01、债务人以其公司房产、土地使用权抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。
案例文号：（2020）最高法民申3044号
02、判断承租人所主张的租赁权能否足以对抗抵押权人的抵押权，应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后，以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素综合确定。
案例文号：（2021）最高法民申6584号
03、借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同——谭某兴与雷某志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书
案例文号：（2011）民申字第261号
04、当事人双方签订房屋租赁合同，并未办理不动产登记手续，现有证据不能证明当事人一方系案涉房屋所有权人，且生效判决未对当事人双方签订的房屋租赁合同效力作出认定的，当事人一方无权以生效判决侵犯其平等处理涉案房屋的权利为由提起第三人撤销之诉。当事人作为承租人，根据“买卖不破租赁”原则，只能针对房屋所有权在租赁期间发生变动后，主张继续享有租赁合同规定的权利，而不能禁止租赁物所有权人通过出售、赠与等方式将租赁物让与第三人。
案例文号：（2020）最高法民终1175号
05、房屋租赁合同签订后，承租人之关联公司或关联人承诺就承租人在房屋租赁合同项下的租金支付义务承担连带保证责任。后因承租人逾期支付租金，出租人起诉要求承租人承担违约责任，并要求保证人承担连带保证责任。出租人起诉时保证期间尚未届满，但因保证人下落不明，法院依法适用公告送达，公告期限届满之日已超出保证期间，能否认定出租人在保证期间内请求保证人承担保证责任？
【裁判观点】：
首先，无论是此前的担保法还是现在的民法典，仅要求债权人在保证期间届满前请求保证人承担保证责任，但并未限定请求的具体方式。其次，最高人民法院曾在对《关于担保期间债权人向保证人主张权利的方式及程序问题的请求》的答复中明确指出，债权人向保证人主张权利的方式包括“提起诉讼”。最后，法律设置保证期间的制度目标是督促债权人及时向保证人主张权利，对债权人主张权利的方式作出过于严苛的限定将有失公平，在保证人已下落不明的情况下，债权人已无法通过自行向保证人发送通知的方式主张权利，而在债权人对保证人提起诉讼的情况下，如果将公告送达的时间计入保证期间，对债权人而言显然过于严苛，却同时为保证人逃避保证责任打开方便之门，有违制度初衷。因此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十一条第二款不应当作扩大解释，即不应当理解为只有诉状副本送达保证人才能认定为债权人已经依法向保证人主张权利。换言之，债权人在保证期间届满前对连带责任保证人提起诉讼，一般应当认定为债权人在保证期间届满前请求保证人承担保证责任，除非债权人起诉后又自行撤诉且诉状副本未曾送达保证人。
06、诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。
案例文号：（2020）最高法民申6952号
07、因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利——辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐某欣、曾某外案外人执行异议之诉二审民事判决书
案例文号：（2018）辽民终211号
08、承租人不能证明其在涉案房屋抵押权成立之前对涉案房屋享有租赁权，无权要求法院对涉案房屋“带租拍卖”。
案例文号：（2022）最高法民申13号
09、执行期间，案外人并未就执行标的提出书面异议，亦不存在相应的执行异议裁定。现申请执行人经拍卖程序取得执行标的所有权，并与执行标的实际使用人建立了新的租赁关系，执行已经终结。案外人请求中止执行的前提已不存在，该请求以及案外人关于确认其对执行标的享有租赁权等诉讼请求，不属于执行异议之诉的审查范围。
案例文号：（2021）最高法民申6515号
10、案外人在案涉租赁房屋被人民法院正常执行的程序终结前没有提出执行行为异议，也没有对执行标的提出异议，却于执行终结后先后向法院提起本案房屋租赁合同纠纷之诉和执行异议之诉。该两个案件的诉讼请求与目的实质均为排除法院对案涉房屋及土地的执行，两个案件存在重复诉讼的问题。一、二审法院根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条之规定，裁定驳回案外人对本案的起诉，于法有据，并无不当。
案例文号：（2020）最高法民申1467号
11、对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定——任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书
