市场已彻底摆脱了9月的低迷。

吕颖雅/发自广州

广州楼市全面放开限购满月，叠加房贷利率下调、统一首付比例等多重利好，市场呈现“止跌回稳”态势，广州一、二手房交易量双双回升，“银十”俨然成为“金十”。

据广州市住房和城乡建设局最新数据，自9月30日新政实施至10月27日，全市新建商品房网签面积达到108.32万平方米，同比增长33.3%，环比增长45.5%。其中住宅成交面积为94.65万平方米，同比增长37.4%，环比增长68.9%。

根据阳光家缘数据，10月以来（截至27日），广州全市新建商品住宅累计网签达8642套，创下年内新高。业内普遍预计，10月最终网签量有望突破1万套大关。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示，限购放开后，广州11个区10月的成交量较9月周均显著攀升，天河、白云、番禺和黄埔区增幅尤为明显，其次是海珠、荔湾和增城区。整体市场热度不减，但各项目间的表现仍有分化。

市场热度稳步维持

多重利好助推下，广州多个楼盘纷纷交出亮眼成绩单。

“10月以来，越秀地产在广州的项目成交量环比9月增长3~4倍，同比翻番。”越秀地产相关负责人介绍，多个项目来访量激增，销售团队应接不暇。国庆期间，星瀚TOD成交188套，越秀观樾成交金额超15亿元，万博城项目来访超2000组，热度延续至今。

中海地产亦表现抢眼，相关负责人称，10月旗下多个项目成交火爆，客户决策周期显著缩短。网红豪宅中海大境10月（截至28日）累计销售额突破20亿元，创下单月最高纪录，甚至有客户从到访到刷卡认购不到1小时。另一豪宅项目中海麓府10月热销3.8亿元，已超过整个三季度的销售额。刚需项目中海亚运城和中海浣花里在10月分别成交近300套和180套。

中海大境沙盘区

中房君近日走访市场发现，位于老黄埔的黄埔润府、中建海丝城和中建玖合未来方洲等项目人气高涨。尽管华润黄埔润府预计要到12月底才正式开售，上周末的开放活动依然吸引了大量关注。销售人员表示，周末不停在接待客户，几乎没有空闲时间，许多客户加快了看房步伐，积极对比周边项目，入市意愿很强。

黄埔润府沙盘区

一位TOP20房企营销负责人表示，当前购房环境极为宽松，10月上中旬公司大部分项目销售火爆，尽管10月下旬稍有降温，但属于正常现象，7~9月观望的客户已被大量消化，新一波客户正逐步培育中。购房者普遍认为市场已接近底部，信心得到显著提振。

“此次政策效果较以往三轮刺激政策更持久。”广州市房地产行业协会专家委员邓浩志分析，以往政策效应通常维持一个月，首周热度高，随后逐步降温，至第四、第五周基本回落。而此次政策出台后，10月上半月成交量大幅提升。尽管进入10月中下旬后略有降温，但主要集中在外围郊区，核心城区和近郊仍保持较高热度，成交量明显高于8月、9月的平均水平。

大部分楼盘没有涨价

楼盘成交热度不减，涨价却鲜见动静。在“内卷”激烈的老黄埔板块，中建海丝城在国庆前推出了特惠房源，单价低至3.1万~3.4万元/平方米。国庆假期后，中建玖合未来方洲开盘价在3.5万~4.6万元/平方米，而位置更优的保利中央公馆起价也降至3.8万元/平方米起。即将入市的黄埔润府虽未定价，但市场预计其价格将维持相对合理区间。

业内人士表示，老黄埔板块的房价从三年前的“5”字头价格跌至如今普遍的“3”字头，加之项目供应量充足，能不再打“价格战”已属不易， 这也折射出广州部分区域的激烈竞争态势，短期内几无涨价空间。

实际上，通过促销和一口价单位来刺激客户入市，仍是目前最有效的营销手段。在10月24日至27日举办的广州市房地产博览会上，吸引了全市近40家房企、120个楼盘参展，不少项目打出大幅折扣和一口价特惠。例如天河源筑从最初的8万元/平方米降至59999元/平方米起，广州城投天禧一口价房源总价最高直减89万元、万科瑧樾府则提供额外38.88万元的成交优惠。此外，多个项目推出了置换团队定制旧房销售服务、以旧换新补贴、赠送家电和物业管理费等优惠礼包。

“成交量是回升了，但涨价还不敢轻举妄动。”上述TOP20房企营销负责人分析，一方面库存仍然较高，客户信心刚刚恢复，市场更看重性价比，涨价可能导致客户流向竞品。另一方面，新旧盘产品差异明显，户型使用率差距在10%~30%，老盘若涨价，客户更可能转向设计更优的新盘。

二手房仍是“买方市场”

新房市场火热之际，二手房同样迎来复苏步伐。

广州市房地产中介协会数据显示，10月第四周（10月21日~10月27日）二手房网签量达2687宗，虽较第二、三周的3120宗和2841宗有所回落，仍保持近年单周高位。贝壳APP数据显示，10月每周看房人数均超过2万人，看房量超过10万次，创下年内高峰。

多位中介经纪人表示，10月带看量激增两倍以上，有时一天带看3~4组客户，忙到无暇休息。不少长期观望的购房者见高性价比房源快速去化，纷纷加速出手。不过在价格方面，尽管个别业主上调售价，整体市场依然以“买方市场”为主，普遍价格稳定。

合富研究院的报告显示，新政利好不断释放带动交投活跃，二手房业主对市场预期转向乐观，平均议价空间缩小，大幅降价成交的案例减少。但这并不意味着降价房源绝迹。随着需求释放，不少二手房业主借势加快出售，以期在一手房特价潮中实现置换。当前挂牌的二手房中，无论是总价千万的高端盘还是几百万的刚需房，降价放售现象仍然存在。

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有望延续供需两旺势头

对于后市走势，冯佩云表示，前期一系列利好政策的叠加效应正在持续释放，市场信心得到修复，当前市场已彻底摆脱了9月的低迷，预计年末开发商仍将以去库存为主基调，购房者入市意愿也在增强，市场热度有望延续。

中房君了解到，不少购房者认为广州楼价再下探的空间有限，首付比例降低和房贷利率下降也大大减轻了购房压力，成为他们加速入市的关键因素。

邓浩志表示，本轮市场热度预计将延续较长一段时间，未来1~3个月的市场走向尤为关键，主要取决于政策是否进一步加码。比如财政部的经济刺激政策规模，地方层面可能出台的取消豪宅税、减免契税、购房落户等新措施。这些举措若能持续推出，市场热度有望保持至春节前。

“从中期看，市场走势将更依赖经济基本面的支撑，尤其是收入和就业的恢复情况。如果经济表现稳定、民众收入增加，购房信心和支付能力才可能持续提升。”邓浩志补充道。