我是紫沐,这是我第420篇日记。
这篇依旧是板块分析系列啊,分两部分。
第一,聊聊买房保值的问题。
第二,聊聊海珠的竞争力和选筹。
有好几个粉丝问,几百万左右预算,投资买房有什么建议?
从乐观角度看,这是好事,证明楼市信心回暖了。
但真要我给建议,我建议别投。
投资,说到底,投的是稀缺性。
是供不应求,是不可复制。
那问题来了,你觉得几百万的房子,在广州稀缺吗?
不管是主城区,还是近郊板块,这两年供应最多的,就是这预算段的房子。
而且未来,还有很多同价位、产品更好、实用率更高的对手,参与进来。
别说供不应求了,看现在的去化,明摆着供过于求。
投资买入,你就成了二手房东。
后续要打价格战,未必打得过货源庞大的开发商。
产品力,就更不用说了。
这样的投资行为,赢面太小,我觉得没什么意义。
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几百万的预算,让我给建议,有两个方向:
如果你是刚需首套,就别考虑什么投资属性。
买方便工作通勤,学铁商基本面尽可能成熟的房子,就足够了。
如果已经有房,也别把这笔钱拿去做什么二套投资。
直接升级原有的房产,会更有意义。
比如把房子从600万,升级到1000万。
把地段、配套、产品,做一个迭代。
一套有稀缺性的核心资产,比两套易复制的普通资产,要保值得多。
买房选筹的思路,包含动态部分,和静态部分。
有些稀缺属性,放在什么时候都通用,都值钱,这就是静态部分。
比如说花园,大花园有两个固定优势。
第一,能打造大花园,地块体量不会小。
小地块,随便调一下控规,能变出来好几个。
但大地块,不是说变就能变的,复制难度很高。
所以大花园,代表着稀缺性。
第二,大花园本身,就很有价值。
会带来更好的舒适度,更好的私密性,甚至更高的逼格。
不管是300万的房子,还是3000万的房子。
有花园比没花园更值钱,都是通用的。
这就是选筹的静态部分,找到不变的优势。
那什么是动态部分?
经济好的时候,买房可以多关注预期。
因为兜里有钱,很多规划容易兑现,能带来红利。
但经济不好的时候,买房就得更关注基本面。
因为没钱,规划就是空中楼阁,只能看不能吃。
需要靠旧改、靠规划去改善的属性,很可能到你卖房,都未必能兑现下来。
这时候现有的城市界面怎样,学铁商配套怎样,就成为保值的关键。
所以你问我,现阶段买房想保值,要注意什么?
三点:
1.别分散投资,集中子弹,先搞一套有足够竞争力的自住房。
2.多关注基本面,少为预期买单。
3.固定优势越多,房子稀缺性越强。
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回到海珠。
我对海珠还是很偏爱的,之前专门写过一篇3000字长文。
如果想系统性了解海珠,建议先回顾一遍:海珠房价,是不是被高估了?
如果懒得看,这里简单总结一下:
1.琶洲是海珠最值得购买的板块,没有之一。
2.创新湾天花板不高,不建议投资买入。
3.海珠西二手,只需要看光大花园。
4.泛琶洲板块,广州塔潜力远超龙潭。
5.滨江东很难再创辉煌。
想知道具体原因,原文都有,不赘述。
具体到个盘。
中海大境之前有专门写过:中海大境,纯干货不废话分析
基本面没什么变化,算是不错的、称得上核心资产的产品。
它最大的优势,不是学铁商,而是体量。
在海珠,想再创一个中海大境这种体量的楼盘,难度很高。
这是它最强的稀缺性,也是最强的竞争力。
至于保利燕语堂悦和即将面世的广纸314地块,该怎么选,展开说一下。
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虽然同样是刚需-刚改定位,甚至配套和价格都差不多。
但现阶段,我觉得燕语堂悦更有竞争力。
但说实话,实用率这东西,很容易被复制。
就当下这个时间,最新的实用率就已经迭代到130%了。
而广纸314又是标准的小地块,意味着控规稍微调一下,就会多出来几个产品力更强的竞争对手。
说白了,广纸314的强项,不够稀缺。
反过来,燕语堂悦虽然实用率低了10%,但它学位是确定的,是贴牌名校。
在各方面属性都差不多的情况下,学位明显比实用率更值钱。
所以如果你真对广纸314有兴趣,最好也先等等。
在广纸学位尘埃落定之前,它很难打得过燕语堂悦。
其实现在近郊板块慢慢成熟了,新规品质房也越来越多。
纯地段带来的红利,是在变弱的。
比如天河东,吉山板块那几个新盘,虽然名义上属于天河。
但居住舒适度,通勤珠城所需的时间,未必比得上老黄埔和万博的标杆新盘。
所以吉山的新盘,价格一直都上不去。
同样的道理,放到海珠也是一样。
就广纸314目前展现出来的综合竞争力,我觉得未必打得过荔湾和万博。
所以不管是买哪个板块的房子,及时更新选筹思路,才是保值的基础。
学会判断一个楼盘,客观优缺点是什么。
这些优点,未来是否容易被取代。
这些缺点,未来是会改进,还是会进一步放大。
规划的红利是什么,是否有严重溢价。
基本面是否成熟,是否契合当下的需求。
有时候多问自己几个问题,比无脑看软文,要有用得多。
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