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“9月的政策组合拳，带来了成交量大涨，却无法保证房价回升。”
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
楼市新政刚满一月，可谓是“热辣滚烫”。
自9月以来，央行、财政部、四大一线城市和住建部相继发布刺激政策，为房地产市场注入了一股又一股暖流，也给一线城市的各大楼盘带来了“泼天的富贵”。
在上海，豪宅市场惊现“日光盘”。10月27日，位于外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日再度售罄，实现58.82亿元销售额。
在深圳，售楼处里能听到各地口音乃至外语。“外地人来深看房”“外地人打飞的赴深买房”成了网友热议的话题，一度冲上热搜。
在北京，新房市场重现“茶水费”现象。所谓“茶水费”，是指购房者为了拿到更好的房源而向销售人员支付的好处费。2021年地产行业大衰退后，“茶水费”一度销声匿迹。
在广州，豪宅市场一片火热。10月9日，侨鑫汇悦台小区网签了一套总价4.61亿元的顶层复式单位，刷新了中国住宅售价新纪录。
不只新房，一线城市的二手房市场也非常劲爆。从目前的数据来看，北京、上海、广州、深圳的二手房成交量，全部冲破了荣枯线。
据上海易居房地产研究院统计，预计10月份一线城市二手住宅成交套数约为57260套，环比增速为49%，同比增速为57%。
上海某楼盘售楼处
市民正在了解房源信息
不只一线城市，杭州、成都、东莞等二三线城市的房地产也在回暖。10月22日，杭州市出让1宗位于江湾新城核心板块宅地，成交楼面价50717元/平方米，成为杭州市新晋楼面单价“地王”。
关于抢房盛况和火爆数据，市面上出现两种极端的看法。部分房产中介乐观估计，以10月的成交量为准，深圳不出半年可能就无房可卖，深圳的房价可能率先企稳回升，带动重点城市涨价。“再不进场就来不及了”。
也有很多人持怀疑态度。他们认为售楼处的热闹是开发商营造的假象，大部分交易是靠低价促销换来的。哪怕是一线城市，大部分楼盘也没清完库存，离大牛市还差十万八千里。
真相究竟如何？到底是哪些人在抢房？全国楼市的大拐点会不会到来？
谁在一线城市“抢”房子
一线城市的房地产市场，向来不缺投资客。
2001年温州购房团开赴上海、2008年山西煤老板进京抄底、2015年香港热钱涌入深圳楼市等传奇故事，估计很多人都还记得。
而一线城市这一轮楼市回暖，也出现了投资客的身影。坊间传闻，最近几周，至少有20批次的外地购房团，奔赴深圳购房。甚至还有网友拍到了外地购房团深夜闯入售楼处的画面。
外地购房团深夜入深
图源：网络
因此，很多网友认为，10月份成交量的大涨，主要是由投资客托起来的。
但是，知名财经评论员刘晓博和上海易居房地产研究院副院长严跃进等地产专家都不认同这种说法。
刘晓博认为，无论是深圳还是上海，目前入市的主要是刚需族、改善客，投资客占比不多。
严跃进强调，过去由于首付要求高，一线城市的新市民选择了观望和等待，新政后则较快实现了置业计划。
除了专家逻辑，一线的观察和数据似乎也能说明问题。
据《上观新闻》报道，上海太平洋房屋的经纪人表示，新政影响比较大的是在外环外社保满1年的客户，以及首付比例改变的客户，两波客户的带看量显著提升，在所有客群中，占比达到1/3，说明自住需求量非常大。
自住需求，还可以分为刚需客和改善客。房产行业有一个金句，“牛市看刚需，熊市看改善”。
根据中指院数据，今年10月广州新房交易量中，144㎡以上大户型占比为5.68%，环比下降了2.53个百分点，同比下降了2.68个百分点；90㎡以下小户型占比高达37.96%，环比增加了0.85个百分点，同比增加了6.79个百分点。
按房产需求的一般逻辑，小户型卖得多而大户型卖得少，意味着刚需客的力量超过了改善客。
北京、上海、深圳楼市的情况也差不多。“白袍翁”公众号创始人白先生指出，2021年以前爆火的上海虹桥板块，在投资客撤退后行情立马变冷，哪怕是地铁盘都没啥人气；而外环外的部分楼盘，却在本月迎来了大量刚需客。
为什么会有大量刚需客涌入一线楼市？主要原因有两个，一是最近一个月政府出台的系列政策，二是长达三年的阴跌。
中国房地产市场，深受宏观调控政策的影响。9月底央行和一线城市发布的刺激政策，10月17日住建部召开的新闻发布会，都是地产行业的利好消息。下调房贷利率、首付比例和社保年限的规定，大大刺激了刚需族的购房欲。
