随着房地产转向“存量更新运营” ，我国住房租赁市场迎发展新阶段。
业内一项数据显示，目前全国潜在用于出租房源已超6000万套，住房租赁市场正式进入存量时代。大量闲置住房涌入的同时，当下租赁市场却面临着出租周期延长、租金水平下降的新挑战。需求端也在日新月异发生转变，品质租赁、家庭租赁......市场供需错配愈发凸显。
业主该如何抉择？如何实现存量资产的价值最大化？成立13年的自如提供了一种解题思路。三年前，自如推出全新的“增益租”模式，通过“有保底、无差价、收益分成”的创新模式，实现业主、租客、机构的三方共赢，目前其增益租房源整体占比近50%。
作为长租行业的开创者，自如到底是如何瞄准痛点、自我革新的？
住房租赁市场迎来多重变革
10月19日，成立13年的自如，举办了一场主题为“一轮复始· 生生不息”的2024业主开放日活动。
在这场活动上，自如董事长、CEO熊林带领长租、资管、曼舍、家服、家装等业务线负责人，从自如的模式、产品、服务等方面，向业主们进行了工作汇报，并披露了公司过去13年的发展情况。
正如本次活动主题所言，“一轮复始· 生生不息”，我国住房租赁市场正在迎来新的周期变革。
过去三年来，住房租赁市场在供需两端都出现新特征。供给端，市场面临迎接房源挂牌量增加、出租周期延长、租金水平下降的新挑战；需求端，家庭式、改善型、产品多元等各类需求正在增长。
首先从供给端看，我国住房租赁市场已迈入存量时代，越来越多的闲置房源正涌入市场。数据显示，目前全国潜在用于出租房源已超过6000万套，整体已经是明确的存量市场。同时，北京、上海等一线城市楼龄20年以上房源占比超40%。
过去一年，各个城市的可出租房源、也即挂牌量上涨明显。据机构数据显示，以2024年1～9月为例，北京住房租赁市场挂牌量同比增长20%，上海同比增长25%。
存量房源增多的同时，当下租房市场整体租金水平却在下降、出租周期也在变长。比如，北京普租房源平均出租周期同比增加16%，上海同比增加32%，都接近40天；租金方面，北京普租房源平均成交租金水平同比下降4%，上海同比下降1%。
需求端也在发生多元复杂的变化，品质租房日趋成为越来越主流的城市居住解决方式，家庭式、改善型、更持稳租房需求增长，产品需求多元、关注“质价比”、要求租期服务、重视线上便捷体验。
面对如此广阔且多元的市场，业主如何更好地出租手上的房源，面临着不同以往的挑战。
从市场交易现状看，我国租房市场除了规模大，还有一个显著特点：个人化成交占比较高。这种模式下，有个人房东的出租，也有小中介的“二房东”式出租，各类不规范的交易模式，加剧了市场的波动情况。
反观国外成熟的租赁市场，住房租赁机构化的程度都非常高。比如，租房市场化起步较早的日本、美国、德国，机构化率分别达到80%、50%、40%，而我国住房租赁机构化占比仅为10%左右。
这意味着，我国正在经历周期变革的租房市场，需要专业化机构的加持，且发展空间极大。
在熊林看来，住房租赁市场正在从过去快速扩张的市场，转变为一个需要寻找更大的确定性、稳定性、高质量增长的市场，而专业化、机构化是住房租赁市场稳健发展的确定选择。
长租机构自如穿越周期的密码
面对住房租赁市场的多重变化，作为中国领先的机构化住房租赁平台，自如似乎更有能力成为市场重要的稳定器。
据介绍，自2011年成立以来，自如经历13年发展，已经成长为入驻8个国家和地区、覆盖81个城市，累计服务百万业主、500万租客的中国最大的机构化住房租赁平台。
在13年间，自如围绕租住生活不同领域，一方面通过自如长租、自如资管、曼舍等品牌深耕不同类型房屋资产托管业务，另一方面持续投入市场化生活服务品牌“自如家服”、艺术智能整装品牌“智爱家”、自如网以及一体化智能家居服务品牌“灵之智能”，积极探索长租机构发展边界。
作为长租赛道的开创者，自如穿越周期的底气和密码是什么？
对此，熊林概括为“一稳四好”，即模式稳、产品好、服务好、科技好、团队好。
在模式稳方面，自如在2021年推出全新的“增益租”模式。熊林认为，增益租将成为主流的机构化租赁模式，优势在于“有保底、无差价、收益分成”，实现业主、租客、机构的三方共赢。目前增益租房源整体占比近50%，新收房源100%采用增益租模式。
自如的“增益租”模式从底层商业逻辑上进行了创新，告别跟业主的单纯委托租赁关系，转而变成了一种合作伙伴关系。业主将闲置房源委托给自如，借助自如的房屋改造、管理能力，使房源能更好地适应当下市场需求，并对房屋进行专业资产管理服务，实现资产价值最大化，利好未来出租、出售、自住。
在产品好方面，自如以可租、可售、可自住作为标准，不断投入产品研发、提升交付水平，推出了全系列产品矩阵，为业主提供一站式房屋资产升级方案，提高出租效率、保障出租收益。
例如，面向业主精简装房源，提供一站式房源焕新增值的速优家产品；面向业主老旧毛坯房源，提供艺术设计智能整装的心舍、友家产品；面向业主高端住宅，提供豪宅委托的曼舍；面向机构业主的整栋或多栋物业，提供整栋租赁社区服务的自如寓、自如里；面向海外出租机构，提供的国际租房平台自如比邻ZABIT。
在服务好方面，自如围绕房屋出租的全周期，打造了包含房屋更新、房屋出租、租期服务、生活服务、续约服务等服务矩阵，并推出心服务承诺，帮助业主实现房屋资产的全生命周期管理。目前累计交付服务超过1亿单，覆盖200余种家庭服务场景。
在科技好方面，自如为实现对不同类型、不同地区、百万间级房源的大规模精准管理，坚持以O2O科技为核心，推出自如APP、自如业主APP等，为业主实现免费估价、在线签约、收益管理，同时积极投入全屋智能、大数据平台、AI应用等前瞻性研发，助力业主走在房屋资产管理最前沿。
自如通过“增益租”创新模式，与业主、租客实现多方共赢，也因此得到了市场的广泛认可。据悉，目前自如近百万间房源中，有50%采用了“增益租”模式，奠定了自如稳健发展的基础。
专注为业主提升资产价值的自如，也有望在机构化空间广阔的租房市场，迎来新的发展空间。熊林表示，站在13年新起点的自如，将紧抓存量时代发展契机，持续打造不动产全生命周期专业化机构管理能力，与广大业主共同穿越房屋资产增值周期，力争打造全球最好的机构化不动产管理平台。
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