01
澳洲三大城市房价上涨率预计达两位数
澳新银行（ANZ）发布了直至2026年的房价预测，预计澳洲三个城市的房价上升率将在今年年底前达到两位数，领头的是珀斯（涨了25%），其次是阿德莱德和布里斯班（增长15%）。
澳新银行在《澳洲房地产洞察报告》中称：“截至目前，珀斯的房价年度上涨了18%，阿德莱德和布里斯班的房价上涨了10%以上。而墨尔本和霍巴特的表现疲软，预计这两个城市的房价将进一步下跌。”
“便宜房产的涨幅最大，布里斯班底部的四分位房产价格比2022年的峰值高出30%。相反，悉尼市场顶部四分位的房产价格仍低于疫情后的峰值，墨尔本最昂贵的房产则经历了价格骤降。”
澳新银行预测，直到2026年，所有首府城市的房价都将上涨，预计2024年涨幅为7.3%，2025年和2026年均为5.5%。
布里斯班的房价预计今年将上涨15.2%，并在2025年增长6.4%，2026年增长4.9%。
阿德莱德的情况类似，预计2024年上涨15.4%，2025年上涨5.7%，2026年上涨5%。
悉尼的房价也呈上升趋势，预计2024年上涨4.2%，2025年上涨6%，2026年上涨6.6%。
珀斯预计在未来几年继续表现强劲，但房价增速将有所放缓。澳新银行预计珀斯的房价今年年底前将上涨25.1%，明年上涨7.4%，2026年上涨4.9%。
堪培拉的房价预计也将进一步上涨，今年上涨2%，2025年上涨3.3%，2026年上涨4%。
墨尔本和霍巴特的房主可以期待在今年房价分别下跌1.7%和0.7%后，情况有所好转。预计墨尔本的房价将在2025年上涨3.9%，2026年上涨5.4%，而霍巴特的房价预计明年上涨2.4%，2026年上涨3.4%。
尽管生活成本压力巨大，房主似乎仍在坚持。
“在澳新银行的房贷中，拖欠超过90天的贷款在大部分地区仍低于2020年3月的水平，维州和塔斯马尼亚除外。昆士兰的拖欠率最低，其次是南澳和北领地。”
与此同时，全澳独立房和公寓房的价格差距达到了创纪录的32.1万澳元。
澳新银行预计负担能力的问题可能会缩小两者之间的差距。今年9月公寓房价格的月上涨率首次超过了独立房的上涨率，这是自2023年1月以来首次出现这种情况。
珀斯、阿德莱德和布里斯班的房产销售量也超过了房产新上市数量。
报告说：“西澳、昆州、南澳和北领地过去几年的人口增长速度超过了住房供应。而维州和新州的住房供应增长超过了人口增长。”
大多数住房市场的需求超过了供应，而建筑管道显示出低迷迹象。报告称，因为企业面临利润压力、产能限制和成本上涨的困境，建筑公司破产数量仍在增加。
PropTrack经济学家Paul Ryan表示，由于2011年以来最高水平的房贷利率，以及过去12个月全澳房价上涨相当于中位房价增加了5万澳元，当前住房可负担性处于历史最差水平。
02
澳洲多地房东纷纷亏本卖房
在澳洲央行提前降息的希望破灭后，陷入困境的房主纷纷以低于买入时的价格出售房产，在一些城市地区，多达40%的卖家出现亏损。
今年第三季度的房产销售分析显示，房主亏损最为普遍的地区是墨尔本、珀斯和达尔文的中央商务区，以及悉尼的Parramatta。
在一些地区，平均亏损额高达6.7万澳元。这些地区大多是高密度住房市场，那里建造了大量的高层公寓楼，后来出售给了投资者。
根据CoreLogc的报告，墨尔本中央商务区有近39%的卖家以低于其买房价格出售了房产，损失中位数为6.4万澳元。
珀斯中央商务区也出现了类似的情景，超过三分之一的卖家接受了低于其买房时支付的价格，大多数卖家的损失约为4.2万澳元。
在达尔文中央商务区，约有36%的卖家亏损，而在其卫星城市Palmerston，亏损率约为30%。
在悉尼的第二中央商务区Parramatta，四分之一的卖家亏本售房，平均亏损约5万澳元。
在悉尼的Ryde、Strathfield和Burwood地区，大约五分之一的卖家在转售房产时蒙受了亏损，而在悉尼中央商务区和Liverpool，大约十分之一的卖家是亏损卖房。
在维州，Port Phillip和Stonnington等地区的房主在卖房时也遭受了明显的损失。
但在布里斯班和阿德莱德，卖家亏损的情况比较少见，这两个城市仍然是全澳最强劲的房地产市场。
房地产投资研究机构SQM研究所的所长Louis Christopher表示，由于澳洲储备银行迟迟不肯降息，投资者可能会抛售他们无力再负担的房产，从而助长了亏损销售。
“这绝对是来自投资者，我们看到在一些地区，很多公寓楼是在2018年建成的，而买下它们的投资者现在正在亏本出售。”
