红旗村地块曾是上海中心城区规模最大的“城中村”。自2014年以来，历经5年的土地整理、环境整治，以及5年的功能规划、更新建设，现已成为带动沪西北发展的引擎地区，造就了上海市中心城区城市更新的示范案例。
土地空间规划是各类开发建设活动的根本与基础。586亩土地，从城市民生洼地到区域发展高地，从过去、现在到将来，红旗村的这张更新规划蓝图是如何实现的呢？
整体推进，全盘规划
规划蓝图的第一步，就在于土地的权属调查与整理。
红旗村地块改造前土地权属复杂
红旗村兴建于20世纪50年代，土地内既有长征镇红旗村、五星村等集体土地，又有9个大型初级市场及市属、外区、本区等各类单位18家，许多土地资料缺失、权证不齐。对此，普陀区组织多方力量层层筛查、反复校验，最终才明确了地块土地性质、权属、面积和边界等问题，为后续改造打下了坚实的基础。
土地整理完成后的红旗村重新成为一张“白纸”，给后续规划设计提供了无限的可能。而难题也随之浮出水面。
原规划
整个红旗村地块当时被6条高压架空线横穿而过，而高压走廊下方按规定不能建设任何建筑。“这严重影响了地块开发和城市景观，造成实际可建设用地仅占总改造用地的三分之一，项目经济效益大幅缩减。”时任中环集团副总经理张民对照着规划地图，向记者介绍道。根据2007版《上海市真如城市副中心控制性详细规划》和《上海市普陀区石泉社区控制性详细规划》，原计划将地块内6路高压架空线全部入地以释放建设用地，但近中期很难实现。
原方案耗时久、费用高、实施难度大、经济效益低，怎么办？
调整后规划
普陀区与各开发主体为此绞尽脑汁，最终决定对原规划进行“大刀阔斧”的调整。“我们从区域功能定位出发，引入了当时世界一流的规划理念、规划团队，对各个地块的使用性质及开放强度进行整体考量。”普陀区规划资源管理事务中心主任毛亦国回忆道。新方案将地块内5条架空线维持现状，1条架空线进行移位调整，让改造工作可以尽快开展。同时，在绿地和水域面积不减少的前提下，统筹调整规划绿地位置至高压走廊下，尽可能地释放了建设用地。
此次规划自2016年启动研究，于2018年正式获得市政府批复。经整体调整后，红旗村地块可实施建筑面积由约42万平方米增加至约62万平方米，商办、住宅、文化用地比例得到合理平衡。“调整后的规划，实现了交通路网、自然生态、商业发展的核心需求，优化区域功能，增加建设用地面积，适当提高住宅开发占比，兼顾了‘民生’和‘经济’两本账，让如今的一切成为了可能。”张民表示。
锐意创新，全周期考量
去年12月，大型购物中心真如环宇城MAX正式开业，宣告着红旗村功能布局的进一步完善。商业体之下，轨交11、14号双线穿越而过，为项目带来了源源的客流。便捷的交通配套、繁荣的地下商业，其实都离不开普陀区对于红旗村地块前瞻性、创新性的规划设计。
真如环宇城MAX
2017年，正值地铁14号线全线施工，线路预计从地块中心穿过，建筑设计布局再次受到地铁控制线影响。难题又摆在眼前，各方部门、中环集团与申通地铁进行了充分协商，决定首创性地为地铁做一个“空腔”：采取同步预留技术措施，利用两年窗口期，在如今环宇城项目下方建成轨交14号线区间保护工程，使14号线能在地下四层稳稳穿过。“这样一来，既保障了地铁运营安全，也避免了地下商业空间被分割破碎。”张民说道。
山姆会员商店（真如店）的引进落成同样也得益于这样的“全周期”规划理念。
山姆会员商店（真如店）
“早在山姆项目引进前，我们就考虑到未来要充分利用真如绿廊宝贵的地下空间资源，实现垂直城市建设理念。”毛亦国告诉记者，依据相关政策，6公里长的真如绿廊上方虽因高压架空线不能有任何建筑物，但地下仍保有约30%的可开发空间，在2018版获批的详细规划中普陀区就已将这一指标进行控制。这也与中海集团后来引进山姆会员店的计划不谋而合。
结合具体建设需求，普陀区首创了“一块地，两张证”的土地分层出让模式，地上地下进行产权分割，既保留地上生态环境，又实现地下4.3万方大规模商业空间引入山姆会员超市，最大化发挥地下商业潜力和地上公园活力。
土地资源的规划编制是一个动态完善、多向互动的过程。红旗村地区的高起点规划编制为它的现在提供了可能，也将持续为它的未来“保驾护航”。
据了解，普陀区还将通过城市更新等手段，对红旗村区域地块开展评估与优化提升，进一步优化交通组织、提升区域功能、改善人居环境。“我们将持续研究优化好真如光明地块等的规划方案，打造好真如副中心核心区的‘最后一块拼图’。”毛亦国表示。
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