案例文号：（2017）京民申4182号
12、租赁合同系诺成性合同，实际占有使用不动产是合同的履行问题，是否实际履行并不影响其合同效力。若承租人没有实际占有使用不动产，则不享有排除人民法院执行程序中强制移交的权益，只能向出租人主张租赁合同不能履行的合同责任。
案例文号：（2020）最高法民终913号
13、案外人提交的房屋租赁协议的落款时间早于案件诉讼发生时间，但案外人迟至本案发回重审后第二次开庭时才提供，且案外人对此不能作出令人信服的解释，提交的证据亦不足以证明该房屋租赁协议真实性的，法院对该协议不予采信。
案例文号：（2021）最高法民再144号
14、房屋租赁合同的履行过程中，承租人提出不再继续履行合同并实际完成清场，出租人拒绝解除合同并怠于收回房屋。双方均未及时提起诉讼。长时间后，出租人才起诉至法院要求解除合同，或要求继续履行合同而承租人主张终止合同的，承租人支付租金或占有使用费的截止时间应当如何认定？
【裁判观点】：
首先，《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此，在承租人提前弃租的情况下，出租人作为守约方负有相应的减损义务。
其次，根据前述规定，适用减损规则的前提仅是违约方的行为导致损害发生，并不要求合同解除或者终止。换言之，在房屋租赁合同存续期间，只要承租人欠付租金已经达到根本违约的程度，出租人即可采取减损措施，并不以原房屋租赁合同解除或者终止为前提条件。
最后，减损措施的主要类型有停止履行、替代安排、变更合同等。在承租人未经出租人同意提前弃租的场合，出租人可以采用的减损措施一般为停止履行（即收回房屋）和替代安排（即另行出租）。出租人是否负有减损义务，应当从主客观两个方面进行综合判断：主观上，出租人应当为“非善意”，即知晓承租人提前弃租并搬离房屋的事实；客观上，收回房屋并另行出租应当具备“可行性”。如果承租人已经向出租人表示不再继续履行合同，则符合主观方面要件；如果承租人已经实际完成清场，出租人收回房屋不存在障碍，则符合客观方面要件。此时，应当认定出租人负有减损义务，即出租人应当在合理期限内收回房屋，合理期限之后的租金损失则由出租人自行承担。
另需强调的是，法官审理此类案件时，如果发现房屋租赁合同已经丧失履行基础，而出租人尚未收回房屋的，则应当及时向当事人释明，要求当事人搁置争议并尽快办理房屋交接手续。
15、因抵押权设立在先，租赁权成立在后，如抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的，不再适用“买卖不破租赁”规则，房屋受让人有权不履行租赁合同，承租人应接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险，不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。
案例文号：（2021）最高法民申1453号
16、综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背。
案例文号：（2022）最高法民申302号
17、房屋租赁合同签订后，承租人长期存在拖欠租金以及不足额支付租金的情形，出租人起诉要求解除房屋租赁合同，并要求承租人补足租赁期限内欠付的全部租金，诉讼时效期间应当如何计算？
【裁判观点】：
首先，关于诉讼时效的援引。民法典第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。因此，诉讼时效的援引应当以承租人提出相应抗辩为前提。
其次，关于租金的诉讼时效。房屋租赁合同约定按期给付的租金，其性质属于定期履行债务。定期履行债务是当事人约定在履行过程中重复出现、按照固定的周期给付的债务，各期债务在履行期限届满后均为独立债务，诉讼时效期间应当自每一期履行期限届满之日起分别起算。定期履行债务不同于分期履行债务，不应当适用民法典第一百八十九条关于分期履行债务的诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算的规定。
最后，关于已付租金的清偿抵充顺序。根据民法典第五百六十条规定，如果承租人支付租金时指定对应租期，则应当用于清偿抵充当期租金；如果承租人支付租金时并未指定对应租期，则应当按照债务到期的先后顺序抵充。需注意的是，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，承租人作出部分履行行为的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的“义务人同意履行义务”的情形，进而发生诉讼时效中断的效果。因此，如果承租人支付租金时指定对应租期，而该期租金债务的诉讼时效尚未届满，则在清偿抵充当期部分租金的同时，还将引发当期租金债务诉讼时效的中断。
