作者：周军律师.
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在商品房买卖的过程中，预告登记和预售备案是两个常常被提及的重要概念，但很多购房者容易将它们混淆，殊不知这两者在法律性质、功能和效力等方面存在着显著的差异。如果选错，可能会给购房者带来巨大的风险。
1. 法律性质不同
预告登记：是由《物权法》（现《民法典》物权编）规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。它是为了保障债权人将来能够实现物权，具有物权效力。例如，购房者对所购房屋申请预告登记后，就拥有了在将来条件成熟时取得房屋所有权的期待权，并且这种期待权具有对抗第三人的效力。
预售备案：是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。其主要目的是为了规范房地产市场的交易秩序，便于政府部门对商品房预售行为进行监管。
2. 实际功能不同
预告登记：目的在于保障买受人请求过户的权利，确保购房者在未来能够顺利取得房屋的所有权。经过预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这就有效地防止了开发商“一房二卖”、将房屋抵押等损害购房者权益的行为。
预售备案：一定程度上能够防止“一房多卖”，因为开发商在进行预售备案后，需要将房屋的相关信息在政府部门进行登记，增加了交易的透明度。但是，预售备案并不具有物权效力，无法像预告登记那样对房屋的物权变动起到强有力的限制作用。
3. 操作流程及办理部门不同
预告登记：必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请，一般需要购房者和开发商共同向不动产登记部门提出申请，并提交相关的材料，如购房合同、身份证明等。办理过程相对较为严格，需要经过不动产登记部门的审核和登记。
预售备案：通常是由开发商在签订预售合同后，按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。在一些地区，房产交易中介公司也可以协助办理相关手续。
二、选错的风险
1. 面临“一房多卖”风险
如果仅选择了预售备案，而开发商不讲诚信，仍然有可能将已经预售备案的房屋再次出售给其他购房者。因为预售备案的效力较弱，无法阻止开发商的这种违约行为。在这种情况下，虽然购房者可以依据预售合同追究开发商的违约责任，但可能会面临无法取得房屋所有权的困境，耗费大量的时间和精力去维权。
而选择预告登记后，在预告登记期间，不动产登记机关不会办理其他人的房产过户申请，有效地杜绝了“一房多卖”的现象，保障了购房者的合法权益。
2.房屋被抵押的风险
若没有进行预告登记，开发商可能在购房者不知情的情况下，将房屋抵押给银行或其他金融机构获取贷款。一旦开发商无法按时偿还贷款，银行有权对抵押的房屋进行处置，购房者的利益将受到严重损害。即使购房者事后发现并主张权利，也可能面临复杂的法律纠纷和经济损失。
而经过预告登记的房屋，未经预告登记权利人的同意，房产无法再行办理抵押登记，即便违法办理了抵押登记，也不发生物权效力，从而避免了房屋被抵押的风险。
3. 无法对抗司法查封的风险
当开发商因其他债务纠纷导致其名下的房产被司法机关查封时，如果购房者只进行了预售备案，可能无法对抗司法查封。法院在执行查封措施时，购房者的购房权益可能得不到保障，所购房屋可能会被依法拍卖或用于偿还开发商的债务。
但如果购房者办理了预告登记，根据相关法律规定，可以向执行法院提出执行异议，请求解除法院的查封，保障自己对房屋的合法权益。
因此，在商品房买卖过程中要特别注意，预告登记和预售备案的差异，谨慎选择并积极办理，以确保自己的购房权益得到最大程度的保障。一旦选错，可能会陷入巨大的法律风险和经济损失之中。
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