除了政策端，市场端的变化也不容忽视。据上海易居房地产研究院统计，2021年1季度是一线城市二手住宅的价格最高点，为44120元/平方米，而目前2024年3季度为38620元/平方米，价格幅度缩水12%。
总体来说，北上广深楼市的主力军，是当地居民（尤其是新中产）。对地产从业者来说，这算是一个积极信号。
有没有出现量增价跌？
楼市回暖的另一个标志是房价开始上涨，不然只是去库存。
由于国家统计局尚未公布10月份的70城房价数据，我们还无法获知一线城市房价的真实情况。而从市面上看，涨价传闻和降价消息同时存在。
国庆长假结束后，多家房企纷纷宣布涨价或收回折扣政策。10月7日，美的置业发布海报宣布，自10月8日起全国在售房源全面收回2%的购房优惠。10月中旬，美盛·臻湾一品项目宣布，价格整体上涨12%，引起广泛关注。
二手房市场也出现了涨价传闻。比如深圳华润城，经历一波成交小高潮后，有房东直接跳涨800多万，挂牌价从2000万上调到2888万。
不过，从一线城市的全局来看，涨价并不普遍。
据《解放日报》报道，位于浦东、宝山区的多名中介表示：“房东跳涨只是个别现象，并不是普遍的情况，其实一些理性的、真正想卖的卖家是不会涨价的，因为卖出去才是目的。”
据58安居客房产研究院统计，上海16个行政区中，徐汇区10月的新房价格环比9月略增0.06%，长宁区环比上月下跌21.83%，其余14区都是持平状态。
据《中国房地产报》报道，尽管个别业主上调售价，但整体市场依然以“买方市场”为主，普遍价格稳定。不少二手房业主借势加快出售，以期在一手房特价潮中实现置换。
关注二手房销售价格的市民们
58安居客房产研究院分院院长张波告诉小巴，截至10月底，一线城市总体二手房挂牌价环比9月呈现下滑，例如深圳、北京的挂牌价格环比降幅还在1个百分点左右。
这说明，新房购买者者与开发商之间、二手房购买者与房东之间还处于价格博弈当中。
那些资金紧张、急于出手的开发商和房东，要在价格上做出较大让步，才能将房子卖出去。而那些“熬得住”的房东，则愿意跟购房者耗下去。“以价换量”和“待价而沽”，同时存在。
这是10月份的大致情况，至于年底和明年的变化趋势，还有待观察。
严跃进预测，如果四季度的销量数据一个月比一个月好，那么明年一季度楼市均价可能会上涨。
张波则认为，至少今年四季度房价还将处于底部盘整和修复阶段，总体面的止跌回稳要到明年五一节前后才会体现出来。
三四五六线的城市如何？
即便一二线回暖，也不能反映全国的情况。
一个普遍的共识是：三四线城市很难重现2015年的大涨行情。
经济学家任泽平说过，房地产市场短期看金融，中期看土地，长期看人口。从这个角度看，大部分中小城市的青壮年人群持续减少，买房潜在需求必将随之萎缩，而商品房供应量还在增加，供求关系越来越失衡，房价也就很难抬起来。
刘晓博也认为，小城市整体回暖难度比较大，除非出现史诗级通胀，但这种可能性偏小。
凡事都有例外，也有部分小城市摆脱了“鹤岗化”的命运。最近一段时间，乐清、义乌、昆山等江浙县城出现了“加价抢豪宅”的盛况。
位于浙江南部山区的乐清市，新房均价高达16000元，超过了很多省会城市。“世界小商品之都”义乌市更夸张，出现了均价65000元的豪华楼盘。
当地的土地拍卖市场也非常火爆。今年上半年，义乌市出让金收入达到63.5亿元，堪比一线城市广州。
张波认为，中小城市楼市的复苏本身是和潜在购买力直接相关的。不少三四线城市本身由于有较好的产业支撑，对于人口的吸聚力比较强，大量的人口流入就为城市带来了购房需求支撑，比如昆山。还有一些中小城市由于民营经济发达，推动中高收入的人群基数不断增长，催生了大量的改善需求，比如义乌。
但张波也强调，义乌和昆山属于特殊情况，无法代表各地楼市持续分化的局面。
结语
那么未来的房地产市场会如何？
关于这个议题，刘晓博给出的答案是：
中国楼市真正建立新模式，稳定住房价，出台理性、承受的房地产税方案非常关键。房地产税亮明底牌，短期是楼市的利空，中长期是利好。只有让地方政府从存量房中获得收益，解决地方财政问题，楼市供应量过大的问题才能从根本上解决。否则，卖地冲动始终会比较强烈。
白先生则认为，调控政策对楼市的走向产生不了根本性影响，真正决定楼市大局的还是市场力量。
本篇作者|饶祖分 |责任编辑|何梦飞
主编|何梦飞|图源|VCG
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