18、租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，在抵押权实现时都应保护承租人的优先购买权。
案例文号：（2020）最高法执监171号
19、抵押权先于租赁权成立的，拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除租赁权取决于租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其涤除后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化，要求承租人在拍卖、变卖前迁出承租房屋并无不当，但承租人的租赁权并不同时而消灭，承租人如认为其租赁权遭受损害，可以向出租方主张权利。
案例文号：（2020）最高法执复103号
20、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人以租赁物抵偿承租人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。
案例文号：（2021）最高法民申26号
21、房屋租赁合同纠纷案件中，法院审理后认为原告起诉时所列的被告并非真实的房屋租赁合同关系主体，应当如何处理？
【裁判观点】：：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条，起诉应当有明确的被告。原告起诉时提供被告的身份信息，法院亦能够核实确认被告身份的，应当认为原告的起诉符合法定的起诉条件。即使法院审理后认为原告起诉时所列的被告并非真实的房屋租赁合同关系主体，也不应当径行裁定驳回起诉。出于纠纷一次性解决的考量，此时宜向原告释明并要求其明确是否追加共同被告，如果原告明确不追加被告，则应当判决驳回原告基于房屋租赁合同关系提出的诉讼请求。
22、适用“买卖不破租赁”规则的前提是承租人与出租人系不同主体，建立了合法有效的租赁关系。总公司与分公司之间订立的租赁合同系公司内部管理关系的体现，不能对外产生租赁的法律效果，实际占有使用不动产的一方不应以所谓租赁权请求阻止移交案涉不动产。
案例文号：（2021）最高法民申3282号
23、房屋租赁合同签订后，承租人之关联公司或关联人承诺就承租人的违约行为承担连带保证责任。后因承租人逾期返还房屋，出租人起诉要求承租人承担违约责任，并要求保证人承担连带保证责任，则保证人的保证责任应当如何认定？
【裁判观点】：
关于保证期间的审查《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十四条规定，人民法院在审理保证合同纠纷案件时，应当将保证期间是否届满、债权人是否在保证期间内依法行使权利等事实作为案件基本事实予以查明。保证期间届满后债权人的实体权利消灭，对当事人权利义务的影响甚大，故法院对保证期间的审查不采取类似诉讼时效的当事人抗辩主义，而应当主动查明与保证期间有关的基本事实。
关于保证期间的计算。根据民法典第六百九十二条规定，保证期间自主债务履行期限届满之日起算。然，违约责任不存在履行期限届满的问题，考虑到保证期间的立法目的在于敦促债权人尽快行使权利，如果以债权人起诉要求债务人和保证人承担违约责任的时间作为保证期间的起算时间，将导致保证责任长期处于不确定状态，不符合立法目的。因此，保证期间应当自违约责任产生之日起计算。
24、以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则。案外人据以主张权利的房屋租赁关系成立时间晚于案涉房屋抵押权设立时间的，其租赁权不得对抗抵押权。案外人主张的对案涉房屋的优先购买权和赔偿损失问题，不属于执行异议之诉的审理范围。
案例文号：（2021）最高法民申3583号
25、承租人的优先购买权是债权性质的优先购买权，受到侵害时只能要求出租人赔偿，不能主张买卖合同无效。在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，不予支持。
案例文号：（2020）最高法执监183号
26、“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人——赵某章、赵某媛所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
案例文号：（2016）津民申1745号
27、书面合同不是“借名买房”的必要条件——商1合同纠纷申诉、申请民事裁定书
案例文号：（2017）京民申2338号
28、出租人交付的租赁房屋中存在部分违法建筑，房屋租赁合同解除的后果应当如何处理？
【裁判观点】：
