本报（chinatimes.net.cn）记者胡金华 上海报道
手握庞大存量房产的上海国资，开始将持有的优质资产交由外资“打理”。
管理资产规模高达3000亿美元的全球长租公寓巨头睿星资本（Greystar）近期对外宣布，作为独家运营商，接手上海前滩九宫格核心区长租公寓项目“驻在云湾 LIV'N The Cove”的整体运营管理工作。
值得关注的是，该项目由上海国存基金与光大金瓯共同持有。天眼查资料显示，上海国存基金背后股东代表是上海国盛资本管理有限公司国资平台。而这也是外资巨头睿星资本进入中国市场近十年来，在上海落地的首个纯轻资产委托管理项目。
“前滩作为陆家嘴之后的又一城市功能核心，其高端租赁住宅市场的发展潜力与资产价值备受认可。此次与国存基金与光大金瓯的合作，是睿星资本轻资产运营模式在中国核心城市的重要实践，也是我们将全球成熟运营经验与本土市场需求深度结合的又一契机。”睿星资本中国董事总经理马千里表示。
在业内人士看来，虽然这是一次普通的运营权交接，但显示出上海存量房产运营思路出现变化——外资巨头由“重”转“轻”，在不出资、不持有产权，仅提供高质量的运营服务获得基础管理费加超额租金分成；上海国资平台则成为“房东”，将运营管理权放手给专业机构打理，同样也能获取稳健回报。
国资平台放手
将专业的事交由专业的人来做，将是一场双赢的合作。
在今年3月28日的陆家嘴金融沙龙上，上海国盛资本管理有限公司总裁孙烽表示，自2023年7月，国存基金正式运作以来，国存基金依托多层次的REITs市场，出资12.2亿资金，有效盘活国存资产的规模达到214亿元。天眼查显示，彼时上海国存盘活三号私募股权基金正式成立，中国银河资产和上海国盛资本作为两大合伙人；今年6月1日，上海国存盘活二号私募投资基金合伙企业（有限合伙）成立，出资额同样为30亿元，经营范围包含：以私募基金从事股权投资、投资管理、资产管理等活动。天眼查股权穿透显示，该企业由上海国盛资本管理有限公司、中信金融资产共同出资。
另外一方面，上海国资也在年初开始正式下场收购存量房产。2月2日，建设银行作为金融机构宣布上海支持首批收购二手住房用作保租房，多位行业主管部门有关负责人现身签约现场，此举这标志着上海官宣国企“下场”收购二手房，浦东、徐汇、静安这三个试点区陆续公布收购标准。浦东说优先关注内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源；静安则聚焦的范围是产权人不仅有置换需求，且置换的商品房也在本区，置换新房的优先考虑，同时其所拥有的是总价适中、产权清晰、小户型的成套二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈；徐汇是探索通过区属的保障性住房公司，在市场上收购存量小户型的房源。按照相应标准实施装修配置后，作为保租房供应。
从资本运作端来看，更多问世的不动产REITs将标的瞄准上海。6月23日，华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金和华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金正式获得中国证监会准予注册的批复，成为上海国资盘活存量资产再添实践案例。
“商业不动产REITs起航：推动资本市场服务实体经济效能 商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。”一家公募机构商业不动产REITs基金发行人士陈青受访时分析。
当资本撬动国资持有的大量存量房产进行改造后谁来运营出租，是国资担当全链条服务还是让专业机构打理，彼此分享收益等，均成为市场关注焦点。
“此次合作的资产持有方上海国存基金与光大金瓯代表了中国不动产市场的一个新趋势：国有资产持有者正在主动从建设—持有—自营的全链条角色，向持有者和监督者收缩，把运营环节外包给经市场验证的专业机构。引入睿星资本这类全球头部机构，国资持有方期望达成的目标很明确：首先就是拉升净营运收入（NOI），通过产品微调、公区升级、企业大客户定向拓展，提高有效租金和续租率，压降无效运营成本；其次是满足REITs合规要求，标准化台账、独立审计级财务报表、规范化服务流程，为未来纳入公募REITs或持有型ABS底层资产铺路；最后是实现资产保值增值，NOI提升直接推高资产估值，在未来转让或扩募时获得更高流动性溢价。”上海长租公寓市场资深观察人士陈海保告诉《华夏时报》记者。
而在上海某区公寓租赁行业协会副会长罗凤鸣看来，上海是全国租赁住房供给最集中的城市之一，权威数据统计上海国有平台自持租赁物业总建面已突破820万平方米，其中相当一部分由各区城投、国企自行运营。受制于市场化运营经验不足、团队编制限制及激励机制约束，不少项目面临租金溢价难做高、出租率波动大、服务标准化欠缺等瓶颈。
“与此同时，保租房公募REITs的持续扩容，对底层资产提出了严格的稳定现金流、规范化运营、透明财务要求，而这恰恰是国际化运营商的强项。对行业而言，国资当房东承担产权与资本性支出，专业机构当管家负责定位、招商、服务与社群有望在上海核心地段被优先参考和应用。近期建信住房租赁基金联手base佰舍改造杨浦安波路闲置商业体、博枫（Brookfield）操盘静安及五角场长租公寓并发行机构间REITs，都在印证同一逻辑——金融资本、国资负责钱和资产，专业运营负责人和体验，职能分离是存量时代的最优解。”罗凤鸣表示。
外资探索新路径
值得关注的是，对于另外一个“角色”睿星资本而言，其在国内一线城市的投资路径也出现由“重”转“轻”的新变化。
“对于一个初入中国市场的国际运营商而言，光靠宣讲全球管过百万套房是不够的。中国租客的产品偏好、支付习惯、服务期待。唯有亲自拿资产、改产品、跑运营、看数据，才能向本土资产方证明。前几年的重资产布局，本质上是睿星在中国市场搭建信用、打磨标准，前期两个项目相继实现95%左右的稳定出租率、建立起高端客群口碑后，轻资产模式便水到渠成。此次前滩项目零资本投入、靠管理费和超额分成获利，规避了地价波动和资金占用的风险，完全符合当下外资对中国不动产市场偏审慎的态度。这不是放弃重资产，而是用轻资产做乘法，用已验证的能力绑定更大体量的国资委托管理合约。”陈海保表示。
上海头部中介巨头负责人王超告诉《华夏时报》记者，外资运营前滩轻资产项目折射出整个中国住房租赁行业底层逻辑的位移。
“过去十年，长租公寓经历过两轮泡沫与出清。第一轮是谁拿房快、融资多、网点密，谁被看好的规模阶段，结果是高收低出、资金池断裂；第二轮是2020年后开发商系和本土品牌押注重资产自持，依赖母公司的低成本资金和资源禀赋，在核心城市跑规模，但普遍面临回报周期长、运营效率不均的问题；现在行业正在进入第三阶段，存量资产大量沉淀在国企、金融机构手中，但真正稀缺的是能把资产运营出价值的专业能力。未来的竞争壁垒或许不再是我有多少间房、我出了多少地价，而是能否将项目营运利润较市场平均水平提升3—5个点，能否通过企业客户渠道将平均租期从10个月拉长到18个月以上。”王超分析。
王超表示，虽然国企释放管理权是大势所趋，但入场券是可验证的数据+合规的服务，本土品牌若无法补齐精细化运营与REITs级账管能力，恐将在这一轮能力筛选中被边缘化。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
热门跟贴