10 套房就能实现财务自由吗？亲身经历过才明白，事情没那么简单。
首先得承认，澳洲住宅投资能带来相当丰厚的资产增值，我本人就是最直接的受益者。但问题来了，很多人会发现，自己拥有几套房产后，在相当长的一段时间里，可能仍会面临较大的现金流压力。
最近我新认识的一位投资人就处于这种状况，他委托我通过配置商业物业来优化他的投资组合。他是一名建筑设计师，从 20 多岁就开始进行住宅投资。在过去七年里，陆续购置了 5 套独立别墅，大多在悉尼和墨尔本的远郊。
这些房子增值情况不错，总资产目前达到 620 万澳币，可每个月的现金流状况却一言难尽，所以他非常苦恼。但说到这儿，我马上就感同身受了，因为他目前的处境和烦恼的问题，包括我自己在内，很多投资人走到某个投资阶段必然会遇到。
投资初期，可能靠自己慢慢积累。房子有了一定增值后，Refinance 套现，再去买下一套房子。这样滚雪球确实是普通人建立财富的有效办法。我也通过这种方式帮助自己和很多在澳洲靠自己扎根的年轻人积累了几百万的资产。
然而，杠杆投资策略发展到一定程度，如果不调整，很快就会发现每月还贷金额越来越高。住宅物业的租金回报率大概在 3% - 4%左右，扣除房贷和其他费用后，净现金流非常有限。尤其在高息环境下，压力更大，即便套出钱，可能也只敢放在对冲账户抵消利息，不敢随意消费。
我的这位投资人也意识到，虽然账面上资产不少，但离财务自由还很远，所以迫切希望改善现金流，减少对主动收入的依赖。财务自由的关键在于被动收入，也就是每月净现金流能否覆盖所有生活开支。无法创造稳定现金流的资产，有时只是个数字。靠住宅投资积累初始财富后，应立即优化，寻找更高现金流的投资类型。
相比住宅物业，商业物业有相对更高的租金回报，通常在 5% - 8%左右，租约签订通常为 3 年、5 年甚至更长，租约中的 OC 费、污水处理费、LA tax 甚至保险，都可由租客承担。降低了投资人的持有成本。很多资深投资者的投资组合里只有商业物业，普通人也能做到，只是可能需要更长的投资路径，先通过住宅原始积累，再撬动稳定高现金流的商业物业。
在我们的帮助下，这位建筑师投资人成功买入一处位于昆州的仓库，当时要价 142 万，租金一年 9.8 万，有全新的 5+5+5 租约，涨幅为 CPI 涨幅。所有费用和保险由租客承担，经过协商，最终以 133 万澳币成交，租金回报率约 7.5%，这个物业直接为投资人带来每月将近 3700 刀的净收入，几乎相当于每月税后收入。这一下大大减少了对主动收入的依赖。现在投资人有了更多安全感和底气去享受生活，或者在事业上进行新的尝试。
这位投资人的情况很普遍，靠多套住宅投资积累初始财富，如果没有优化思维，不懂得将资产转化为现金流，单纯依赖住宅租金，离真正的财务自由确实有距离。高回报的商业物业能快速提高现金流，为投资组合带来更多平衡，帮助我们实现真正的财务自由。
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