实践中，存在出租人交付的租赁房屋中部分为合法建筑、部分为违法建筑的情形，具体表现为产证载明的建筑面积小于实际租赁面积。此时，应当结合违法建筑在租赁房屋中是否相对独立和具体面积占比等因素判断房屋租赁合同的效力。如果违法建筑占比较小且与合法建筑相对独立，则一般可认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同中关于合法建筑的部分有效、关于违法建筑的部分无效。在一方当事人主张解除合同的情况下，应当对房屋租赁合同中的有效部分和无效部分进行区分处理：对于有效部分，解除权人可以请求违约方承担违约责任；对于无效部分，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。
29、借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为——罗某红、深圳市住房和建设局收回经济适用住房再审审查与审判监督行政裁定书
案例文号：（2016）粤行申984号
30、借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效——汤某房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书
案例文号：（2015）高民申字第04334号
31、不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持——姚某丽、姚某云、关某花与章某文返还原物纠纷申请再审民事裁定书
案例文号：（2015）新民申字第1879号
32、开发商将未经竣工验收合格的房屋交付给买受人，开发商应承担逾期交房的违约责任，期间应从合同约定交房之日起计算至买受人实际接收并使用该房屋之日。
【观点解析】：
Ⅰ、商品房买卖合同明确规定了交付条件，开发商在房屋未验收合格之时便予交付，属于瑕疵交付行为，房屋买受人有权拒绝或要求进行补充约定。如果买受人接收房屋的，应当视为其同意变更合同所约定的交付条件。
Ⅱ、关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规定应当属于管理性规定，而非效力性规定。因此，对于买受人以开发商交付未经竣工验收合格的房屋为由，主张开发商未履行房屋交付的，不应予以支持。
33、开发商在通知买受人交付房屋时未办理竣工验收手续，违反了双方合同约定，出卖人应承担逾期交房责任，违约责任应计算至房屋竣工验收合格之日止。
【观点解析】：
根据《建筑法》第61条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，竣工验收合格是房屋交付使用的必经环节，系法定交付最低标准，房屋须经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。
34、购房人接收未竣工验收合格房屋时开发商逾期交房责任如何认定？
【观点解析】：
首先，应当认定开发商交付未验收合格房屋的行为不能构成有效交付，开发商仍应承担逾期违约责任；
其次，在开发商不构成有效交付情形下，须对买受人是否明知房屋未验收合格之事实予以查明。若买受人明知且同意接收房屋的，视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担，故其再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，法院应不予支持；反之，若买受人并非明知，则开发商仍应承担逾期违约责任。
最后，对买受人是否明知之举证责任，应由开发商承担。
35、房屋买卖合同纠纷案件中，买受方主张“限购”政策导致合同无法继续履行，并依据合同约定行使解除权的，应当如何处理？
【裁判要点】：
买受方主张“限购”政策导致合同无法继续履行的，应当审慎查明买受方相关“限购”政策所涉及的交易主体和房屋类型，如交易主体是个人还是企业，房屋类型是新建住房还是二手住房。如买受方主张的“限购”政策对涉案房屋买卖合同的履行不产生实质性影响，则不应当认定其享有约定解除权。
36、房屋买卖合同签订后，买受方以涉案房屋内存在违法搭建为由，起诉要求解除合同的，应当如何处理？
【裁判要点】：
涉案房屋内存在违法搭建将影响房屋过户手续的办理，而拆除违法搭建则会影响房屋的使用价值，在没有证据证明买卖双方已经就违法搭建拆除事宜达成一致意见的情况下，应支持买受方要求解除合同的诉请；因出卖方未能将影响房屋交易的重要事项告知买受方，买受方也未尽合理注意义务，双方对合同解除均有过错，买受方要求出卖方赔偿定金及违约金的诉请，不予支持；对于一方因房屋买卖合同解除受到的损失，如买受方已支付房款的利息损失，可酌情确定由买卖双方根据各自的过错程度分担。
37、出租的房屋必须取得规划许可证——租赁合同是否有效受制于规划而非其他审批
【裁判说理】：
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由此可见，影响租赁合同效力的“证”系“建设工程规划许可证”，在未取得建设工程规划许可证的情况下，能够影响租赁合同效力的“批准建设”应当是城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府作出，以除此之外的证照或批复作为租赁合同有效的依据，尚缺乏法律依据。
