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（来源：中国建投）
中国建投子公司——中国投资咨询
作者：吴赟、曾庆平
本文5133字，阅读时间13分钟
工信部与国家发改委联合印发的《工业园区高质量发展指引》落地实施后，我国产业园区正式迈入“特色化、集约化、数智化、绿色化、规范化”的高质量发展新阶段。在政策导向发生根本性转变的当下，传统依赖“拿地、建房、收租”的“二房东”模式正加速退出历史舞台。
在传统“二房东”模式面临政策倒逼与市场压力的双重夹击下，“产业投行”逐渐成为产业园区转型升级的核心方向。本文将围绕产业园区行业发展现状、价值评价体系迭代、转型路径、金融退出机制等方面展开深度分析，为国内产业园区实现高质量转型提供思路参考与实践借鉴。
一
何为“二房东”模式和“产业投行”
“二房东”模式，是指产业园区运营主体不参与产业培育与深度服务，仅通过拿地建房、空间分租赚取租金差、销售实现资金回笼，这是一种缺乏核心运营能力与资产增值手段的粗放运营模式。该模式下的核心运营主体主要分为两类：一是产业地产商，其多为民营资本，聚焦于空间出租、售卖，资金与政策对接能力相对有限；二是城投平台，受地方政府主导，兼具“一房东”与“二房东”双重身份，既承担土地开发工作，也负责园区出租，需兼顾化解地方债务与地方产业培育的双重诉求。
新时期下的“产业投行”并非传统意义上的金融机构，而是一种以产业发展为核心、以资本运作为手段、以园区为载体的综合型产业服务模式。其本质是通过产业链组织、企业服务、资本赋能与资产金融化等能力的协同运作，实现从单纯的“空间提供者”向“产业价值组织者”的跃迁。
与粗放式的收租逻辑相比，产业投行逻辑强调以资本驱动产业集聚、以产业提升资产价值，通过构建“投、建、运、退”的闭环体系，成为产业园区在新阶段实现高质量发展的关键路径。
二
产业园区发展现状
当前，产业园区已彻底告别粗放式的规模扩张红利期，步入存量博弈的深度转型期。空置率高企、租金持续下行、资产负债率攀升以及盈利模式单一等痛点，正成为所有园区运营主体必须破解的共同难题。
观点指数研究院发布的《2025产业园区运营卓越表现报告》显示，预计到2025年末，全国各类产业园区总数将达到8.2万家，总供应量将突破62亿平方米，年复合增长率将达到8.3%，但企业扩产需求增速仅3%-5%，供需错配导致国内产业园区同质化竞争加剧，主要面临两大发展困境。
01
招商“内卷”加剧，租金与入驻率双降
据观点指数数据，产业园区的平均租金呈现明确的阶梯式下滑态势：2022年一季度产业园区平均租金为138.0元/㎡/月，此后该指标进入持续下行通道，截至2026年一季度，这一数值已降至99元/㎡/月，创下四年以来的新低，累计降幅达28%。入驻率同样呈现下滑态势，从2022年一季度的大约93%，持续下降至2026年一季度的约68%。
季度滚动产业园区及数据中心租金收入及入住签约率变化
结合多家权威机构调研数据，2026年一季度，北京、上海、广州、深圳等全国重点城市产业园区平均空置率已突破25%，相较2025年上半年末上涨超2%，市场去化压力持续加大。为抢占市场份额，多地园区陷入针对热门产业大规模返税、一次性补贴以及超长免租期的“价格战”。不仅是一线城市，例如在东莞，76%的企业在享受完政策红利后选择迁离，平均驻留周期缩短至2.7年，最终形成“越降价越亏损、越亏损越降价”的恶性循环。
02
盈利模式高度单一，重资产深度沉淀
截至2025年底，全国城投平台的有息负债规模约为68.86万亿元，债务压力显著。传统的产业园区以“建房－收租/销售”的模式回笼资金，前期投资规模庞大，且回收周期漫长，盈利模式高度依赖固定租金；由于园区优惠政策不具有长期吸引力，企业平均驻留时间过短，进一步加剧了租金收益的不稳定性。
其中，相关基础设施资产大多处于沉淀状态，难以实现市场化退出，这成为城投平台负债率高企的主要原因之一，也是传统产业园区重资产模式压力过大、转型突破困难的关键症结。在此背景下，越来越多上市产业运营商开始推进“地产+商业”核心战略，逐步弱化传统地产开发业务，转向重资产与轻资产“双轮驱动”的发展路径。
