今年上海的豪宅究竟有多火?可以说只要被打上“豪宅”的标签,那么基本上就会引爆楼市!
均价约21万/㎡的翠湖天地·六和不到1小时清盘,销售额近120亿;
均价约17.2万/㎡的中海·顺昌玖里开盘4小时日光,销售额197亿;
均价约17万/㎡的融创外滩壹号院二期两开两罄,销售额超156亿;
均价约14.2万/㎡的中海领邸·玖序三开三罄,销售额超130亿。
克而瑞的数据,前9个月,总价3000万元以上一手豪宅成交了1817套,是去年全年的1.9倍;单价15万+/㎡豪宅成交超2000套,是去年全年的5.5倍。一时间,上海城央豪宅,成为全国的风向标和市场的抢手货。
在豪宅热销的当口,艳姐注意到一个走出“独立行情”的城央豪宅:
露香园。
在开盘7个月后,它还没有清盘。
更尴尬的是,它的二手房价竟然跌破了新房“发行价”:
露香园一期近期成交了一套二手房,均价约13.4万/㎡,价格回到了3年前。要知道目前露香园在售新房均价约16.3万/㎡,已经出现价格正挂。
不过露香园似乎并未受到价格正挂的影响,因为它接下来要加推了,也就是露香园·天誉。
我们相信,以上海城投的高端产品缔造能力,特别是在近期新政的加持下,多重压力之下的露香园·天誉,这次大概率会打赢这场“翻身仗”。
01
“生不逢时”?
卖了7个月还没清盘
时间回到2021年,当年1月,上海城投控股联合上海建工以176亿低价拿下豫园钻石级地块,也就是露香园二期。计容建面约20万㎡,涵盖商品住宅、商业、保障房等业态,其中商品住宅面积约14万㎡,扣除保障房后,楼面价约9.7万/㎡。
2022年8月,上海城投控股又以约11.54亿收购上海建工持有的露香园15.3%股权,实现100%持股。
这个计划总投资约217亿的重磅项目,在错过了大好行情后,终于在拿地3年后入市。
今年初,露香园二期首发项目露香园·云宸,还未开盘就已经引爆市场:黄浦钻石级地段、价格倒挂、老城厢风貌豪宅、豫园正对面……
露香园二期效果图过程稿
如此多的标签,随便哪一个拿出来似乎都是火爆魔都楼市的存在。
但是结果比较扎心,从2月25日认购开始,画风突变,“爆冷”成了露香园·云宸身上最刺眼的标签,一直到认购结束都没有触发积分。
2月29日认购结束,均价约16.3万/㎡的露香园·云宸,262套房源有效认筹280组,认筹率105%,这一结果可谓是大跌眼镜。
但故事到这里还没结束,3月17日项目开盘,开盘当天去化率约73%。
目前的市场行情下,73%的去化率看上去还不错,但横向对比同期上市的“竞品”,露香园·云宸的这个成绩属实让人意外。
像均价约16.3万/㎡,黄浦外滩板块的绿城外滩兰庭二期,2月29日开启认筹,166套房源吸引了约448组认筹,认筹率270%并触发积分。3月20日项目开盘当天日光。
还有均价约17.2万/㎡,黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里,3月19日开启认筹,512套房源认筹738组,认筹率144%,创造了黄浦区豪宅认购数的新高。3月28日开盘当天销售额196.5亿,几乎日光。
与其他豪宅的日光不同,露香园·云宸似乎走出了“独立行情”:开盘7个月依然在售。
网上房地产的信息显示,截至目前,露香园·云宸262套房源还有9套在售。
露香园·云辰B地块去化情况
露香园·云辰D1地块去化情况
另外艳姐也注意到,除了9套在售商品住宅外,露香园前期推出的车位目前也还有约400个在售,单价在45万~133.7万左右。
今年上海豪宅供应量井喷,单价超10万的新盘超50个,预计供应套数超10000套。
另一个层面,与中海、绿城、融创、瑞安等豪宅高端玩家相比,上海城投控股显然并不具备显著优势,自然也会分流掉不少高端客户。
前有豪宅井喷供应,后有竞品同台竞技,艳姐觉得,磨了3年才上市的露香园,眼下似乎有些“生不逢时”。
02
加推天际大平层
能打赢翻身仗吗?
