案例回顾
2019年11月4日，某经济合作社作为出租方（甲方）与马某作为承租方（乙方）签订《朝阳区农村集体资产租赁合同书》约定：乙方租赁涉案房屋，租赁期限为3年。乙方向甲方支付租赁保证金22000元。乙方违约的，保证金抵扣违约金。年租金260000元，季付。租赁物用于教育培训，马某经营内容包括：学龄前儿童幼小衔接学科类培训、3至12岁英语学科类培训、7至12岁数学、语文等学科类培训。
但2021年7月，相关部门接连印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》《北京市关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的措施》的通知。马某认为，受政策影响，校外培训机构外部制度环境发生了根本性的变化，对该机构业务与前景带来了战略性影响，自己响应号召、执行政策，原承租的办学场所与业务前景已无法匹配，需要紧急退租。
因此，马某向某经济合作社发送《退租通知书》并于2021年9月4日搬离，其要求解除租赁合同并退还保证金，但某经济合作社要求其支付提前退租的违约金。双方产生争议，诉至法院。
案件结果
法院审理后支持了马某的部分诉讼请求，合同解除且马某无需支付违约金。但马某提前解除合同对某经济合作社造成房屋空置损失，法院根据公平原则合理分摊双方的损失，认定马某支付的保证金不予退还。
泽达分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
本案中，根据在案证据可知，马某承租涉案房屋系用于学龄前儿童等线下学科类培训，因此能够开展学科类教育培训既是马某的合同目的也是双方订立租赁合同的重要基础。但合同履行过程中，“双减”政策出台，政策中关于全面规范校外培训机构培训行为，尤其是对学科类培训机构的规定，客观上对马某的经营目标、培训业务、运营方式、收入来源等产生重大影响，这一客观情况是双方在签订合同时不可能预见的，亦不属于从事商业活动的固有风险，导致双方合同的基础条件发生重大变化，马某对经营学科类培训的预期不能实现，进而使得其为开展该业务而租赁的房屋丧失了原有的价值。
在此情况下，如仍旧依照合同的约定履行，马某将承担巨大损失，对其明显不公平。综上，“双减”政策对本案合同的履行构成情势变更，应适用情势变更规则予以调整。
律师寄语
关于情势变更原则，《民法典》第五百三十三条第一次以法条的形式明确了该原则，合同因情势变更而解除的，不存在违约责任问题。
需要注意的是，情势变更的效力并非当然发生，是否构成情势变更、能否变更或解除合同以及是否免责，需要法院对此进行裁量。因此，在情势变更适用的情况下，当事人并不享有实体法意义上的合同解除权，仅在程序上可以向法院或仲裁机构提出请求，最终由法院或仲裁机构依据公平原则裁决是否解除合同。
本案中，马某有权选择和请求人民法院解除合同，但其未遵循情势变更规则向人民法院请求解除合同，而是径行向某经济合作社发送解除通知，因其并不具有约定或法定解除权，其发送的解除通知亦不发生合同解除的效力。但考虑到马某在某经济合作社同意的情况下已实际搬离涉案房屋，双方不存在变更合同继续履行的可能，故涉案合同应予解除，法院认定涉案合同于双方办理房屋交接之日即2021年9月4日解除。
北京泽达律师事务所提醒您，如遇情势变更的纠纷，请一定要及时起诉解决，仅单方通知是无法准确达到维权效果的。
写在最后。北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。
如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领
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