观点网 在南京秦淮区太平南路，华侨城为一宗土地耽搁了好些年，而土地底下埋藏的历史更为厚重漫长。
10月28日，江苏融德置业有限公司100%股权及转让方对标的公司24.29亿元债权在上海联合交易所挂牌，转让底价23.79亿元，转让方为江苏百泽投资控股有限公司。
具体来看，标的公司100%股权挂牌价格为1.926亿元，转让方对标的公司股东债权挂牌价格为21.861亿元。
转让方江苏百泽控股股东为江苏省房地产投资有限责任公司，后者分别由华侨城和江苏省属国资国信集团持有51%及49%股权。
百年饭店与拆迁户
挂牌标的核心资产为南京江苏饭店地块拆迁项目。
时间还要追溯到2006年8月，江苏融德置业以底价8000万元摘得NO.2006G33江苏饭店地块，地块临近夫子庙，拟建成南京紫合国际广场项目，投资总额10亿元，原计划2013年11月动工、2015年10月竣工。
至于江苏饭店的前身安乐酒店，始建于1928年，由桂系元老马晓军与部属李宗仁、白崇禧、黄旭初等合建。“安乐酒店”的招牌是于右任亲笔所题，当年影后胡蝶、“天涯歌女“周璇、京剧名角梅兰芳都是常客。
随着新中国建立，1952年，安乐酒店改为省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，直到土地出让的2006年被夷为平地。
2011年4月，一街之隔的太平南路305号地块上，开始建造一栋建筑高度79.1米，总面积53516平方米的综合性商务大楼，两年后封顶，就是异地重建的新江苏饭店。
反观华侨城最终拿下的旧店原址，至今未有实质施工进展，仅有部分用作社会停车场。在捆绑开发的三十四标地块上，清真食品“绿柳居”店面等剩余建筑也未完成拆迁。
南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞接受观点新媒体采访时表示，他过去就曾住在绿柳居不远处，说起来也算是这里的拆迁户。
在尹霄飞印象里，现在的江苏饭店已落成大概十年，原地块“拆的时间比较长，可能十多年来都是作为停车场，然后2018-2019年又拆了一部分，但绿柳居一直没拆”。
绿柳居始创于1912年，最早的店址位于秦淮河畔桃叶渡，去年该品牌被认定为中华老字号，而这家绿柳居菜馆位于太平南路248号1-6层，“虽然是后来才建的，但毕竟有百十号员工，生意也不错，要把店给拆了，一般得给它找一个新址，要不然人家没法营业。”尹霄飞表示，这类建筑拆迁尤为棘手。
他前不久路过这里时发现，周边还有一些文保建筑，“正好在我家原来老房子的西南方向，还有一个两三层的民国小楼”。
另外，地块拆迁时还涉及宗教教产，所以指标也包含建设4700平方米清真寺，但受土地红线范围内拆迁尚未完成影响，一直无法交付清真寺房屋。
在尹霄飞看来，这并不奇怪，唐宋时穆斯林经由丝绸之路来到南京，历史上建过七十多座清真寺，现在老城南仍有不少回民聚居地。
各方牵扯之下，逐渐形成了如今的局面。
尹霄飞进一步表示，江苏饭店改造项目具有明显的早期城市更新风格，就是较为粗放，现在已经很难复现。
“2011年的南京梧桐树事件，就被社会广泛讨论。2010年后对历史建筑一般采取就地保护，现在不会轻易拆掉了。”尹霄飞补充道，至于地块内如果仍有文保建筑，未来接盘方需要慎重对待，例如考虑是否整体移植到新建筑内，在这座六朝古都并不缺乏实操案例。
陈年账本
除了牵动历史文脉，地块还勾连着一长串经济账本。
一份2013年的环评报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设涉及的待改造地块三十四标地块捆绑开发，总用地面积3.02万平方米，其中代征用地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。
随着时间推移，改造成本水涨船高。
据上海联合产权交易所的评估报告显示，截至2023年12月31日，转让方对标的公司债权本息合计24.29亿元（借款本金余额为19.05亿元、借款利息为5.24亿元），该笔借款自2024年1月1日起停止计息。另外，存货-开发成本账面中有12.44亿元利息支出，该部分利息主要为与转让方借款发生。
地块还有一连串成本问题。
例如，土地范围内的清真食品老字号“绿柳居”未完成拆迁，未对拆迁补偿达成一致，本次按照账面预付的8000万元拆迁款项作为该店铺拆迁成本，并纳入成本考虑。
此外，根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，受土地红线范围内拆迁尚未完成影响，一直无法交付清真寺房屋，双方协定将交付日期延迟至2023年12月31日，同时在2020年至2023年分别向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金565.26万元、582.22万元、599.69万元、617.68万元，延期每天增付滞纳金1‰。
据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923.00万元，本次评估也将该尾款纳入拆迁成本考虑。
按照原定规划，江苏饭店地块上建设的紫合国际广场主要包括不超过4.2万平方米酒店公寓、4.95万平方米写字楼、6.14万平方米地上商业以及3.6平方米地下商业，容积率6.25，建筑密度50%。
据悉，此前华侨城方面一直寻求调整项目容积率指标，增加建筑面积以覆盖不断激增的成本，但最终无果。
在去年12月26日，江苏融德置业100%股权及其24.29亿元债权在上海联合产权交易所第一次挂牌，底价26.43亿元。不到一年后，第二次挂牌价降低了2.64亿元，是否会有其他企业有意愿和能力进行承债式收购，仍未可知。
尹霄飞表示，一方面，项目所处的地理位置优越，属于市中心核心地段；另一方面，十几年前的规划放在今天或许有些过时。
“今年南京土地出让呈现定制化、小型化趋势，满足改善需求为主，比如房产的定制化，你看了这个户型之后，可以设计是3房4房还是5房，主城区产品也力推毛坯交验、成品交付。这些都有别于土地出让时的背景。”
他认为，基于闹市地段，未来项目若建成公寓产品还是“不愁卖“，剩下的是价格问题，但是项目配套的大量写字楼和商业，则要面临周边市场激烈竞争，至于各业态占比以及容积率等指标会不会调整，现在很难断言。
项目公司股东借款还隐藏着华侨城十几年的成本沉积，但此前江苏百泽、江苏融德并没有出现在华侨城历年财务报表中，直到寻求出让，才晒出部分陈年账本。
华侨城中报数据显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期减少10.86%，其中货币资金365.85亿元，对短债覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债2686.96亿元，较去年同期减少10.65%，资产负债率76.09%。
九月份接受机构调研时，华侨城就表示，目前公司正在推进债务成本压降与优化债务结构。此时选择退出进展迟滞的项目，一定程度上也能缓解现金流压力。
“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵城里这块土地仍在等待着下一段命运。
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