三
产业园区运营价值标准变迁
产业园区进入存量发展时代，园区的核心价值标准也发生了转变，产业园区需要告别传统规模导向的粗放逻辑，转向质量与效益导向的精细化运营，核心体现为新老园区评价指标的根本性迭代，以及运营模式与资产结构的深度调整。
过去，传统产业园区的价值评判体系完全围绕“硬投入”与规模扩张展开，考核的核心聚焦于“单位产业用地的税收贡献、亩均投资强度、工业增加值，以及开发建筑面积和招商签约面积”等量化指标。该体系的底层逻辑在于，通过最大化土地利用效率、加大基础设施投入力度，快速实现工业产能落地与园区规模的物理扩张。
如今，新型产业园区的价值评判体系已转向“软运营”与综合效益的提升。新考核体系高度关注“高技术制造业占比、高学历高技术人才集聚度、产业链上下游协同程度、企业数字化改造率、企业长期留存率”以及“运营服务满意度”等维度。这一转变的核心逻辑在于，依托深度的产业服务与精细化运营，培育具有持续竞争力的产业生态，从而实现园区资产的长期保值增值与可持续发展。
评价指标体系变迁图
以民营资本为主的产业运营商，其价值导向是“轻量化、高效益”，侧重于企业留存率、运营服务收入占比及存量资产盘活率，意在通过轻资产运营实现快速盈利与规模化复制。
而对于兼具政府职能的城投平台，其导向则是“重轻平衡、合规高效”，在关注资产运营的同时，必须重点考核主导产业集中度、亩均税收复合增长率以及可证券化资产占比，以兼顾资产盘活、债务化解与地方产业培育的多重宏观目标。
这两套标准体系存在不同的侧重点，为两类运营主体的转型方向提供了差异化的导航，也为正在转型中的园区运营商提供了可量化的依据。
四
“二房东”的转型之路
对于“二房东”型园区运营主体而言，转型并非盲目剥离重资产、跟风布局运营服务，而是应当紧扣价值标准的迭代趋势，结合自身资源禀赋，重点把握以下转型方向与注意事项，实现高效转型，少走弯路。
产业运营商与城投平台虽然在资源禀赋、身份定位、政策约束等方面存在显著差异，转型路径各有侧重，但均需围绕四点核心方向推进，规避转型风险、提升转型实效。
一是坚守转型核心逻辑，锚定自身定位并严守合规底线。两类主体均需规避“一刀切”的盲目转型误区。产业运营商资金与政策对接能力有限，其核心策略应是“轻装上阵”，聚焦自身擅长的细分领域，明确轻资产路径，并严格规避土地利用及资产核算方面的政策红线。城投平台则需把握“稳中有进”的基调，不可随意剥离重资产，而应在资产盘活与产业培育间寻找平衡。此外，城投平台还需重点贴合地方政府产业规划及化债政策，确保各项转型动作符合政府考核标准和审批规范。
二是聚焦运营服务升级，摒弃“只收租、不服务”的粗放思维。运营服务是破局的关键抓手。产业运营商应侧重于满足中小微企业的轻量化需求，搭建涵盖政策对接、数字化配套与基础孵化的高效服务体系，以服务溢价提升企业留存率。城投平台则需要着眼全局，搭建全方位、全周期的运营服务体系，围绕产业链完善、人才引育与数字化改造等新型园区指标，打造深度适配主导产业的专业化服务矩阵，赋能产业集聚。
三是科学调整资产结构，实现资产优化配置。在资产结构调整上，产业运营商的核心目标是“去重增轻”，通过资产转让或合作运营剥离非核心重资产，降低资产负债率，将核心资金腾挪至运营服务等轻资产环节。城投平台的核心目标则是“重轻结合”，一方面优化重资产运营效能，将空间改造与产业定位深度绑定，以提升资产可证券化水平；另一方面积极拓展轻资产赋能业务，实现重资产保值增值与轻资产增收提效的良性互动。在此过程中，可引入咨询机构助力谋划金融配套退出机制，制定资产证券化可行性方案，打通盘活存量资产的关键枢纽。
四是重构多元盈利模式，彻底摆脱单一租金依赖。转型的最终落脚点在于构建“基础租金+服务收入+投资收益+资本运作收益+品牌输出收入”的全周期多元盈利体系。产业运营商应以轻资产盈利为核心，通过提升配套水平获取租金溢价，将服务收入打造为初期增长极，并择机开展小额孵化投资，获取长期股权溢价。城投平台则应坚持“重资产保值增值+轻资产价值变现+资本循环增值”的三维驱动模式，通过打造专业化服务品牌获取高附加值收入，联合地方政府设立产业基金投资优质企业获取投资收益，并为后续公募REITs等资本运作夯实底层现金流基础。