本案中，租赁的厂房因历史原因未取得建设工程规划许可证，因此，租赁该房屋的合同是否有效需审查该厂房的建设是否经过城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府的批准。宋某对此提交的证据仅为县级政府批准的土地出让文件和《土地使用权证》，两份证据仅能证明涉案厂房土地出让的合法性，不能证明厂房建造的合法合规性；《土地使用证》上的宗地图仅能反映涉案土地的现状，不代表或必然证明厂房的建造取得了主管城乡规划部门的批准，因此，宋某的主张没有得到法院认可。实践中，房屋可能具有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等，不同的“证”代表着不同的职能部门在不同的职权范围作出的审定意见，因此，判断不同领域的问题需要对号入座，不能张冠李戴。我国司法解释规定的考量租赁合同效力的因素是工程规划的合法性，因此，土地使用权、土地规划，或是商务部门等其他主管部门的意见，不能作为影响该类合同效力的依据，此类问题引发的纠纷较为常见，应引起关注。
38、合同未签就装修，不懂法律惹纠纷——转租有风险，应签订合同明确权利义务
【裁判说理】：
房屋租赁实践中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同及转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方权利与义务的平衡与保护。对次承租人来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题，一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如没有则需要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定；二是要与承租人签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从承租人处转租本身就存在一定风险，如果再没有书面转租合同风险就更大。
39、想搬就搬太任性，提前解约需担责——承租人提前解除合同应承担违约责任，并需尽到合理交接房屋等附随义务
【裁判说理】：
承租人无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，构成违约，应当承担相应的违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。通常，承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日作为租赁合同实际解除的时间。
对出租人来说，如果承租人已经实际提前搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不适宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临房屋空置损失扩大的责任。
为减少此类纠纷发生，当事人双方应秉持诚信原则，依法依规依约履行各自的权利义务。
40、违规租用居民住宅楼开办餐馆，被查被罚被停业——合同目的不能实现，租赁双方均有过错
【裁判说理】：
生活中，经常出现在住宅房屋经营餐饮，及在经营餐饮过程中，因噪音、油烟等问题与居民发生纠纷的情况。《青岛市餐饮服务业环境污染防治监督管理办法》第四条规定，不得在居民住宅楼新开办餐饮服务场所。本案中双方当事人均明知不应在居民住宅楼新开办餐饮服务场所，但出租人仍出租给承租人作为餐饮服务场所，而作为承租人的张某明知是住宅楼，还进行餐饮经营并进行大量装修。本案合同因违反规定无法继续履行，双方合同目的均无法实现。出租人蒙受了租金损失，承租人不仅无法正常经营，还产生了装修费损失。因此，在租赁经营场所时一定注意审查房屋的性质，确定是否可以用作经营场地，不要存在侥幸心理。
41、租了房却又无法继续使用，是将租赁进行到底，还是好合好散？——租赁合同不适宜强制履行，守约方也应及时止损
【裁判说理】：
生活实践中，往往会出现一方违约时，守约方认为只要其不同意解除合同就应当继续履行。但是，并非所有的合同都适宜强制继续履行，例如租赁合同，在承租人确无意继续履行的情况下，强制其继续租赁使用房屋可能造成房屋的闲置、经营成本或生活成本不必要的扩大等物的浪费或损失的产生，因此，通常不适宜强制继续履行。对此，可由违约方以承担违约责任为代价，获得合同的解除。同时，按照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中出租人在承租人明确告知解除合同并以实际行为表示不履行合同，且出租人也明确知道房屋处于空置状态的情况下，应采取适当措施防止损失扩大，放任房屋空置而扩大的损失不应由承租人负担。
42、在商言商，“纸短情长”风险大——拟长期租赁，务必在合同中对租赁期限进行明确约定
