买完房的朋友们，25日已喜提LPR-30！
赶紧去银行APP查查已经下调的房贷，让自己Happy一下。
很多人分享自己的“新账单”。
不管降多降少，看得出来，都是久旱逢甘霖啊。
之前买二套房的朋友最开心，有人月供直降1000多元。
但大家疑虑最多的是同一个问题：
“不是说好都降到3.3%吗？为什么我还是3.9%？”
再科普一下，本次存量房贷利率的下调，会分两步走。
10月25-31日下降的是基点部分。
比如你之前是LPR+30，那今天就先降60个基点，变成LPR-30。
但你的LPR还停留在上一次重定价日（大部分人都是今年1月，为4.2%），并非最新的。
等到下一个重定价日，才会把LPR这部分降下来。
2025年1月1日开始，你的房贷利率才会变成3.3%（假设11、12月LPR不降）。
总之，放心，银行不会“耍赖”，更不会让咱“占便宜”。
咱就等着自动调整就好了，不必焦虑。
存量房贷利率降，新增房贷利率又涨！
真蒙圈……
这两天，有些城市的房贷利率，竟然反弹了！
广州、武汉、南京、苏州……紧急撤回一批“史上最低”房贷利率。
广州房贷利率2.6%被撤回。
要求不能低于公积金贷款利率2.85%。
武汉首套房贷利率，重回3字头。
之前为LPR-70，本来10月21日LPR降到3.6%后，首套就能低到2.9%了。
谁成想，10月23日，武汉的银行要求把基点涨到-50，利率涨到3.1%。
南京首套房贷利率，涨了25个基点。
本来南京首套利率能做到LPR-90。
按照最新3.6%的LPR，都能低到2.7%了，比公积金2.85%低不少。
但现在首套利率已从LPR-90涨到LPR-65。
看来2字头的利率，短期想大规模实现，相当有阻力呀。
恐怕核心就卡在了公积金利率，不允许“公商倒挂”。
要么公积金利率降，要么商贷利率涨。
现在默认了前者……
连新京报都发社论，呼吁“公积金贷款利率调整步伐不妨再快些”。
降低利率，不能输在公积金上呀。
这其实也是一次压力测试。
侧面证明，现在的房贷利率，已是银行能接受范围内比较低的水平了。
短期在基点上大概率不会有下降空间，只能期待LPR持续降低。
所以打算买房的朋友，不必为了担心利率站岗而一味的等等等。
只要LPR下调，买完房也能跟着降，重点是抓住天津-60的基点。
我们也咨询了银行工作人员：
天津的房贷利率基点目前没有变化，也没有要调整的预期。
说回天津楼市。
很明显，这周大家的观望情绪又回归一丢丢。
刺激政策出了这么多，怎么又开始观望呢？
因为惯性。
之前的“517”或者“901”新政，都是脉冲行情，效力基本就维持三周。
国庆假期到现在，正好快一个月，“情绪惯性”又上来了。
所以，需要判断，这次的政策效力，是阶段性的还是持久性的？
❶二手房的成交量能稳住。
这周工作日，都能出现200套以上的成交量，保持高位。
本周末维持300套以上，没太大问题。
说明二手房已经放量了，也出现少数业主试探性上涨挂牌价。
如果能保持住这个量，二手房价格回调也是正常的。
❷新房属于“保温状态”。
虽然没再冲高，但是“温度”横住了，也就意味着成交量扛住了。
比政策狂轰之前的成交量，高出30%。
现在楼市正处于调头期，调头的快慢，取决于成交量的高低。
目前看，还在调头，并没有停止。
之前政策出台三周后，市场就凉了，恢复到出政策之前的状态。
这次明显不一样，强力之下热度顶住，没往下出溜。
事实上，楼市即便回暖也是“冲高-持平-再冲高-再持平”。
“阶梯向上”而非“索道向上”。
❸一线城市出现示范效应。
一线城市是风向标，极具参考意义。
如果一线明显回暖，那这波行情就立住一大半；如果一线都凉凉，那就洗洗睡。
【深圳】
预计10月中介门店实际签约超8000套，涨幅约30%，二手房交易量逼近“繁荣线”靠近。
新房成交量已达“繁荣线”水平，10认购量有望超1万套。
【广州】
截至10月19日，二手房已成交10318套，比肩去年小阳春的热度。
珠江新城成交单价超过10万的二手房占比接近一半，而9月这一比例仅为1/3。
截止10月21日，新房网签6300套，比9月全月都涨了22%。
截止10月20日，二手房成交13053套，已与9月全月持平。
截止10月24日，北京二手房实际成交已超2万套。
10月新房实际成交约2.5万套，有望下8年来同期最高。
一线城市已经跑出“领头羊”的阵势，第一波成交量的示范效应出现。
天津10月新房成交量肯定是大涨的，预计涨幅50%左右。
重点是11月，有量才能止跌，这就要判断供需。
供应基本以现状为主，短期弹性空间不大。
主要关注需求量，能不能保持或增加。
“开关”在于二手房。
二手房量涨价涨，就能托住年底的新房市场。
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