艳姐在前面提到,露香园二期计容建筑面积约20万㎡,在城央核心位置,这样的体量显然不是一般的房企能拿得到的。
地段上看,整个露香园项目西邻新天地、东接豫园老城厢,处在新天地到豫园整个商业轴线的中心位置,这是上海的顶流地段。
露香园区位示意
位置金贵,产品也十分能打。
先来看露香园一期高层住宅,从整体格调和风格看还是比较高端的。
大面积干挂石材,棱角分明、非常挺拔,第一观感就有一种外滩建筑群的恢弘气势。不止立面,社区道路、公区等部位也都用了大面积石材,整个社区“含石量”非常高。这是当年豪宅的标配。
露香园一期实景
不过整个社区被一条开放式商业街区分割成南北两个独立组团,每四幢楼的二层室外部分以廊相通,形成围合式的花园平台,并设置了健身房、宴会厅等泛会所功能。
要知道这是个10年前的产品,2013年开盘时,一周之内去化率就达到了50%,成为了当时的当红豪宅。
所以到今年二期上市时,市场也是非常期待上海城投控股能给到市场怎样的惊喜。
布局上,整个二期被分割成6个子地块组团,覆盖了高层住宅、风貌别墅、商业、保障房等,业态还是蛮复杂的,十分考验开发商的操盘能力。
露香园二期地块示意
年初,由B地块、D1地块组成的露香园·云宸揭开了序幕,风格上较一期有明显进化,融入了前沿设计美学的立面,社区内还营造了江南园林式景观,看上去非常时尚、摩登,又融合了东方意境。
立面上,石材和景观窗,在竖向和横向香槟金金属线条的勾勒下,如同一幅油画框,在阳光的映射下,整个建筑会幻化出一份艺术的光影,自然地与豫园的天际线融为一体。
露香园·云宸效果图过程稿
景观的设计非常有巧思,据说灵感来自于老城厢的露香池,通过复刻露香池八景,在有限的空间内营造出亭台楼榭的江南园林的中式雅风。
露香园·云宸效果图过程稿
地下车库也有十足的豪宅质感,D1地块中,古铜不锈钢吊顶、透光云石中央景墙,在泛光灯带的烘托下,营造出一种精致光感的氛围,地面也做了豪宅专属的环氧魔石拼花处理,归家的仪式感打磨的非常出挑。
露香园·云宸实景
仅仅从这些外在的颜值,相信你能感受到露香园·云宸雅奢的豪宅质感。不过这次加推的露香园·天誉,是让这种雅奢的质感更上一个台阶。
露香园·天誉效果图过程稿
露香园·天誉位于二期地块的东北侧,中高区的东向景观视野尤为突出,黄浦江、外滩、陆家嘴、豫园等城市地标一览无余。
露香园·天誉东向景观示意
立面的处理上,以金属线条轻盈勾勒出挺拔的质感,结合大面积玻璃景观窗,呈现出如钻璀璨的立面艺术美感。
露香园·天誉效果图过程稿
公区的营造上也流露出高阶的艺术气息,石材、金属、壁灯的组合,在每一处空间内呈现出不同的艺术美学,就像是一座私人艺术馆,充满高级的定制感。
露香园·天誉效果图过程稿
户型上,建面约350-900㎡的大平层也让艳姐印象深刻,以建面约491㎡户型为例,约100㎡的一体化客餐厅+270°转角落地窗+可以做”跑道“的超宽尺度花园阳台,几乎可以承载你对未来生活的所有想象。
露香园·天誉建面约491㎡户型图过程稿
当然,这样的设计也一定出自大师之手。
像室内设计是由国际知名的梁志天团队操刀,代表作有深圳湾1号、上海古北壹号、伦敦香格里拉大酒店等;会所设计由HWCD完成,代表作有伦敦塔桥一号、上海汤臣一品,以及武汉、成都、上海等地热卖的艺术豪宅宸嘉·嘉佰道。
看到这里,从露香园一期,到二期的露香园·云宸,再到露香园·天誉,能明显感受到露香园的产品力在持续向上进阶,作为一家地方城投类房企,这样的作品打磨能力还是蛮让艳姐意外的。
不过,艳姐也观察到,露香园二期被道路分割的七零八落,像露香园·云宸的2个高层住宅组团,就分别由3栋楼、2栋楼组合而成,这次加推的露香园·天誉也是由2栋楼围合而成。在住宅的底层和沿街区域布局了商业或配套设施。
露香园一期、二期规划示意
这样的布局,会所、景观的设计,甚至圈层的纯粹性十分有挑战性。
特别是在二手房“跌破发行价”后,露香园·天誉想打赢“翻身仗”,其实还是有一定压力的。
03
上海城投控股的底牌?
