01
楔子
前两天我关注到一则新闻，说：“上海有个叫做虹宸易居的小区，只有两栋高层，房龄仅21年，而且还是商品房小区，居然迎来了动迁。动迁补偿的标准，还居然高达17万元/平方。”
这确实让人震惊，即使我前几天才写过东安一村、二村动迁补偿价格是15万元/平方，也还是大吃一惊。
东安新村是老旧小区，而且是成片的改造；而虹宸易居是商品房，也不“老旧”，为什么就动迁了呢？而且还是天价动迁呢？
带着好奇和种种疑惑，我去查了一下资料，总算找到了答案，今天这篇文章就来聊聊虹宸易居天价动迁的原因。
02
拆迁方案
虹宸易居
由上海宝宸建设发展有限公司于2003年开发，共建有2栋住宅楼、3个单元121户居民，楼层最高16层，位于虹口区提篮桥地铁站北侧，紧靠新建的地铁19号线。小区周边商圈配套齐全，南侧有北外滩来福士广场和上海白玉兰广场等地标项目。
1.从小区介绍，我们可以知道这个小区不大，但是地段不错。
2.从地产中介的报价来看，该小区的均价在每平方11万多。
3.而从鸟瞰来看，不远处就是北外滩，还能看到陆家嘴三件套，地理位置非常优越。但是紧邻小区的地块都是简易房，这两栋楼屹立在那，有些格格不入。
4.从相关的文件来看，我们可以知道：该小区动迁，居民有两种选择，分别是全货币补偿和房屋安置补偿。（如上图）
拿房方案
如果选择的是房屋安置，可以在虹口本区的彩虹湾和菁鸿锦庭，也可以在浦东、嘉定、松江的基地房源中选择，价格大致如下：
拿钱方案
而货币补偿的话，补偿金额由评估价格和搬迁奖励两部分组成。
签约搬迁特别奖=评估均价 x 10㎡ + 20万/证。
等于是每套房子额外多给业主10㎡，另外多给20万。但是这个奖励是有时效性的。
据虹口区政府公布的《关于东余杭路公平路交叉口改建工程签约选房等有关事项的公告》，虹宸易居小区的房屋征收补偿协议签约期限从9月22日至10月22日，促签促搬奖励为9月22日至28日。
因为这个小区的户型多在100平左右，按照上述算法，总赔偿在1700万上下，这就是网络上传说的“17万元/平方补偿款”的由来。
小区在二手市场上的均价为11万左右，但是补偿款给到了17万，而且给的奖励时效又很短，这是为什么呢？
据说是虹口区针对这个地块的规划做了调整，这又激起了我的“求知欲”。
原来的规划是怎么样的呢？现在调整成什么样了呢？为什么要调整呢？调整是否理由充分呢？
03
规划调整
以下这个章节因为涉及到规划，会有一些专业术语， 所以我想在开始的时候，先把代号介绍下，便于大家阅读。
hk320-02地块：指的就是虹宸易居 。
104街坊：指的是虹宸易居所在的hk320-02地块和另外一个hk320-01地块，一共两块地。 （如下图）
原规划（如上图和表）
根据2020年《北外滩地区控制性详细规划》的图则，我们可以得到如下信息：
1.虹宸易居所在的地块hk320-02规划动态显示是“保留”，也就是说房龄20年不到的商品房并没有考虑要动迁。
2.而同一街坊的hk320-01地块，显示地块容积率为9.7，建筑高度为380米。
那么104街坊按照原来的规划，呈现的空间效果就是如下图所示的样子。
设想一下：在一堆现代化玻璃幕墙高塔的东北角，屹立着两栋16层涂料外墙的住宅，这场景多少有些不搭吧。
但当时的规划可能是出于小区是商品房小区，而且只有20年房龄，所以选择了“保留”。
调整后规划（如上图和表）
根据2024年《上海市虹口区北外滩地区控制性详细规划hk320街坊局部调整》的图则，我们可以得到如下信息：
1.虹宸易居所在的地块hk320-02规划动态显示是“规划”，用地性质为：城市发展备建用地。
2.而同一街坊的hk320-01地块，没有变化。
从保留到规划，就是虹宸易居动迁的原因。我们有理由相信：花这么大代价动迁，一定是这个地块能发挥更大的价值。
从上海全市范围内的土地推介会上，我们可以看到一些104街坊的端倪。 （如下图）
103&104街坊功能布局示意图(规划以最终公布为准)
未来104街坊大概率会和旁边103街坊一起开发。 初步规划为380米和250米和80米的塔楼和商业，加上地下约10万㎡的商业，整体商业体量将超过20万㎡，将成为区域内世界级商业综合体。
而地块本身搭配了产业配套住宅，所以虹宸易居原来的商品房被动迁，也就可以理解了。
04
北外滩
从《北外滩地区控制性详细规划》，我们可以得到很多信息：
北外滩的范围
北外滩地区东至大连路，南至黄浦江—苏州河，西至河南北路，北至海宁路—周家嘴路，总面积约4平方公里。 核心区由周家嘴路—公平路—唐山路—海门路—东大名路—旅顺路—东汉阳路—商丘路围合而成，总用地面积约81公顷。
世界闻名的卓越水岸
根据“十四五”规划，按照“一江一河”发展战略要求，上海黄浦江两岸将出现两个“黄金三角”核心功能区，分别是“外滩-陆家嘴-北外滩”和“世博-前滩-徐汇滨江” 黄金三角，将成为世界闻名的卓越水岸、上海新时代的地标。
规划格局
规划形成“一心两片”的总体结构，即中部核心商务区高强度紧凑开发，两侧提篮桥、虹口港片区低层高密度的空间格局。
整个片区规划总建筑面积约840万平方米，其中，住宅建筑面积约219万平方米，商业办公建筑面积约547万平方米。
核心区总建筑面积约322万平方米，其中，住宅建筑面积约32万平方米，商业办公建筑面积约277万平方米。
而且规划的6公顷中央绿地，就在虹宸易居地块非常近的位置。如果小区不动迁，那真的是身处CBD，坐拥大花园啊。 （如上图）
如果以不久的将来的视角来看，以17万/m2的价格动迁虹宸易居，应该是一个合理的规划调整吧。
北外滩的开发计划是“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”。这个规划是2020年形成的，而现在是2024年了，剩下的六年时间要完成这么“宏伟”的目标，当然是时不我待，只争朝夕了。
所以虹宸易居地块动迁，给与居民限时的“签约搬迁特别奖”， 也就很好理解了。
05
结束语
对于普通人来说，规划的内容太“抽象”，需要用很多形象的画面来补充，才能被理解。
而这次的“虹宸易居小区天价动迁事件”网络上众说纷纭，就是因为没有把规划调整的原因讲透。
今天这篇文章，我从一个建筑师的角度，和大家一起梳理了整个“事件”的原委，以及探讨了规划调整的合理性，当然也顺便推介了一下“北外滩地区”的规划。
值得一提的是：远东第一监狱——提篮桥监狱，也在北外滩地区的规划范围内，而且是重点打造的对象。
有兴趣的朋友，可以扩展阅读：
我们身边有很多“奇特的建筑现象”，而答案往往都隐藏在“规划”里。
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