“这些房产很可能一开始就定价过高，而且是在市场火爆时买的。买家为这些房产支付了过高的价格，然后不得不卖掉。对于那些购买期房的人来说，这种事情始终存在危险。”
03
在澳洲，“买房靠父母”已成澳洲新常态！
CoreLogic和Canstar的数据表明，1名单身购房者在贷款获批以及攒够首付的情况下，仍需向“父母银行”借款90万澳元，才能负担地悉尼中 等价位的独栋屋。
统计数据显示，不论在悉尼哪个城区买房（中等价位独栋屋），购房者在赚得平均 收入的情况下，都需要获得额外的资金援助。
CoreLogic研究主管Eliza Owen指出，目前澳洲民众的收入、储蓄和房价之间存在 显著差距。
“就悉尼而言，低收入单身人士几乎不可能买得起房。哪怕是高收入的双职工夫 妇，也只买得起市场上54%的房产。”
Owen表示，越来越多的购房者被迫离开悉尼，前往诸如中央海岸、纽卡斯尔、 Hunter Valley、Southern Highlands或Shoalhaven之类的地方买房。
Owen表示，澳洲民众对于拥有住房的美好憧憬很难实现，不少人可能要终身当租 客。此外，不少高收入家庭也会更多地考虑公寓而非独栋屋。
“对于高收入双职工夫妇而言，悉尼94%的公寓市场都在他们可负担范围内。”
“大多数公寓对于普通收入的双职工家庭而言，也是可以负担地起的。但就目前的 情况来看，低收入家庭已经不太可能买公寓了。”
如果按照年收入10万澳元计算，对于希望购买悉尼中等价位独栋屋的单身人士而言，资金缺口为948142澳元。如果要买公寓，也需要额外的335300澳元。
对于普通收入的双职家庭而言，购买中等价位独栋屋的资金缺口为271892澳元。
Canstar数据总监Sally Tindall表示，买房靠父母在澳洲逐渐常态化，但并非所有 父母都有能力为子女提供帮助。
澳洲研究院高级经济学家Matt Grudnoff表示，如果没有父母帮助或高薪工作，买 房几乎变成了一个遥不可及的目标。
“如果找不到一份高薪工作，买房就会变得遥遥无期。这就是为什么我们看到首次 购房者的年龄不断上升的原因。”
MortgageWorks总监Anthony Roddy称，不少购房者可以从父母那里得到5万澳元到 100多万澳元不等的现金援助。
Roddy表示，自己的一位客户就从父母那里获得了200万澳元。
“一对夫妇从父母那 里获得了100万澳元用于首次购房。4年后，他们卖掉了联排别墅，父母又给了100 万澳元以购置更大的房产。”
04
澳洲数百城区公寓租金暴涨，一年飙升68%！
自疫情爆发以来，墨尔本数百城区的租金大幅上涨，它们因此成为州政府可能优先进行高密度开发的地区之一。
PropTrack的最新数据显示，Ashburton、Parkville、Aspendale、Caulfield South、Glen Waverley和Carlton等交通便利城区的公寓周租金在过去3年的涨幅最大，均超40%。
超200个城区的周租金较2021年至少高出100澳元，其中包括墨尔本、West Melbourne和Southbank，这些都是租金涨幅最高的地区。
还有304个地区的租金上涨了100澳元至315澳元不等。
上周末，州政府宣布，开发商现能在墨尔本25个地区建造20层高的大楼，并称之后 还将公布另外25个地区。
在目前公布的地区中，Oakleigh是过去3年租金涨幅最高的20个地区之一。
其它租金涨幅最高的40个城区包括Alphington（涨幅为150澳元，38%）、Watsonia （涨幅为150澳元，38%）、Kew（涨幅为158澳元，37%）和Bentleigh（涨幅为160 澳元，36%）。
此外，华人区Box Hill也榜上有名，涨幅为185澳元（48%），Glen Waverley的涨幅为190澳元（41%）。
PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示，建造更多住宅是解决租房短缺的“长期唯一可持续解决方案”。
她说，尽管高密度住房一直备受开发商青睐，但并不是购房者的首选。
“然而，从长远的角度来看，这种情况可能发生改变。”
Creagh认为，投资者可能会关注那些租金持续上涨的城区。
尽管墨尔本的租金在过去3年普遍上涨，但PropTrack的数据表明，近3个月超100个城区的租金持平，这表明墨尔本租赁市场可能已经达到“可负担的上限”。
Creagh表示：“在经历了3年的大幅上涨后，可负担性大幅下降，以至于租金已经达到了可负担性的上限，难以承受的租金正迫使更多人合租或与家人同住。”
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