【裁判说理】：
租赁大面积的商业用房涉及到场地装修、招租等一系列工作，投入较大，回本时间较长，因此租赁的期限通常比普通居住用途长。本案中，承租人对涉案的近2000平米的场地进行了较大的装修与投入，并且因为疫情影响，招租工作也进行的比较缓慢，所以2年的租赁期限明显无法达到预期的合同目的。但是本案中租赁合同期限非常明确为2年，在出租人坚持不再续租的情况下，依法只能判决承租人在合同履行完毕后腾让场地，承租人装修投入的损失很大。虽然次承租人可以继续与出租人商议，但是依然为承租人带来巨大风险。所以在签订大面积租赁合同时一定注意对租赁期限进行明确约定，避免遭受大的损失。
43、租赁的房屋漏水谁担责？——合同约定要清楚，举证责任要明确
【裁判说理】：
依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，林某与鞠某在房屋租赁合同中明确约定，“如房屋结构出现漏水、漏雨等其他问题由出租人林某负责修缮”。因此，因涉案房屋水管破裂导致的修缮问题，按照合同约定应由林某负责。合同还约定，“承租人鞠某居住期间：水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由鞠某修复或承担。”故按照合同约定，鞠某仅对因使用不当造成的损失承担责任。林某主张鞠某使用不当，但林某并未提交证据证明。而鞠某提交了自来水公司员工赵某出具的现场鉴定报告单，证实涉案房屋水管管道年久失修存在老化问题。涉案房屋漏水发生在凌晨一点多，正是一般人休息熟睡的时间，林某主张漏水系鞠某使用不当造成亦与常理不符。综上，林某对自己提出的诉讼请求未能提供相关证据证明，故其应当承担举证不能的法律后果。
44、“小题大做”不占理，违约后果需自担——房屋轻微漏水不是拒交租金的理由
【裁判说理】：
租赁合同关系中，提供适租的房屋是出租人的主要合同义务，而交纳租金则是承租人的主要合同义务，在出租人如约交付了房屋、承租人长期正常使用的情形下，以房屋存在轻微问题而拒交租金，是构成违约的行为。当然，根据合同的约定或法律的规定，出租人也负有维修房屋等义务。在租赁合同履行期间，经常会出现房屋漏水等问题，建议双方在合同中对房屋维修等义务明确约定，避免出现分歧。本案中出租人具有维修房屋的义务，但是在出现漏水的情况下，承租人应积极告知出租人漏雨的情况并通知其进行维修，如果出租人没有及时维修，承租人也可先行维修，由出租人承担维修费用。如果出租人未及时维修的后果足以影响房屋正常使用，足以影响承租人租赁合同的目的不能实现，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租赁房屋又以此拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，其需承担相应的违约后果。
45、房屋已另租，损失不再计——承租人提前解除合同出租人损失的确定
【裁判说理】：
当事人应慎重签订合同，并就各方的权利义务作出全面的约定，防止因遗漏相关事项发生争议。本案中，双方对承租人提前解除合同后的租金的处理问题未予约定，故而发生争议。房屋租赁合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租赁期间届满前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返还承租人，必然给出租人造成租金损失。毕竟出租人另行出租房屋需要时间及其他成本投入，承租人不应无视出租人的损失。现双方就终止协议后的租金的处理未作约定，人民法院应参照出租人的实际损失处理。另外，如果合同中有免租期或实际履行中有免租期，也应在合同中进行约定或者记录交付房屋的时间，对因长期租赁而对房屋租金进行优惠的情况，也应在合同中写明，这样，在提前解除合同计算实际损失时，则可有相应证据予以证明，否则对出租人而言，给予的优惠条件在合同提前解除后将无法得到弥补。
46、谁投资谁受益，利益平衡公平为先——租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间的分配
【裁判说理】：
在房屋租赁过程中，当因为政府征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便是租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义，因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行分配。对房屋的装修损失，承租人应当提供证据证明其对房屋进行了装修增建。因而，承租人在使用租赁房屋过程中，应当注意保留相应的证据，例如装修的合同、发票，装修前后的照片对比等。在承租人能够提交充分证据证明其装修损失的情况下，出租人应在受补偿的范围内对承租人的装修损失进行补偿。
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