露香园的操盘方是上海城投控股,后者是上海城投旗下上市企业。
上海城投为上海国资委全资持有,旗下拥有多个子集团和上市公司,实力毋庸置疑:
6家子集团:城投公路、城投水务、城投环境、城投资产、上海中心、城投兴港;
2家上市公司:城投控股、上海环境;
1家科研机构:市政规划院;
多家专业机构:城投老港、城投研究总院、城投财务公司、城投环保金服公司等。
上海城投曾完成了上海中心大厦、长江隧桥、青草沙水源地等近300项市重大工程的投资建设任务;运营了上海73%的收费高速公路;93%的原水供应能力;75%的自来水生产、污水处理能力;去年末的总资产超8000亿,资产负债率仅有53%。
这样的实力,在全国城投类企业中也足够强悍。
作为上海城投的地产旗舰平台,上海城投控股有一个大多数房企都很难具备的能力:
板块或片区的规划和整体开发能力。
像总用地面积超14000亩的杨浦新江湾城、超200亩的黄浦露香园,都是由上海城投主导,上海城投控股落地开发的,而这些,并不能轻易被其他房企复制。
露香园片区效果图示意
有了上海城投的实力背书,上海城投控股在上海旧改市场所向披靡,手握多个王炸项目,这些王炸项目对后者的业绩也起到了“定海神针”的作用,特别是露香园项目。
从收入端来看,2021年凭借一期项目结转的55.29亿,贡献了63%的结转收入;2022年、2023年露香园二期还未上市,两年结转收入分别下滑到13亿、3.4亿,分别贡献了17%、30%左右的结转收入。
同期上海城投控股的结转收入分别为87.51亿、74.94亿、11.46亿,起伏非常大。
而到了今年上半年,上海城投控股的结转收入更是下滑到3亿,并出现上市31年来的首次亏损:
归母净利润为-1.02亿,同比下滑136%。
不过随着露香园二期的去化,上海城投控股的营收和利润或许会有明显改善。
显然,上海城央优质旧改项目,在上海城投控股的业绩表现中起到了决定性作用。
而优质旧改项目的获取能力,也是上海城投控股的第一张底牌。
在行业上行期,房企躺赚是共性,但行业下行,多元业务才是穿越周期的关键,这一点已经在华润置地、龙湖、新城控股等房企身上得到了验证。
艳姐也注意到,在地产开发业务之外,上海城投控股也在发力布局资产运营和金融投资业务。
像资产运营板块,它们在5年前就推出了“城投宽庭”的租赁住宅品牌。到去年底,持有运营超17000套租赁住房资产,建筑面积近100万㎡,像中国商飞、吉祥航空等都是它们的客户。
城投宽庭浦江社区(图源公司官微)
像金融投资板块,它们投资了证券、私募、银行等标的,像西部证券、广州银行等,至上半年末,它们持有的已上市证券市值约38.18亿。
此外,上海城投控股还在培育物业管理业务,来整合盘活旗下包括社区商业在内的经营性租赁资产。
地产+运营+金融的转型,也是上海城投控股的第二张底牌。
在去年上海城投控股的工作会议上,上海城投控股董事长张辰就对转型发展提出要求,“把开发、运营、金融全生命周期的思路贯穿到各项工作中;谋划业务发展;提升管理能级。”
而上海城投控股的转型似乎也取得不错成效:
目前城投宽庭多个项目出租率稳定在90%以上,年初还成功募集30.5亿的保租房公募REITs;上半年收到已上市证券分红约0.49亿,仅持有10.26%股份的西部证券,上半年就贡献了7867万的净利润。
艳姐觉得,即使放眼全国城投类企业,上海城投控股的转型速度和成效也是能排在前列的。
结语:
看完露香园云宸、露香园·天誉,艳姐对上海城投控股的产品打磨能力还是毫不怀疑的。
夹击之下,压力固然不轻,但只要价格合适,总归会有不俗的成绩。
但,这还只是个开始。
就在前几天,上海城投控股又通过遴选,以70.8亿拿下黄浦豫园和小东门6宗商住地块,规划建面约7.92万㎡,其中住宅建面约6.61万㎡。
保守估计,两个项目的总货值超400亿,更何况还都是在上海黄浦区的核心地段。
这次上海城投控股又会给上海带来哪些惊喜?我们拭目以待!
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主编:张艳
责编:Eric
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