高舒适度更是肉眼可见，这样能穿越市场周期的品质住宅，不可不看！
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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点：
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。
继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍：
非沪籍：
ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘：
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
2、线上开盘：
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1.认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
·①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
·②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
·③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。
契税：
房产税：
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）
4、未成年子女出生证（若有）
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？
是的，只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？
没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？
可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？
要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。
6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？
这种分成2种情况：
①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；
②选房后的合同，签动迁协议，算有房。
ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？
离婚后不追溯，算首套。
注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。
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