五
金融退出路径与核心工具
多元盈利体系的构建，本质是为资产金融化退出培育稳定的现金流。实现这一闭环，必须依托市场化金融退出机制，完成从资本投入、开发建设、运营增值、金融退出到资本再循环的全过程。
运营主体需根据园区内各类资产的特征，实施分类盘活，精准匹配资本运作手段。当前，行业内经过逐步探索，已形成一套涵盖核心资产退出、潜力资产培育及低效资产变现的多元化工具箱，核心推进路径分为以下四类：
一是基础设施REITs：提前回收资本金。基础设施公募REITs是产业园区实现资产退出最核心、最成熟的市场化工具。通过将园区内合规优质的基础设施资产（如标准厂房、研发楼宇、仓储物流设施等）进行资产重组、合规化改造后发行REITs，园区运营主体可提前回收大部分项目资本金，大幅降低资产负债率。更重要的是，发行REITs不仅能够实现存量资产的变现退出，还能通过资本市场的定价机制，为园区资产提供公允的市场估值基准，引导园区运营向高质量发展转型。
同时，REITs扩募机制还可以将后续培育成熟的园区资产持续注入上市平台，形成“资产培育-REITs退出－资金回笼－再投资新资产” 的滚动发展模式。城投平台可依托政府资源优势，优先推动国家级、省级开发区核心产业资产发行REITs，将募集资金专项用于存量资产改造与地方主导产业培育，兼顾化债与产业发展双重目标；运营商可将核心优质资产打包参与REITs发行，或通过资产转让给REITs平台实现快速退出。
二是产业基金联动：打通产业投资与资产退出双向通道。联合地方政府、金融机构、龙头产业资本设立产业投资基金，构建“产业投资+资产运营”联动模式：一方面投资园区内优质成长型企业，通过IPO、股权转让等方式实现股权退出，获得投资收益；另一方面通过基金收购产业方向明确、有培育潜力的存量园区资产，进行专业化运营提升后，再通过REITs或股权转让实现资产退出，形成资本闭环。
三是存量资产盘活：多渠道变现低效沉淀资产。针对非核心、低效的存量园区资产，可通过多种市场化方式实现盘活退出：一是资产转让，将不符合自身战略定位的重资产转让给专业产业运营商或产业投资机构，获得一次性现金流；二是合作运营，引入社会资本成立合资公司，由社会资本负责日常运营管理，原运营主体以资产入股并按比例分享收益，实现轻资产转型；三是资产改造升级，将闲置厂房、老旧办公楼改造为适配新能源、数字经济等新兴产业的空间载体，提升资产价值后再通过长期出租或股权转让实现退出。
四是银行贷款与政策性金融工具：融资支撑缓解资金压力。银行贷款与各类政策性金融工具是上述所有类型资产盘活与退出的通用底层支撑，覆盖从资产培育、运营提升到最终退出的全流程资金需求。充分利用该类工具优化债务期限结构，可以降低综合融资成本，具体而言：一是争取园区开发贷、运营贷等常规银行贷款，通过延长贷款期限、置换高息贷款缓解短期偿债压力；二是对接政策性银行的产业园区专项贷款、绿色金融贷款，获得更低利率、更长周期的资金支持；三是积极申报地方政府专项债券资金，用于园区公共基础设施改造与产业配套建设，减轻自身资金投入压力。
资产金融工具示意图
传统产业园区告别“二房东”模式、向“产业投行”转型，既是顺应国家宏观经济高质量发展战略的必然选择，更是突破当前存量博弈困局的根本出路。这一进程绝非流于表面的服务叠加或简单的资产剥离，而是对园区运营思维、资源配置方式以及深层商业逻辑的全面重塑。未来，唯有真正实现资本运作与产业深耕的有机融合，畅通“投、建、运、退”的资本血脉，产业园区方能在激烈的区域竞争中完成从“物理空间提供商”向“产业价值缔造者”的蜕变，持续为实体经济的转型升级注入澎湃的内生动力。
文章为作者独立观点，不代表中国建投立场。
图片来源：unsplash.com/pexels.com
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